การพลิกบ้านจะส่งผลต่อภาษีของฉันอย่างไร?

การพลิกบ้านอาจเป็นธุรกิจที่ร่ำรวย แต่อย่าให้รายการทีวีพลิกบ้านในอุดมคติมาส่งผลต่อมุมมองของคุณเกี่ยวกับวิธีการทำงาน คุณต้องมีประสบการณ์ มีเงินทุน และมีความรู้เกี่ยวกับสิ่งที่คุณกำลังทำอยู่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพูดถึง พลิกบ้าน และภาษี คู่มืออสังหาริมทรัพย์นี้แบ่งสิ่งที่คาดหวังจากภาษีการพลิกบ้าน ก ที่ปรึกษาทางการเงิน สามารถช่วยคุณสร้างแผนทางการเงินสำหรับเป้าหมายการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์และช่วยปกป้องธุรกิจของคุณจากความผิดพลาดทางการเงิน

คุณเป็นนักลงทุนหรือผู้ค้าอสังหาริมทรัพย์หรือไม่?

คำถามแรกที่คุณต้องตอบคือคุณเป็น นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ หรือตัวแทนจำหน่าย. เหตุผลก็คือ IRS เก็บภาษีทั้งสองคลาสนี้แตกต่างกัน โดยทั่วไปแล้วนักลงทุนจะซื้อและถือครองทรัพย์สินเป็นเวลาอย่างน้อยหนึ่งปี โดยปกติแล้ว นักลงทุนจะใช้อสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างรายได้จากค่าเช่าและเป็นสินทรัพย์ พวกเขาคาดว่าจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นอย่างช้าๆ ในอีกหลายปีข้างหน้า

ในทางกลับกัน ตัวแทนจำหน่ายเป็นแบบดั้งเดิมของคุณ ครีบบ้าน. เหตุผลทั้งหมดของพวกเขาที่อยู่เบื้องหลังการซื้ออสังหาริมทรัพย์คือการขายต่อ ต่อไปนี้คือบางประเด็นที่ IRS จะตรวจสอบเพื่อพิจารณาว่าคุณเป็นตัวแทนจำหน่ายหรือไม่:

• ความถี่และปริมาณการซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์

• ไม่ว่าทรัพย์สินนั้นเคยระบุว่าเป็นของคุณหรือไม่ ที่อยู่อาศัยหลัก

• ทำไม คุณสมบัติ ถูกจัดขึ้นและไม่ว่าจะเพื่อวัตถุประสงค์อื่นนอกเหนือจากการขายต่อหรือไม่

• โฆษณาและโปรโมชันมากน้อยเพียงใดในการขายอสังหาริมทรัพย์

• มีการปรับปรุงกี่รายการ

• กิจกรรมทั่วไปของผู้เสียภาษีในการขายทรัพย์สิน

โดยทั่วไปแล้ว หากคุณกำลังพลิกบ้าน คุณกำลังซื้อโดยมีจุดประสงค์เพียงอย่างเดียวคือปรับปรุงและขายต่อ สิ่งนี้ทำให้คุณเป็นตัวแทนจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ หากคุณมีคำถามเพิ่มเติม คุณควรติดต่อที่ปรึกษาทางการเงินหรือผู้เชี่ยวชาญด้านภาษี

การพลิกบ้านและภาษีผลได้จากทุน

มีสองประเภทเป็น ภาษีผลได้จากทุน, ระยะสั้นและระยะยาว ภาษีผลได้จากทุนระยะสั้นจะถูกเก็บภาษีในอัตราเดียวกับภาษีเงินได้ของคุณ และสำหรับผลกำไรจากสินทรัพย์ (เช่น อสังหาริมทรัพย์) ที่ถือครองน้อยกว่าหนึ่งปี ภาษีผลได้จากทุนระยะยาว สำหรับสินทรัพย์ที่ถือไว้มากกว่าหนึ่งปีและคิดในอัตราที่ดีกว่า ตั้งแต่ 0% – 20% ขึ้นอยู่กับวงเล็บ

เรื่องราวดำเนินต่อไป

House flippers ส่วนใหญ่จะตกอยู่ในค่ายของการเพิ่มทุนระยะสั้น จำไว้ว่าเมื่อคุณพลิกบ้าน ทุกวันที่คุณถือครองทรัพย์สิน คุณจะสูญเสียเงิน คุณต้องการเข้าทำการปรับปรุงและขายทำกำไรอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าคุณให้ทุนซื้อด้วยเงินกู้

