เรียน MarketWatch
ฉันต้องการจะดูว่าคุณสามารถให้คำแนะนำเกี่ยวกับการซื้อบ้านกับแม่ของฉันที่อายุ 74 ปีได้หรือไม่ ฉันจะลดเงิน $240,000 โดยใช้เงินที่ได้จากการขายบ้านของฉันเอง ไปบ้านใหม่และเริ่มด้วย จำนอง 220,000 เหรียญ การจำนองจะเป็นในนามข้าพเจ้าเท่านั้น เมื่อบ้านแม่ของฉันขายได้ เธอจะมอบเงินที่ได้จากบ้านของเธอให้ฉันจำนวนหนึ่ง — $100,000 เพื่อที่ฉันจะได้จำนองใหม่และลดค่างวดรายเดือนของฉัน
คำถามของเราคือ: เราควรตั้งชื่อบ้านที่เราทั้งคู่จะอาศัยอยู่อย่างไร? เราควรใส่ชื่อของเราทั้งสองในบ้านกับผู้เช่าร่วมที่มีสิทธิรอดชีวิตหรือไม่? นอกจากนี้ เงินที่เธอให้ฉันเพื่อจำนองการจำนองใหม่จะถือเป็นของขวัญสำหรับฉันที่ฉันจะต้องเสียภาษีหรือไม่ มีวิธีหลีกเลี่ยงสิ่งนี้หรือไม่? และคำถามสุดท้ายของฉันคือ ฉันควรให้ลูกสาววัยผู้ใหญ่เป็นชื่อบ้านด้วย ในฐานะผู้เช่าร่วมกับสิทธิในการรอดชีวิต เพื่อที่บ้านหลังนี้จะเป็นของเธอได้เมื่อแม่กับฉันไม่ได้อยู่บนโลกนี้แล้ว
หากคุณไม่สามารถตอบคำถามเหล่านี้ได้ คุณจะบอกได้ไหมว่าฉันต้องคุยกับทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ ทนายความด้านภาษี หรือ CPA ฉันไม่แน่ใจว่าต้องถามคำถามประเภทนี้กับใคร ฉันชอบอ่านคอลัมน์ของคุณ ขอบคุณสำหรับความช่วยเหลือ.
ขอแสดงความนับถือ
ย้ายไปอยู่กับแม่
'The Big Move' เป็นคอลัมน์ MarketWatch ที่ดูรายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่การนำทางค้นหาบ้านใหม่ไปจนถึงการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย
คุณมีคำถามเกี่ยวกับการซื้อหรือขายบ้านหรือไม่? คุณต้องการทราบว่าการย้ายครั้งต่อไปของคุณควรอยู่ที่ใด? ส่งอีเมลถึง Jacob Passy ที่ [ป้องกันอีเมล].
เรียน การย้าย
เป็นเรื่องที่ดีมากที่คุณวางแผนที่จะซื้อบ้านกับแม่ของคุณ เนื่องจากฉันแน่ใจว่าสิ่งนี้จะช่วยให้เธอรู้สึกสบายใจเมื่อเธอมีอายุมากขึ้น และต้องการความช่วยเหลือเพิ่มเติม ฉันรู้ว่าคุณไม่ได้ถามถึงความคิดของฉันเกี่ยวกับข้อตกลงนี้ แต่ฉันคงจะสะเพร่าถ้าฉันไม่แนะนำให้คุยกันอย่างตรงไปตรงมาหลายครั้ง ซึ่งคุณพูดถึงความคาดหวังในการอยู่ด้วยกัน นี่จะเป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่สำหรับคุณทั้งคู่ และเช่นเดียวกับการจัดเตรียมเพื่อนร่วมห้องใดๆ ก็ตาม เป็นการดีที่สุดที่จะเข้าใจตรงกันล่วงหน้าเพื่อให้แน่ใจว่าจะมีการอยู่ร่วมกันอย่างสันติ
ฉันต้องยอมรับว่าฉันสับสนกับไทม์ไลน์ที่คุณสองคนเลือก เว้นแต่จะมีเหตุผลที่จะซื้อบ้านด้วยตัวเองเพื่อเริ่มต้น ฉันไม่เห็นว่าทำไมคุณสองคนถึงไม่รออีกสักหน่อยเพื่อซื้อบ้านด้วยกัน โดยเฉพาะถ้าคุณกำลังคิดว่าทั้งคู่อยู่ในบ้าน โฉนด การรวมทรัพยากรของคุณพร้อมกันอาจทำให้คุณได้รับประโยชน์จากการจัดหาเงินทุนที่ดีขึ้น
