ตลาดที่อยู่อาศัยชะลอตัวหรือไม่: การคาดการณ์ Redfin 2023

ประเด็นที่สำคัญ

• ในขณะที่อัตราการจำนองเพิ่มขึ้นและอัตราเงินเฟ้อยังคงดื้อรั้น มีสัญญาณว่าตลาดที่อยู่อาศัยกำลังชะลอตัวลง
• นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ Redfin คาดการณ์ว่ายอดขายที่อยู่อาศัยจะจมลงสู่ระดับต่ำสุดนับตั้งแต่ปี 2011
• ราคาที่สูงขึ้นและอัตราการสร้างที่ไม่เพียงพอมีแนวโน้มที่จะทำให้ราคาสูงขึ้น ป้องกันการยึดสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก

ในปีที่ผ่านมา อัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้นและอัตราดอกเบี้ยที่พุ่งสูงขึ้นได้ทะลักเข้าสู่ตลาดที่อยู่อาศัยที่ปั่นป่วน

เมื่อหนึ่งปีที่แล้ว อัตราการจำนองใกล้ระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์เนื่องจากราคาบ้านเพิ่มสูงขึ้น ตอนนี้อัตราดอกเบี้ยใกล้ 7% ในขณะที่ราคาบ้านพุ่งขึ้นเกือบ 40% ตั้งแต่เดือนมีนาคม 2022

ไม่น่าแปลกใจเลยที่ระดับการเติบโตของบ้านนั้นไม่ยั่งยืนในตลาดปัจจุบัน ขณะนี้ มีความหวังว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะชะลอตัวลง แม้ว่าจะค่อยๆ

ผลกระทบของ Covid-19 ต่อตลาดที่อยู่อาศัย

โควิด-19 สร้างความเสียหายอย่างมากในตลาดที่อยู่อาศัย

ขณะที่คนหลายล้านคนตกงานและเศรษฐกิจชะลอตัวอย่างมากในชั่วข้ามคืน รัฐบาลจึงตอบโต้ด้วยมาตรการกระตุ้นอย่างที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน เช็คออกให้ทอม ริค และแมรี่เกือบทุกคน อัตราดอกเบี้ยที่ลดลงทำให้ราคาตราสารหนี้ถูกลงจนแทบไม่เหลืออะไรเลย อัตราสินเชื่อที่อยู่อาศัยลดลงสู่ระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 2.65% ในเดือนมกราคม 2021

จากนั้นครอบครัวก็เริ่มย้าย

ระหว่างเงินช่วยเหลือการทำงานจากที่บ้านกับบุคคลที่จัดลำดับความสำคัญของชีวิต ผู้คนต่างมองหาบ้านในสถานที่ใหม่ๆ ตลาดที่อยู่อาศัยซึ่งถูกกระตุ้นโดยการจำนองราคาไม่แพงอย่างเหลือเชื่อเริ่มร้อนแรงขึ้น มูลค่าเพิ่มสูงขึ้น และในไม่ช้า ผู้คนทั่วไปก็พบว่าตัวเองมีราคาสูงกว่าตลาดที่ร้อนแรงที่สุดแห่งหนึ่งในรอบหลายทศวรรษ

อัตราค่าที่พักและค่าเช่าที่เพิ่มสูงขึ้น ประกอบกับตลาดแรงงานที่ตึงตัวและปัญหาด้านห่วงโซ่อุปทาน ส่งผลให้เกิดอัตราเงินเฟ้อที่โดดเด่น การเพิ่มขึ้นของราคาสูงสุดที่ 9.1% ในเดือนมิถุนายน 2022 เพื่อผ่อนคลายตลาดของทุกรายละเอียด ธนาคารกลางสหรัฐได้ดำเนินการขึ้นอัตราดอกเบี้ยเพื่อเพิ่มราคาของตราสารหนี้และชะลอการใช้จ่าย

ตอนนี้อัตราดอกเบี้ยมาตรฐานของเฟดอยู่ใกล้ 4% และอัตราการจำนองก็เพิ่มขึ้นตามไปด้วย

ตลาดที่อยู่อาศัยชะลอตัวหรือไม่?