การปฏิบัติต่อภาษีเต็มรูปแบบสำหรับผู้ค้าอสังหาริมทรัพย์

ณ จุดนี้ เราได้พิสูจน์แล้วว่าผู้พลิกบ้านที่ใช้งานคือตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ นั่นหมายความว่ามีภาษีอื่น ๆ ที่พวกเขาจำเป็นต้องทราบ นอกเหนือจากการจ่ายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ซึ่งอาจสูงถึง 37%) ตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องจ่ายภาษีการจ้างงานตนเองเพิ่มอีก 15.3%

ลองใช้ตัวอย่างโดยใช้ เครื่องคำนวณภาษีของ SmartAsset. หากตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ที่ยื่นแบบแยกกันได้รับรายได้ 200,000 ดอลลาร์ต่อปี พวกเขาสามารถคาดหวังที่จะจ่าย 40,811 ดอลลาร์ในภาษีเงินได้ของรัฐบาลกลาง เพิ่ม $30,600 สำหรับภาษีการจ้างงานตนเอง และคุณมีใบกำกับภาษีทั้งหมด $71,411 หรือ 35.71% ของ $200,000

แน่นอนว่านี่ไม่ต้องหักภาษี เรามาพูดถึงขั้นตอนในการลดค่าภาษีของคุณกันดีกว่า

ลดภาระภาษีพลิกบ้านของคุณ

แม้จะมีภาษีสูงในการเป็นตัวแทนจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็ยังมีวิธีลดภาระภาษีบ้านของคุณ ต่อไปนี้เป็นสามขั้นตอนในการช่วยลดค่าภาษีของคุณเมื่อคุณเริ่มพลิกบ้าน

1. จัดตั้ง LLC

ก่อนที่คุณจะพลิกบ้าน คุณควรตั้งค่าธุรกิจของคุณให้ดีเสียก่อน โครงสร้างธุรกิจที่ได้รับความนิยมมากที่สุดประเภทหนึ่งคือ บริษัทรับผิด จำกัด หรือ LLC. LLCs ช่วยให้คุณสามารถหักค่าใช้จ่ายทางธุรกิจได้ นอกจากนี้ยังช่วยคุณปกป้องทรัพย์สินส่วนบุคคลของคุณจากการเรียกร้องทางกฎหมายหากเกิดข้อผิดพลาด

ความยืดหยุ่นเป็นอีกเหตุผลหนึ่งที่ทำให้พวกเขาได้รับความนิยม LLC สามารถเป็นเจ้าของหรือห้างหุ้นส่วน แต่เพียงผู้เดียวหรือจัดตั้งเป็น บริษัท เพื่อใช้ประโยชน์จากสิทธิประโยชน์ทางภาษีที่เกี่ยวข้อง โปรดทราบว่า LLCs เป็นหน่วยงานของรัฐ ดังนั้นกฎที่แน่นอนในการจัดตั้งและผลประโยชน์ที่พวกเขาให้จะแตกต่างกันไปในแต่ละรัฐ

2. ทำการหักภาษี

ในฐานะ LLC คุณสามารถตัดค่าใช้จ่ายทางธุรกิจที่พลิกบ้านได้จำนวนมาก ต่อไปนี้เป็นการหักเงินทั่วไป XNUMX รายการที่คุณอาจทำได้:

• ค่าปรับปรุงบ้านสำหรับทรัพย์สินที่ขาย

• ดอกเบี้ยเงินกู้อสังหาริมทรัพย์

• ภาษีอสังหาริมทรัพย์สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

• ค่าใช้จ่ายในการขออนุญาตก่อสร้าง

• ค่านายหน้าอสังหาริมทรัพย์

• ค่าใช้จ่ายในการเดินทาง

• เครื่องใช้สำนักงาน

• ค่าใช้จ่ายสำนักงานนอกสถานที่ทั้งหมด เช่น ค่าเช่า ค่าอินเทอร์เน็ต ค่าสาธารณูปโภค ฯลฯ

• ค่าธรรมเนียมทางกฎหมายและบัญชี

3. หักการสูญเสียทุน 

คุณไม่สามารถทำกำไรได้ทุกครั้งในฐานะผู้พลิกบ้าน ผลที่สุดคือคุณสามารถหักผลขาดทุนจากเงินทุนที่คุณเผชิญและใช้เพื่อหักล้างภาษีผลได้จากทุนของคุณ พูดคุยกับที่ปรึกษาทางการเงินของคุณเกี่ยวกับวิธีที่ดีที่สุดในการชดเชยกำไรเหล่านี้ด้วยความสูญเสีย และพิจารณาว่าคุณมีคุณสมบัติเหมาะสมหรือไม่ การยกยอดการสูญเสียทุน.