การจำนองใหม่สามารถเป็นประโยชน์สำหรับเจ้าของบ้านจำนวนมาก จะช่วยให้คุณลดภาระหนี้โดยไม่ต้องเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ยหรือระยะเวลาของเงินกู้ ในช่วงเวลาที่อัตราการจำนองสูงขึ้น อาจเป็นทางเลือกที่ดีกว่าสำหรับเจ้าของบ้านหลายรายมากกว่าการรีไฟแนนซ์ หากเป้าหมายหลักของคุณคือการลดจำนวนหนี้ที่คุณมี
มีข้อเสียบางประการสำหรับกลยุทธ์นี้ สำหรับผู้เริ่มต้น ผู้ให้กู้จำนองบางรายไม่อนุญาต ดังนั้นสิ่งนี้จะต้องเป็นสิ่งที่คุณชี้แจงล่วงหน้า และแม้ว่าผู้ให้กู้จะอนุญาต แต่ก็ไม่สามารถทำได้สำหรับเงินกู้ทุกประเภท โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เงินกู้ที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลซึ่งรวมถึงเงินกู้ FHA และ VA ไม่สามารถทำซ้ำได้ และผู้ให้บริการสินเชื่อจะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการหล่อใหม่ ด้วยเหตุผลเหล่านี้ ผู้กู้บางรายจึงเลือกที่จะชำระเงินเพิ่มเติมสำหรับการจำนองของตน แทนที่จะต้องผ่านกระบวนการหล่อใหม่ทั้งหมด
ในสถานการณ์ของคุณ เงินบริจาคของมารดาของคุณอาจถือเป็นของขวัญหากเธอไม่อยู่ในการจำนอง แม้ว่าคุณจะไม่ใช่คนที่ต้องจ่ายภาษีก็ตาม คุณควรปรึกษานักบัญชีเพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ แต่มีแนวโน้มว่าเธอจะต้องยื่นแบบแสดงรายการภาษีของขวัญ ที่กล่าวว่า เว้นแต่เธอจะให้ของขวัญเป็นล้านดอลลาร์แก่คุณและคนอื่นๆ อีก มีแนวโน้มว่าเธอจะไม่ต้องเสียภาษีสำหรับเงินนั้นเนื่องจากการยกเว้นตลอดชีพ
เธอสามารถดำรงตำแหน่งได้โดยไม่ต้องจำนอง แต่ก็ไม่จำเป็นต้องตรงไปตรงมา หากคุณกำลังคิดที่จะเพิ่มเธอในโฉนดในภายหลังหลังจากที่คุณได้ซื้อบ้านและนำออกจำนอง คุณควรปรึกษาทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ ผู้ให้กู้บางรายจะรวมถึงข้อกำหนดที่ระบุว่าจะต้องชำระคืนเงินกู้เต็มจำนวนหากมีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในชื่อบ้าน และคุณจะต้องให้ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายตรวจสอบสัญญาจำนองเพื่อตรวจสอบว่าจะเป็นกรณีนี้หรือไม่
หากคุณวางแผนที่จะให้แม่ของคุณทำโฉนดตั้งแต่แรกโดยไม่ได้จำนองกับแม่ คุณจะต้องปรึกษากับผู้ให้กู้จำนองเพื่อขออนุมัติข้อตกลงนี้ ตามที่ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ในนิวยอร์ก Victoria Spodek อธิบายในบล็อกโพสต์ว่า “ธนาคารต้องแน่ใจว่าผลประโยชน์ของพวกเขาได้รับการคุ้มครอง เพราะพวกเขาให้กู้ยืมเงินจำนวนมาก ความสามารถของธนาคารในการขายทรัพย์สินในกรณีที่ผิดนัดมีความสำคัญต่อแบบจำลองของพวกเขาและจะไม่ให้ยืมเงินเว้นแต่จะได้รับการคุ้มครอง”
"'ธนาคารต้องแน่ใจว่าดอกเบี้ยของพวกเขาได้รับการคุ้มครอง เพราะพวกเขาให้กู้ยืมเงินเป็นจำนวนมาก'"
