ยังไม่สายเกินไปสำหรับซินซินนาติที่จะใช้มาตรการความหนาแน่นของที่อยู่อาศัย

ข้อเสนอที่เจียมเนื้อเจียมตัวและมีประโยชน์มากเพื่อให้มีที่อยู่อาศัยหลายครอบครัวมากขึ้นใน Cincinnati ได้รับการโหวตในเดือนมีนาคม โดยสภาเทศบาลเมือง ข้อเสนอที่เสนอโดยสมาชิกสภา Liz Keating จะยกเลิกขีดจำกัดความหนาแน่นในบางส่วนของเมืองด้วยกฎการแบ่งเขตที่อนุญาตให้มีที่อยู่อาศัยและผู้คนมากขึ้น ข้อเสนอนี้จะไม่กระทบกระเทือนโซนครอบครัวเดี่ยว บางสิ่งที่สูญเสียไปในกลุ่มของฝ่ายตรงข้ามที่ดูเหมือนจะฆ่าข้อเสนอ หากผ่านไป ข้อเสนอนี้จะเป็นประโยชน์ต่อผู้คนใหม่ๆ ที่ย้ายมาที่ซินซินนาติด้วยการสร้างอุปทานที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น แม้จะมีความพ่ายแพ้ การอภิปรายได้เริ่มต้นขึ้นในเมืองเกี่ยวกับวิธีที่ดีที่สุดในการจัดการราคาบ้าน โดยมีจำนวนบ้านมากหรือน้อย

การต่อสู้ในซินซินนาติเป็นเรื่องที่คุ้นเคยสำหรับฉันมากเกินไป ทำให้หวนนึกถึง การต่อสู้เพื่อความหนาแน่น ที่เริ่มต้นเมื่อตลาดที่อยู่อาศัยเริ่มฟื้นตัวหลังจากการล่มสลายของปี 2008 เมื่อทศวรรษที่สองของศตวรรษคลี่คลาย เพื่อนบ้านครอบครัวเดี่ยวที่โกรธแค้นได้รวมตัวกันต่อต้านความหนาแน่นด้วยปลาเฮอริ่งแดงหลากหลายชนิด: ที่อยู่อาศัยใหม่ใหญ่เกินไป เล็กเกินไป น่าเกลียด สูงเกินไป และปิดกั้นแสงและอากาศ นอกจากนี้ ที่อยู่อาศัยใหม่จะทำลายหลังคาต้นไม้ของเมือง และแน่นอน สิ่งที่พวกเขามักจะเสนอให้เป็นผู้ทำลายข้อตกลง ย่อมไม่ได้ทำให้ที่อยู่อาศัยมีราคาไม่แพงมากนัก พวกเขากล่าวว่าที่อยู่อาศัยใหม่มีราคาแพงเกินไป

บทบรรณาธิการรับเชิญ ใน Cincinnati Enquirer ทำให้ประเด็นเดียวกัน

“ขณะนี้ยังไม่มีข้อมูลที่สนับสนุนสมมติฐานที่ว่าการแบ่งเขตที่มีความหนาแน่นสูงส่งผลให้ต้นทุนที่อยู่อาศัยลดลง อันที่จริง การศึกษาเกี่ยวกับการวัดความหนาแน่นและความสามารถในการจ่ายได้ เช่น Median Multiple (ใช้โดย UN, World Bank และ Joint Center for Housing) ของ Harvard แสดงให้เห็นว่าสิ่งที่ตรงกันข้ามนั้นเป็นความจริง โดยเฉลี่ยแล้ว ที่อยู่อาศัยที่มีความหนาแน่นสูงกว่ามีราคาแพงกว่า!”

นั่นไม่เป็นความจริง มีการศึกษาเมื่อเร็ว ๆ นี้ (การควบคุมความหนาแน่น การชื่นชมราคาบ้าน และการเติบโตของค่าเช่าในสหรัฐอเมริกา) ซึ่งยืนยันว่า "ในภาคธุรกิจหลายครอบครัว เราพบว่าความสัมพันธ์ระหว่างการควบคุมความหนาแน่นและการเติบโตของค่าเช่าเป็นไปในเชิงบวก: ค่าเช่าเพิ่มขึ้นเร็วขึ้นในพื้นที่ที่มีการควบคุมความหนาแน่นที่เข้มงวด สอดคล้องกับข้อจำกัดด้านอุปทาน"

ประเด็นหนึ่งที่ทำให้ข้อโต้แย้งนี้แย่ลงเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยมากขึ้น (ซึ่งเป็นความหนาแน่นคืออะไร) ไม่ ส่งผลให้ราคาโดยรวมที่ลดลงคือที่อยู่อาศัยใหม่ - เช่นเสื้อใหม่หรือรถใหม่ - มีราคาแพงกว่าผลิตภัณฑ์ที่มีอยู่เสมอ ดังนั้น หากพิจารณาเฉพาะความหนาแน่นที่เพิ่มขึ้นในรูปแบบของที่อยู่อาศัยใหม่เพิ่มเติม ราคาเฉลี่ยจะสูงขึ้นและราคาที่สูงขึ้นเหล่านั้นมักจะเบี่ยงเบนค่าเฉลี่ยโดยรวม อย่างไรก็ตาม โดยรวมแล้วเมื่อจำนวนยูนิตที่อยู่อาศัยใหม่เพิ่มขึ้นโดยรวมและเมื่อเวลาผ่านไปจะมี ส่งผลดีต่อราคา.