ความผันผวนของราคาที่สูงและอัตราที่สูงบ่งชี้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยควรจะลดลงอย่างมาก และในขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยบางส่วนกำลังชะลอตัวลง ดูเหมือนว่าการเปลี่ยนแปลงอาจค่อยเป็นค่อยไปอย่างน่าประหลาดใจ

อัตราการจำนองที่พุ่งสูงขึ้นสร้างความแตกต่าง

ในขณะที่อัตราเงินกองทุนของรัฐบาลกลางเพิ่มสูงขึ้น อัตราการจำนองก็ขยับขึ้นเช่นกัน (ในบางกรณีก่อนที่การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของเฟดจะมีผลจริง)

ในช่วงต้นเดือนธันวาคม อัตราการจำนอง 30 ปีเฉลี่ยเกือบ 6.5% ซึ่งสูงกว่าอัตราเฉลี่ยของเดือนมกราคม 2021 ถึงสองเท่า แม้ว่าอัตราเฉลี่ยจะต่ำกว่า 18% ในช่วงปี 1980 มาก แต่ก็ยังเป็นเวลาเกือบ 15 ปีแล้วที่อัตราเฉลี่ยเกิน 15%

แม้ในขณะที่ราคาบ้านยังคงนิ่ง ผลกระทบของอัตราที่สูงเช่นนี้ถือเป็นเรื่องทางดาราศาสตร์

พิจารณาเงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ 300,000 ดอลลาร์ 30 ปี (ไม่รวมภาษีและดอกเบี้ย)

ที่ดอกเบี้ย 6.5% การชำระเงินรายเดือนของคุณจะต่ำกว่า $1,900 กว่า 30 ปี คุณจะต้องจ่ายเกือบ 683,000 ดอลลาร์ กล่าวอีกนัยหนึ่งคุณจะต้องจ่ายดอกเบี้ยมากกว่าบ้านของคุณที่มีมูลค่าเดิม

แต่ด้วยดอกเบี้ย 3% การชำระเงินรายเดือนของคุณจะออกมาเกือบ 1,265 ดอลลาร์ต่อเดือน หรือเพียง 455,330 ดอลลาร์ในช่วง 30 ปี ในอัตราที่ต่ำเช่นนี้ คุณจะจ่ายดอกเบี้ยเพียงครึ่งหนึ่งของมูลค่าเริ่มต้นของบ้าน

ค่าบ้านและการขาดแคลนในระยะยาว

โดยปกติเมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น ราคาบ้านจะลดลงเพื่อชดเชย น่าเสียดายที่สิ่งนี้ไม่เป็นเช่นนั้นในปี 2022

สาเหตุใหญ่ประการหนึ่งคือเรื่องธรรมดาของอุปสงค์และอุปทาน

ก่อนเกิดโรคระบาด สหรัฐฯ ประสบปัญหาขาดแคลนที่อยู่อาศัย National Association of Realtors (NAR) คาดการณ์ว่าในปี 2021 จะมีจำนวนมหาศาล 5.5 ถึง 6.8 ล้าน จำเป็นต้องมีบ้านใหม่เพื่อเติมเต็มช่องว่าง

เป็นผลให้มูลค่าบ้านอาจยังคงสูงขึ้น แม้ว่าจะมีผู้คนจำนวนน้อยที่สามารถซื้อได้ แต่การขาดแคลนอุปทานมีแนวโน้มที่จะจำกัดราคาให้ลดลงสู่ระดับเล็กน้อย ที่กล่าวว่า ด้วยตลาดงานที่ปลอดภัยมากขึ้นและคุณสมบัติการสมัครที่ดีขึ้นเมื่อเทียบกับวิกฤตการณ์ในปี 2008 จึงไม่น่าเป็นไปได้ที่การยึดสังหาริมทรัพย์จะกระทบจำนวนมาก

อย่างไรก็ตาม นั่นไม่ได้หมายความว่าราคาบ้านจะไม่ลดลงหรือลดลงแม้แต่น้อย

ตามดัชนี S&P Case-Shiller มูลค่าบ้านเพิ่มขึ้น 7.8% YOY ในเดือนกันยายน 2022 อย่างไรก็ตาม ระหว่างเดือนมิถุนายนถึงกันยายน ราคาลดลง 2.6% ซึ่งบ่งชี้ว่าการผ่อนปรนกำลังจะเกิดขึ้น

การลดลงเหล่านี้เด่นชัดมากขึ้นในเมืองที่บ้านเรือนต้องทรุดโทรมลงอีก ซานฟรานซิสโกและซีแอตเทิลลดลง 10% ในสามเดือน ในขณะที่เดนเวอร์และแอลเอลดลงประมาณ 5.6%

ความต้องการจำนองและการขายที่ลดลง

แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยและมูลค่าบ้านจะสูงลิบลิ่ว แต่การก่อสร้างกลับลดลง การเริ่มต้นบ้านใหม่ลดลง 8.8% ต่อปีในเดือนตุลาคม ในขณะที่การขอใบอนุญาตบ้านใหม่ลดลง 10% ในช่วงเวลาเดียวกัน

ยอดขายบ้านที่มีอยู่ก็เริ่มลดลงเช่นกัน

ตามที่สมาคมแห่งชาติของ Realtors ขายบ้านที่รอดำเนินการเกี่ยวกับคุณสมบัติที่มีอยู่ ลดลง 4.6% ในเดือนตุลาคม. ซึ่งนับเป็นเดือนที่ XNUMX ติดต่อกันของการลดลง ในขณะเดียวกันยอดขายบ้านที่มีอยู่ ลดลง 32% ระหว่างเดือนมกราคมถึงตุลาคม 2022

โดยรวมแล้ว การขอสินเชื่อใหม่ลดลงกว่า 41% ในขณะที่การขอรีไฟแนนซ์มี – ไม่น่าแปลกใจเลย – ลดลงเกือบ 90%.

