เจอโรม พาวเวลล์ เพิ่งเตือนว่าตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ จำเป็นต้องมี 'การแก้ไขที่ยาก' เพื่อให้ผู้คนสามารถซื้อบ้านได้อีกครั้ง ⁠— แต่นี่คือเหตุผลที่จะไม่เหมือนปี 2008

นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ทำได้ดีในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา แต่ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น สิ่งต่างๆ อาจกำลังเปลี่ยนไป

ธนาคารกลางสหรัฐปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยมาตรฐานขึ้น 0.75 จุดในวันพุธ นับเป็นการปรับขึ้นครั้งที่สามติดต่อกัน

อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นแปลเป็นการชำระเงินจำนองที่มากขึ้น - ไม่ใช่ข่าวดีสำหรับตลาดที่อยู่อาศัย แต่การลดราคาบ้านเป็นส่วนหนึ่งของสิ่งที่ต้องทำเพื่อควบคุมอัตราเงินเฟ้อ

พลาดไม่ได้กับ

“ในระยะยาว สิ่งที่เราต้องการคืออุปทานและอุปสงค์เพื่อให้สอดคล้องกันมากขึ้น เพื่อให้ราคาบ้านสูงขึ้นในระดับที่เหมาะสม ในระดับที่เหมาะสม และผู้คนสามารถซื้อบ้านได้อีกครั้ง” ประธานเฟดเจอโรม พาวเวลล์ กล่าวเมื่อวันพุธ “เราอาจในตลาดที่อยู่อาศัยต้องผ่านการแก้ไขเพื่อกลับไปยังสถานที่นั้น”

“จากมุมมองของวัฏจักรธุรกิจ การแก้ไขที่ยากลำบากนี้น่าจะทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยกลับมามีความสมดุลที่ดีขึ้น”

คำพูดเหล่านั้นอาจฟังดูน่ากลัว โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับผู้ที่ผ่านวิกฤตการเงินครั้งล่าสุด ซึ่งตลาดที่อยู่อาศัยต้องผ่านการแก้ไขที่ยากมาก

แต่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่ามีเหตุผลที่ดีที่จะเชื่อว่าไม่ว่าสิ่งต่าง ๆ จะออกมาเป็นอย่างไร มันจะไม่หวนคืนสู่ปี 2008

มาตรฐานการปล่อยสินเชื่อที่สูงขึ้น

แนวทางการให้กู้ยืมที่น่าสงสัยในอุตสาหกรรมการเงินเป็นปัจจัยสำคัญที่นำไปสู่วิกฤตที่อยู่อาศัยในปี 2008 การยกเลิกกฎระเบียบทางการเงินทำให้การปล่อยสินเชื่อที่มีความเสี่ยงเป็นเรื่องง่ายและให้ผลกำไรมากขึ้น แม้แต่กับผู้ที่ไม่สามารถจ่ายได้

ดังนั้นเมื่อผู้กู้จำนวนมากขึ้นไม่สามารถชำระคืนเงินกู้ได้ ตลาดที่อยู่อาศัยก็ทรุดโทรม

นั่นเป็นเหตุผลที่กฎหมาย Dodd-Frank ถูกตราขึ้นในปี 2010 พระราชบัญญัตินี้กำหนดข้อจำกัดในอุตสาหกรรมการเงิน รวมถึงการสร้างโปรแกรมเพื่อหยุดบริษัทจำนองและผู้ให้กู้ไม่ให้ปล่อยเงินกู้ที่ไม่แน่นอน

เรื่องราวดำเนินต่อไป

ข้อมูลล่าสุดแสดงให้เห็นว่าผู้ให้กู้มีความเข้มงวดในแนวทางการให้กู้ยืมมากขึ้น

จากข้อมูลของธนาคารกลางสหรัฐแห่งนิวยอร์ก คะแนนเฉลี่ยของสินเชื่อเพื่อการจำนองที่เกิดขึ้นใหม่อยู่ที่ 773 ในไตรมาสที่สองของปี 2022 ในขณะเดียวกัน 65% ของหนี้จำนองที่เกิดขึ้นใหม่มาจากผู้กู้ที่มีคะแนนเครดิตมากกว่า 760

ในรายงานรายไตรมาสเกี่ยวกับหนี้ในครัวเรือนและเครดิต เฟดแห่งนิวยอร์กระบุว่า "คะแนนเครดิตจากการจำนองที่เกิดขึ้นใหม่ยังคงค่อนข้างสูงและสะท้อนถึงเกณฑ์การให้กู้ยืมที่เข้มงวดอย่างต่อเนื่อง"

เจ้าของบ้านสภาพดี

เมื่อราคาบ้านสูงขึ้น เจ้าของบ้านก็สร้างความเท่าเทียมมากขึ้น

จากข้อมูลของผู้ให้บริการด้านเทคโนโลยีและการจำนอง Black Knight ผู้ถือจำนองสามารถเข้าถึงส่วนของเจ้าของบ้านได้เพิ่มขึ้นอีก 2.8 ล้านล้านเหรียญสหรัฐ เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว นั่นแสดงถึงการเพิ่มขึ้น 34% และมากกว่า 207,000 ดอลลาร์ในส่วนเพิ่มเติมที่มีให้สำหรับผู้กู้แต่ละราย

นอกจากนี้ เจ้าของบ้านส่วนใหญ่ไม่ได้ผิดนัดชำระหนี้ แม้จะอยู่ในช่วงที่มีการระบาดใหญ่ของโควิด-19 ซึ่งการล็อกดาวน์ส่งคลื่นช็อกไปทั่วทั้งเศรษฐกิจ

แน่นอนว่าเป็นโครงการอดทนอดกลั้นที่ช่วยกู้ผู้กู้ที่ดิ้นรน พวกเขาสามารถหยุดการชำระเงินชั่วคราวจนกว่าพวกเขาจะได้ความมั่นคงทางการเงินกลับคืนมา

ผลลัพธ์ดูดี: เฟดนิวยอร์กกล่าวว่าส่วนแบ่งของยอดจำนอง 90 วันบวกค้างชำระยังคงอยู่ที่ 0.5% ณ สิ้นไตรมาสที่ 2 ใกล้กับประวัติศาสตร์อย่างไร

อุปสงค์และอุปทาน

ในตอนล่าสุดของ The Ramsey Show พิธีกร Dave Ramsey ชี้ให้เห็นว่าปัญหาใหญ่ในปี 2008 คือ “อุปทานล้นตลาดมหาศาลเนื่องจากการยึดสังหาริมทรัพย์ไปทุกหนทุกแห่งและตลาดก็หยุดนิ่ง”

และเหตุการณ์ดังกล่าวไม่ได้เกิดจากอัตราดอกเบี้ยหรือสภาวะเศรษฐกิจ แต่เป็น “ความตื่นตระหนกของอสังหาริมทรัพย์”

ขณะนี้ความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงแข็งแกร่งในขณะที่อุปทานยังขาดแคลน ไดนามิกนั้นอาจเริ่มเปลี่ยนไปเมื่อเฟดพยายามควบคุมอุปสงค์โดยการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย

แรมซีย์รับทราบอัตราการขึ้นราคาบ้านที่ชะลอตัวลงในขณะนี้ แต่ไม่คาดว่าจะเกิดวิกฤตเช่นปี 2008

“มันไม่ได้ง่ายเหมือนอุปสงค์และอุปทานเสมอไป แต่ก็เกือบทุกครั้ง” เขากล่าว

บทความนี้ให้ข้อมูลเท่านั้นและไม่ควรตีความว่าเป็นคำแนะนำ มีให้โดยไม่มีการรับประกันใด ๆ