นอกเหนือจากข้อสรุปทั่วไปแล้ว ยังมีความจริงที่ว่าอพาร์ทเมนท์มีขนาดเล็กลง ทำไม? เพราะมันเป็นสิ่งที่ผู้คนที่อาศัยอยู่ในเมืองต้องการ นี่คือสิ่งที่ฉันเขียนเกี่ยวกับ ขนาดหน่วยและความสามารถในการจ่ายเมื่อไม่กี่ปีที่ผ่านมา:

“ขนาดหน่วยลดลงเพราะมีคนจำนวนมากขึ้นเรื่อยๆ ต้องการอาศัยอยู่ในเมืองที่มีประชากรหนาแน่นซึ่งที่ดินหายาก เมื่อที่ดินหายากก็จะมีราคาแพง การซื้อและสร้างบนที่ดินราคาแพงหมายความว่าค่าเช่าจะต้องสูงเกินไปเพื่อคำนวณต้นทุนของที่ดิน ทางออกคืออะไร? ขนาดหน่วยที่เล็กลงช่วยแก้ปัญหานี้ได้เนื่องจากผู้บริโภคแลกเปลี่ยนพื้นที่เป็นตารางฟุตในราคาที่ต่ำกว่า และนักพัฒนาก็จะได้รับผลตอบแทนต่อตารางฟุตจากการลงทุนที่สูงขึ้น”

ในที่สุด และอาจชัดเจนที่สุด ข้อเสนอของ Keating ถูกคัดค้านอย่างรุนแรงจากเพื่อนบ้านแบบครอบครัวเดี่ยว หนึ่งในผู้โต้เถียงในบทบรรณาธิการว่า “การสำรวจความคิดเห็นแสดงให้เห็นว่าบ้านเดี่ยวแบบบ้านเดี่ยวพร้อมสนามหญ้า และอีกทางหนึ่งคือทาวน์เฮาส์ในพื้นที่ที่หนาแน่นกว่า อยู่ในระยะที่สามารถเดินถึงสิ่งอำนวยความสะดวก เป็นตัวเลือกที่ดีสำหรับคนอเมริกันส่วนใหญ่”

อย่างไรก็ตาม ก่อนเกิดโรคระบาด สิ่งนี้ไม่เป็นความจริง วิจัยโดย Freddie Mac ในปี 2018 พบว่า "แม้ว่าโปรไฟล์จะพบว่าผู้เช่าจำนวนมากขึ้นเชื่อว่าสถานการณ์ทางเศรษฐกิจของพวกเขาดีขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงฤดูร้อนที่แล้ว แต่ก็พบว่าต้นทุนกำลังผลักดันการตัดสินใจเช่ามากขึ้น" ใช่ ถูกต้อง ผู้คนต่างเลือกบ้านเช่าเพราะราคาย่อมเยากว่า และที่อยู่อาศัยมากขึ้นในซินซินนาติจะทำให้ราคาไม่แพงเช่นกัน

และสุดท้ายแต่ไม่ท้ายสุด ข้อเสนอของคีดไม่มีผลกับโซนครอบครัวเดี่ยวที่มีอยู่. ทำไมพวกเขาจะอารมณ์เสียเพื่อ? บุคคลภายนอกทุกคนเห็นได้ชัดเจนว่า เมื่อที่อยู่อาศัยมีน้อยและมีราคาแพง จะส่งผลให้มีการโอนเงินจากกระเป๋าของคนยากจนในรูปแบบของค่าเช่าที่สูงขึ้นไปสู่มูลค่าที่สูงขึ้นของบ้านครอบครัวเดี่ยว เพื่อนบ้านที่โกรธเคืองต่อต้านการเปลี่ยนแปลงในสถานที่ที่พวกเขาไม่ได้อาศัยอยู่ เพราะมันช่วยให้บ้านของพวกเขามีคุณค่า การขาดแคลนที่อยู่อาศัยช่วยให้เจ้าของปัจจุบันได้รับมูลค่าเพิ่มจากการลงทุน

ข่าวร้ายก็คือการเพิ่มขึ้นเล็กน้อยสู่ความหนาแน่นในเขตที่มีความหนาแน่นอยู่แล้วถูกบีบอัดโดยเพื่อนบ้านครอบครัวเดี่ยวในซินซินนาติที่โกรธจัด ซึ่งไม่ต่างจากความไม่พอใจของสภาเมืองซีแอตเทิลเมื่อหลายปีก่อน ลด ความหนาแน่นในพื้นที่ที่กำหนดความหนาแน่นแล้ว “ชัยชนะ” นี้สำหรับเพื่อนบ้านจะกระตุ้นให้พวกเขาทำเช่นนี้เช่นกัน อย่างไรก็ตาม ข่าวดีก็คือยังไม่สายเกินไปสำหรับซินซินนาติที่จะเรียนรู้จากความผิดพลาดของซีแอตเทิลและทำการเปลี่ยนแปลงต่อไป หากสภาเทศบาลเมืองในซินซินนาติไม่เรียนรู้บทเรียนนี้ พวกเขากำลังส่งผู้ที่มีเงินน้อยไปใช้จ่าย ซึ่งส่วนใหญ่เป็นผู้เช่า ต้องเผชิญกับราคาที่สูงขึ้นในปีต่อๆ ไป