Mark Zandi หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ Moody's Analytics กล่าวสรุปตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐฯ ไว้อย่างละเอียด: มันกำลัง "ระเหย" เขารายงาน

Paul Ashworth หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ Capital Economics สะท้อนมุมมองนี้ เขาอธิบายกิจกรรมของตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ ว่า “พังทลายลงอย่างแน่นอน”

การคาดการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยของ Redfin ในปี 2023

ตลาดที่อยู่อาศัยอาจชะลอตัวลงบ้าง แต่จนถึงตอนนี้ การลดราคาประจำปียังไม่เกิดขึ้น ถึงกระนั้น ผู้เชี่ยวชาญด้านตลาดที่อยู่อาศัยคาดการณ์ว่าจะไม่คงอยู่ตลอดไป

ตัวอย่างเช่น มอร์แกน สแตนลีย์คาดการณ์ว่าราคาที่อยู่อาศัยโดยเฉลี่ยอาจลดลงมากถึง 10% ระหว่างเดือนมิถุนายน 2022 ถึงต้นปี 2024 แม้ว่าตัวเลขดังกล่าวจะดูรุนแรง แต่ก็เป็นเพียงเศษเสี้ยวเล็กๆ เมื่อเทียบกับราคาที่พุ่งขึ้น 40% ของตลาดตั้งแต่ต้นปี 2020

กล่าวอีกนัยหนึ่ง ผู้เชี่ยวชาญของ Morgan Stanley ไม่ได้เตรียมพร้อมสำหรับการชน ค่อนข้างเป็นการแก้ไขเล็กน้อยเพื่อให้ตลาดที่ร้อนแรงเกินไปกลับมาอยู่ในแนวเดียวกัน

และ Redfin นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในอเมริกาเหนือได้รวบรวม รายการคำทำนาย สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2023 เราจะไม่พูดถึงชุดอุปกรณ์ทั้งหมดที่นี่ – เพียงแค่ไฮไลท์เท่านั้น

ประเด็นสำคัญ: ตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ เริ่มชะลอตัวแล้ว และจะดำเนินต่อไปอย่างน้อยอีกปี

ยอดขายบ้านจะลดลงต่ำสุดในรอบทศวรรษ

การคาดการณ์ที่สำคัญครั้งแรกของ Redfin คือยอดขายบ้านจะลดลงประมาณ 16% ในปี 2023 โดยมียอดขายประมาณ 4.3 ล้านหลัง บ้านสร้างใหม่คาดว่าจะลดลงประมาณ 20% นั่นจะผลักดันยอดขายบ้านไปสู่ระดับต่ำสุดนับตั้งแต่ปี 2011 โดยคาดการณ์ไว้ 32 จากทุกๆ 1,000 ครัวเรือนที่ขายในปี 2023

ข้อมูลของนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ชี้ให้เห็นว่าอัตราการจำนองที่สูง อัตราเงินเฟ้อที่สูง และภาวะเศรษฐกิจถดถอยที่อาจเกิดขึ้นจะทำให้ผู้คนอยู่ในสถานะปัจจุบัน (Redfin คาดการณ์ว่ายอดขายอาจลดลงมากถึง 27% หากอัตราเงินเฟ้อยังคงสูงหรือนานกว่าที่คาดไว้) ที่กล่าวว่า หุ้นทุนสูงและตลาดงานที่ยืดหยุ่นจะป้องกันอัตราการยึดสังหาริมทรัพย์ที่ก่อให้เกิดความตื่นตระหนก

อัตราการจำนองจะลดลงเช่นกัน

นอกจากนี้ Redfin ยังคาดว่าอัตราการจำนองคงที่ 30 ปีจะค่อยๆ ลดลงในปี 2023 สิ้นปีประมาณ 5.8% การลดลงนี้สามารถช่วยเจ้าของบ้านโดยเฉลี่ย $150 ต่อเดือนสำหรับบ้าน $400,000 อย่างไรก็ตาม อัตราการลดลงของอัตราเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยขึ้นอยู่กับการใช้จ่ายและการเติบโตของ GDP (หรือลดลง) ในปีต่อๆ ไป

ราคาบ้าน จะ ปฏิเสธ

โดยรวมแล้ว Redfin คาดว่าราคาขายบ้านเฉลี่ยในสหรัฐฯ จะลดลงประมาณ 4% เป็น 368,000 ดอลลาร์ในปี 2023 ในขณะที่ที่อยู่อาศัยจะยังคงราคาไม่แพงกว่าช่วงก่อนเกิดโรคระบาด เนื่องจากอัตราและมูลค่าที่สูงแซงหน้าการเติบโตของค่าจ้าง ซึ่งจะยังคงถือเป็นการลดลงประจำปีครั้งแรกนับตั้งแต่ 2012.

