'ฉันไม่รู้ว่าควรจะจัดการกับผู้เช่าหรือไม่': ฉันควรเปลี่ยนบ้านเป็นห้องเช่าหรือขายมัน?

อย่างไรก็ตาม ฉันกำลังใคร่ครวญว่าควรขายหรือเช่าบ้านที่ฉันมีอยู่ในปัจจุบัน ฉันซื้อบ้านในราคา 188,500 ดอลลาร์ ฉันได้รีไฟแนนซ์สองครั้งและได้รับเงินสดออกครั้งสุดท้าย อัตราดอกเบี้ยของฉันคือ 2.75% และฉันยังมีเวลา 18 ปีที่จะต้องจ่าย ฉันสามารถเช่าได้ในราคา $1,800 ถึง $2,000 แต่ฉันไม่รู้ว่านี่เป็นตัวเลือกที่ดีที่สุดหรือไม่ เพราะฉันสามารถขายมันได้ในราคาเกือบ 500,000 ดอลลาร์ ซึ่งเป็นมูลค่าสูงสุดในปัจจุบัน

คงจะดีถ้ามีผู้เช่าจ่ายค่าจำนองครั้งที่สองของฉัน แต่ฉันไม่รู้ว่ามันคุ้มค่าไหมที่จะจัดการกับผู้เช่าและการซ่อมแซมที่พวกเขาอาจจะขอตลอดเวลา ท้ายที่สุดมันเป็นบ้านเก่า ฉันควรทำอย่างไรดี? 

ขอแสดงความนับถือ

บรรจุในพอร์ตแลนด์

'The Big Move' เป็นคอลัมน์ MarketWatch ที่ดูรายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่การนำทางค้นหาบ้านใหม่ไปจนถึงการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย

คุณมีคำถามเกี่ยวกับการซื้อหรือขายบ้านหรือไม่? คุณต้องการทราบว่าการย้ายครั้งต่อไปของคุณควรอยู่ที่ใด? ส่งอีเมลถึง Jacob Passy ที่ [ป้องกันอีเมล].

เรียนบรรจุภัณฑ์

ตลาดที่อยู่อาศัยที่สมบูรณ์มีเจ้าของบ้านจำนวนมากที่พิจารณาถึงการเคลื่อนไหวที่คุณกำลังคิดจะทำ เจ้าของบ้านเห็นอัตราค่าเช่าที่เพิ่มสูงขึ้น และหลายๆ คนก็กำลังฉวยโอกาส ในเดือนกุมภาพันธ์ ค่าเช่าสูงขึ้นเกือบ 18% เมื่อเทียบกับปีที่แล้วทั่วประเทศ ตามรายงานของเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ Apartment List ซึ่งแสดงถึงการเติบโตที่สูงเป็นประวัติการณ์

ในระดับหนึ่ง เจ้าของบ้านกำลังเติมเชื้อเพลิงให้การเติบโตของค่าเช่าด้วยการเปลี่ยนบ้านเริ่มต้นเป็นบ้านเช่า บ้านเหล่านั้นจะจัดหาอุปทานที่จำเป็นมากให้กับตลาดซื้อบ้าน แต่มีบ้านขายไม่กี่หลังที่ชาวอเมริกันจำนวนมากถูกบังคับให้เช่าเป็นเวลานานกว่าที่พวกเขาหวังไว้เพราะพวกเขาไม่สามารถหาทรัพย์สินที่จะซื้อได้ ผู้คนที่เช่ามากขึ้นหมายถึงการแข่งขันกันมากขึ้นสำหรับหน่วยเช่า และทำให้ค่าเช่าเพิ่มขึ้น

เพียงเพราะมีเจ้าของบ้านจำนวนมากที่ใช้เส้นทางนี้ไม่ได้หมายความว่าคุณควรจะทำ Michelle Gessner ผู้ก่อตั้งและเจ้าของ Gessner Wealth Strategies ซึ่งเป็นบริษัทที่ปรึกษาทางการเงินในฮูสตัน .

เป็นเรื่องง่ายที่จะจินตนาการถึงประโยชน์ของการเป็นเจ้าของบ้าน โดยใช้รายได้เสริมเพื่อชำระค่าจำนองครั้งที่สองของคุณ และบางทีอาจจะครั้งเดียวที่จ่ายออกจากกระเป๋าเงินเพื่อเก็บไว้ใช้ยามเกษียณ แต่ถ้าการระบาดใหญ่ได้สอนอะไรเรา การเป็นเจ้าของบ้านเล็กๆ น้อยๆ นั้นไม่เหมาะกับคนขี้กลัว

คุณได้เผชิญกับความท้าทายบางอย่างในการเป็นเจ้าของบ้านแล้ว คุณจะต้องติดต่อกับผู้เช่าและทำงานร่วมกับพวกเขาเพื่อดูแลทรัพย์สิน และโอกาสที่ผู้เช่าจะไม่ดูแลบ้านอย่างที่คุณมี บังคับให้คุณจ่ายเงินเพื่อซ่อมแซมบ้านอย่างสม่ำเสมอ นั่นเป็นเพียงส่วนปลายของภูเขาน้ำแข็ง

ดูเหมือนว่าคุณมีฐานะการเงินที่มั่นคง แต่คุณสามารถที่จะจ่ายทั้งการจำนองในบ้านหลังแรกและบ้านหลังใหม่ของคุณเองได้หรือไม่ เจ้าของบ้านหลายรายพบว่าตัวเองต้องเผชิญกับการยึดสังหาริมทรัพย์และการล้มละลายในทรัพย์สินให้เช่าในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เนื่องจากผู้เช่าพยายามดิ้นรนที่จะจ่ายค่าเช่าเนื่องจากการแพร่ระบาดของโรค ในท้ายที่สุด เจ้าของทรัพย์สินเหล่านี้หลายคนเลือกที่จะขายบ้านเพื่อลดการสูญเสีย