ปัญหาที่อาจเกิดขึ้นจากการมีบุคคลหลายคนในโฉนด แต่มีคนเดียวในการจำนองคือความเป็นเจ้าของบ้านกลายเป็นเรื่องที่ซับซ้อน จากมุมมองของผู้ให้กู้ คุณแม่ของคุณจะมีสิทธิในบ้านหลังนี้ซึ่งอาจทำให้ขายได้ยากหากคุณถูกยึดสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นสิ่งที่ผู้ให้กู้มักจะทำในสถานการณ์เช่นนี้ Spodek กล่าวคือให้เจ้าของทั้งสองลงนามจำนองในขณะที่มีเพียงคนเดียวเท่านั้นที่ลงนามในบันทึกซึ่งเป็นสัญญาว่าจะชำระคืนเงินกู้ ด้วยวิธีนี้ “หากเงินกู้ไม่ได้รับการชำระหรือผิดนัด ธนาคารจะยังคงมีสิทธิไล่เบี้ยเพื่อขายบ้านเพื่อรับการชำระคืน” เธอเขียน
อีกครั้ง คุณอาจต้องการพิจารณาให้แม่ของคุณอยู่ในรายการจำนอง เว้นแต่เธอจะมีปัญหาด้านเครดิต รายได้และทรัพย์สินประกันสังคมเพิ่มเติมของเธอสามารถช่วยให้คุณได้รับอัตราที่ดีขึ้นในการจำนอง นอกจากนี้ยังช่วยบรรเทาปัญหาที่จะเกิดขึ้นจากการให้เธอจ่ายเงินกู้เมื่อบ้านของเธอขายได้
สำหรับวิธีตั้งชื่อบ้าน ฉันคิดว่าสิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาว่าทำไมคุณถึงต้องการทั้งสองเป็นแชมป์ และเป้าหมายของคุณคืออะไร ดูเหมือนชัดเจนว่าการหลีกเลี่ยงภาคทัณฑ์มีความสำคัญสำหรับคุณทั้งคู่ แต่การเช่าร่วมอาจมีความเสี่ยงอยู่บ้าง ตัวอย่างเช่น หากคุณคนใดคนหนึ่งเป็นหนี้และไม่สามารถชำระหนี้ได้ เจ้าหนี้สามารถอ้างสิทธิ์ในทรัพย์สินได้ นั่นเป็นสาเหตุที่การเพิ่มลูกสาวของคุณไปที่ชื่อเช่นกันอาจเป็นการย้ายที่เสี่ยง
สำหรับคุณทุกคน การให้บ้านอยู่ในความไว้วางใจที่มีชีวิตอาจเหมาะสมที่สุด วิธีนี้จะช่วยให้คุณควบคุมว่าจะเกิดอะไรขึ้นกับบ้านเมื่อคุณและแม่เสียชีวิตจากกัน ขณะที่คุณยังคงอยู่ในบ้านขณะที่คุณทั้งคู่ยังมีชีวิตอยู่ ไม่เพียงแต่บ้านจะส่งต่อให้ลูกสาวของคุณได้อย่างง่ายดายเท่านั้น แต่เธอยังสามารถหลีกเลี่ยงภาษีและค่าธรรมเนียมภาคทัณฑ์ได้อีกด้วย คุณจะต้องจ้างทนายความเพื่อสร้างความไว้วางใจและจัดโครงสร้างที่เหมาะสมให้กับคุณ แต่ด้วยความซับซ้อนของการจัดการที่อยู่อาศัย นี่อาจเป็นทางออกที่ดีที่สุดสำหรับปัญหาของคุณและให้ความมั่นใจกับคุณและแม่ว่าคุณจะสามารถมีชีวิตอยู่ได้ ในบ้านนี้ไปตลอดชีวิต
การส่งคำถามของคุณทางอีเมลแสดงว่าคุณยินยอมให้เผยแพร่โดยไม่ระบุชื่อบน MarketWatch การส่งเรื่องราวของคุณไปยัง Dow Jones & Company ซึ่งเป็นผู้จัดพิมพ์ MarketWatch แสดงว่าคุณเข้าใจและตกลงว่าเราอาจใช้เรื่องราวของคุณหรือเวอร์ชันของเรื่องราวในสื่อและแพลตฟอร์มทั้งหมด รวมถึงผ่านบุคคลที่สาม.
ที่มา: https://www.marketwatch.com/story/im-buying-a-home-with-my-74-year-old-mother-but-the-mortgage-will-be-in-my-name- วิธีควรเราชื่อบ้าน-11642190122?siteid=yhoof2&yptr=yahoo