นักวิเคราะห์ของ Redfin เชื่อว่าราคาจะลดลงมากกว่านี้หากวิกฤติที่อยู่อาศัยไม่โดดเด่นมากนัก อย่างไรก็ตาม บริษัทคาดว่ารายการใหม่จะลดลงจนถึงปี 2023 ทำให้สินค้าคงคลังต่ำและราคาสูงขึ้น

ค่าเช่าจะลดลงด้วย

Redfin ยังเห็นอัตราค่าเช่าของสหรัฐฯ ลดลงเล็กน้อยในปี 2023

ในตลาดที่อยู่อาศัยครอบครัวเดี่ยว อัตราดอกเบี้ยที่สูงจะส่งเสริมให้เจ้าของบ้านลังเลที่จะซื้อและขาย ซึ่งหมายความว่าการเช่าครอบครัวเดี่ยวอาจกลายเป็นเรื่องธรรมดามากขึ้น

ในขณะเดียวกัน การก่อสร้างหลายครอบครัวตั้งอยู่ที่ก 50 ปีสูงซึ่งจะทำให้ตลาดเต็มไปด้วยยูนิตใหม่หลายแสนยูนิตในปี 2023 แนวโน้มการเติบโตดังกล่าวน่าจะดำเนินต่อไป เนื่องจากยูนิตแบบหลายครอบครัวมีความสมเหตุสมผลทางการเงินมากขึ้นสำหรับผู้สร้างเมื่อเทียบกับยูนิตแบบครอบครัวเดี่ยว

ตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐกำลังชะลอตัวลง - ค่อยๆ

การซื้อบ้านเป็นความฝันของชาวอเมริกันที่เป็นแก่นสารมาช้านาน แต่สำหรับครอบครัวยุคใหม่ที่อยู่ระหว่างอัตราเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ย ความฝันนั้นแทบจะไปไม่ถึง

แต่ไม่ใช่แค่ผู้บริโภคเท่านั้นที่รู้สึกแย่กับตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน ในขณะที่กิจกรรมที่อยู่อาศัยชะลอตัว ราคาซื้อยังคงคงที่และมูลค่าการเช่าลดลง นักลงทุนสามารถเห็นศักยภาพในการทำกำไรจากการลงทุนที่ลดลง

ในแง่นี้ ตลาดที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวอาจเป็นข่าวดี เนื่องจากเป็นการเปิดโอกาสให้นักลงทุนได้ลงทุนในราคาที่ถูกกว่า

แน่นอนว่า Redfin ก็มีการคาดการณ์เช่นกัน ซึ่งบ่งชี้ว่านักลงทุนจำนวนมากจะยอมอ่อนข้อให้กับการลงทุนที่ให้ผลกำไรมากกว่าในที่อื่นๆ คนอื่นจะชะลอกิจกรรมของพวกเขาจนกว่าการลดลงจะผ่านไปและผลตอบแทนในอนาคตจะน้อยลง

ถึงกระนั้นก็มีคำถามมากมายที่ไม่ได้รับคำตอบสำหรับนักลงทุน และถ้าคุณเป็นแฟนของผลงานที่จับต้องได้มากขึ้น เราไม่โทษคุณ

นั่นเป็นเหตุผลที่ Q.ai เลิกใช้การคาดเดาในการลงทุนด้วยการลงทุนที่มีข้อมูลสนับสนุนสำหรับทุกความเสี่ยงและสถานการณ์ทางการเงิน การลงทุนของเรามีการกระจายการลงทุนโดยอัตโนมัติโดยใช้ ชุดการลงทุนเพื่อให้คุณซื้อแนวโน้มที่คุณคาดการณ์ว่าจะตรงกับความต้องการในระยะยาวของคุณ

ดีที่สุดด้วย การคุ้มครองผลงาน เคียงข้างคุณ คุณสามารถตั้งเป้าหมายที่จะรักษาผลกำไรและลดการขาดทุน ไม่ว่ากลยุทธ์การจัดสรรของคุณจะเป็นอย่างไร

เป็นการลงทุนที่ง่าย มีกลยุทธ์ และสนุก (ไม่เหมือนตลาดบ้านจัดสรร)

ดาวน์โหลด Q.ai วันนี้ เพื่อเข้าถึงกลยุทธ์การลงทุนที่ขับเคลื่อนด้วย AI