ถ้าคุณคิดว่าคุณไม่ได้เครียดขนาดนั้น ฉันขอคิดทบทวนใหม่อีกครั้งกับการเป็นเจ้าของบ้าน มีเหตุผลทางการเงินอื่นๆ ที่ต้องคิดให้รอบคอบ เมื่อมีคนขายที่อยู่อาศัยหลักของพวกเขา พวกเขาจะได้รับเงินทุนไม่เกิน 250,000 ดอลลาร์ (หรือ 500,000 ดอลลาร์หากแต่งงานและยื่นฟ้องร่วมกัน) ตัวอย่างเช่น หากคุณขายบ้านในราคา 500,000 ดอลลาร์ แต่จ่ายเงินเพียง 300,000 ดอลลาร์เพื่อซื้อบ้านเดิม คุณ จะไม่ต้องเผชิญกับภาษีกำไรจากกำไร $200,000 ที่คุณได้รับ

หากคุณเลือกที่จะแปลงทรัพย์สินเป็นบ้านเช่าแล้วตัดสินใจขายในภายหลัง คุณอาจต้องเผชิญกับการเรียกเก็บภาษีที่สูงชัน ในการใช้ประโยชน์จากการยกเว้นการเพิ่มทุน คุณต้องอาศัยอยู่ในบ้านเป็นเวลาสองในห้าปีที่ผ่านมา แต่ไม่จำเป็นต้องเป็นสองปีล่าสุด โดยพื้นฐานแล้วคุณมีช่วงเวลาผ่อนผันเล็กน้อย และมีการลดหย่อนภาษีที่คุณสามารถเก็บภาษีได้ในฐานะเจ้าของบ้าน

สมมติว่าคุณเช่าบ้านมาหกปีแล้วจึงตัดสินใจขาย คุณจะไม่ได้รับการยกเว้น 250,000 ดอลลาร์ (หรือ 500,000 ดอลลาร์) ดังนั้นเงินทั้งหมดที่คุณได้จากการขายจะถือเป็นรายได้ที่ต้องเสียภาษี มีหลายวิธีที่คุณสามารถหลีกเลี่ยงภาษีดังกล่าวได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คุณสามารถนำเงินนั้นไปลงทุนในทรัพย์สินให้เช่าอื่นผ่านการแลกเปลี่ยนมาตรา 1031 มิฉะนั้น ใบกำกับภาษีจะมีขนาดใหญ่ขึ้น

การพิจารณาทางการเงินอีกประการหนึ่งคือว่าผู้ให้กู้จำนองของคุณจะอนุญาตให้คุณแปลงทรัพย์สินเป็นการเช่าในตอนแรกหรือไม่ โดยทั่วไปแล้วการจำนองจะรวมถึงประโยคที่กำหนดให้ผู้กู้ต้องอาศัยอยู่ในบ้านตามระยะเวลาที่กำหนด หากคุณพยายามจะย้ายออกและเช่าทรัพย์สินก่อนที่ระยะเวลาดังกล่าวจะหมดอายุ คุณอาจมีส่วนในการฉ้อโกงการจำนอง เนื่องจากคุณเพิ่งรีไฟแนนซ์ได้ไม่นาน คุณควรศึกษาเอกสารการจำนองของคุณอย่างรอบคอบ

คุณมีความรู้สึกยอมรับความเสี่ยงและความซับซ้อนทางการเงินได้ดีกว่าฉัน หากคุณยังคงสนใจที่จะก้าวไปข้างหน้าด้วยแผนนี้ ให้ปรึกษากับนักบัญชีและนักวางแผนทางการเงินที่สามารถช่วยคุณวางแผนแนวทางที่ดีที่สุดได้ สัญชาตญาณของฉันคือคุณไม่ได้ขายความคิดนี้ หากเป็นกรณีนี้ ฉันจะพิจารณาตัวเลือกอื่น ท้ายที่สุดแล้ว เงินที่คุณหาได้จากการขายบ้านน่าจะช่วยชำระหนี้หรือเป้าหมายทางการเงินอื่นๆ ได้มาก

นอกจากนี้ การเป็นเจ้าของบ้านไม่ใช่วิธีเดียวที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ Kashif Ahmed ประธาน American Private Wealth บริษัทที่ปรึกษาทางการเงินในเมือง Bedford รัฐ Mass กล่าวว่า "รายได้เพิ่มเติมสามารถนำไปลงทุนเพื่อสร้างรายได้หรือการเติบโต หรือแม้กระทั่งในหลักทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ตัวอย่างเช่น สามารถขยายพอร์ตโฟลิโอของคุณ แต่มีสภาพคล่องมากกว่าการมีเงินทั้งหมดผูกติดอยู่ในบ้าน

สุดท้ายนี้ ฉันรู้สึกว่าคุณไม่สามารถผิดพลาดได้โดยการเลือกสิ่งที่คุณรู้สึกสบายใจที่สุด ดังนั้นไม่ว่าจะเลือกอะไร ฉันขอให้คุณโชคดี

การส่งคำถามของคุณทางอีเมลแสดงว่าคุณยินยอมให้เผยแพร่โดยไม่ระบุชื่อบน MarketWatch การส่งเรื่องราวของคุณไปยัง Dow Jones & Company ซึ่งเป็นผู้จัดพิมพ์ MarketWatch แสดงว่าคุณเข้าใจและตกลงว่าเราอาจใช้เรื่องราวของคุณหรือเวอร์ชันของเรื่องราวในสื่อและแพลตฟอร์มทั้งหมด รวมถึงผ่านบุคคลที่สาม.