ลดหย่อนภาษีที่คุณจะไม่ได้รับในฐานะ House Flipper

แม้ว่าคุณจะอ่านอะไรบนอินเทอร์เน็ต แต่ถ้าคุณเป็นนักพลิกบ้านที่คล่องแคล่วในการพลิกบ้านหลายหลังต่อปี มีการลดหย่อนภาษีที่คนอื่นได้รับซึ่งคุณจะไม่ทำ ต่อไปนี้คือการลดหย่อนภาษีสองสามข้อที่คุณอาจต้องการพิจารณา:

• 121 การยกเว้น:   กฎ IRS ใช้กับ ที่อยู่อาศัยหลักของคุณ ช่วยให้คุณหลีกเลี่ยงภาษีกำไรจากกำไรจากการขายที่อยู่อาศัยหลักของคุณ กำไรสูงสุด 250,000 ดอลลาร์ (หรือ 500,000 ดอลลาร์หากแต่งงานแล้ว) ย้ำอีกครั้ง บ้านหลังนี้ต้องระบุว่าเป็นที่อยู่อาศัยหลักของคุณจึงจะผ่านเกณฑ์ การยกเว้นกำหนดให้คุณต้องอาศัยอยู่ในบ้านเป็นเวลาอย่างน้อย 24 เดือนจาก 60 เดือนก่อนหน้า นั่นหมายความว่าบ้านสำหรับการพลิกอย่างรวดเร็วไม่มีคุณสมบัติ

• การแลกเปลี่ยน 1031:  โปรแกรมเลื่อนภาษี อนุญาตให้นักลงทุนขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนหนึ่งแห่งและเลื่อนภาษีจากการขายโดยการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนใหม่ กรมสรรพากรให้เวลาคุณ 45 วันในการระบุทรัพย์สินทดแทนและ 180 วันในการทำธุรกรรม แต่ทำไมครีบบ้านจึงใช้ประโยชน์จากสิ่งนี้ไม่ได้ IRS มีความเฉพาะเจาะจงมากว่าใครสามารถเข้าร่วมในการแลกเปลี่ยน 1031 ได้ พวกเขาห้ามทรัพย์สินที่ซื้อเพื่อขายต่อจากการเข้าร่วมโดยเฉพาะ

บรรทัดด้านล่าง

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์สามารถก ซับซ้อน ดำเนินการโดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อคุณรวมภาษีการพลิกบ้าน เป็นการดีที่สุดที่จะเข้าสู่ธุรกิจที่เตรียมพร้อมและรู้ว่าคุณจะขออะไร คุณจำเป็นต้องรู้ว่า IRS จะกำหนดให้คุณต้องจ่ายอะไรบ้าง พร้อมกับวิธีจัดโครงสร้างธุรกิจของคุณ เพื่อให้คุณอยู่ในตำแหน่งที่ดีที่สุดที่จะประสบความสำเร็จในระยะยาว

เคล็ดลับสำหรับการพลิกบ้าน

• ธุรกิจพลิกบ้านของคุณไม่จำเป็นต้องพยายามจัดการการเงินตั้งแต่ทุนการเติบโตไปจนถึงการวางแผนภาษีด้วยตัวมันเอง การมีที่ปรึกษาทางการเงินในมุมของคุณสามารถลดน้ำหนักได้มากและช่วยให้คุณมีโอกาสเติบโตมากขึ้น หากคุณไม่มีที่ปรึกษาทางการเงิน การหาที่ปรึกษาก็ไม่ใช่เรื่องยาก เครื่องมือฟรีของ SmartAsset จับคู่คุณกับที่ปรึกษาทางการเงินที่ผ่านการตรวจสอบสูงสุดสามคนที่ให้บริการในพื้นที่ของคุณ และคุณสามารถสัมภาษณ์ที่ปรึกษาที่ตรงกับที่ปรึกษาของคุณโดยไม่มีค่าใช้จ่ายเพื่อตัดสินใจว่าคู่ใดที่เหมาะกับคุณ หากคุณพร้อมที่จะหาที่ปรึกษาที่สามารถช่วยให้คุณบรรลุเป้าหมายทางการเงินได้, เริ่มตอนนี้เลย.

• นอกจากการชำระภาษีให้เป็นระเบียบแล้ว คุณควรใส่ใจกับธนาคารที่คุณฝากด้วย ธนาคารบางแห่งเป็นมิตรกับธุรกิจขนาดเล็กมากกว่า ตรวจสอบรายชื่อของเราของ ธนาคารที่ดีที่สุดสำหรับธุรกิจขนาดเล็ก เพื่อใช้ประโยชน์จากโอกาสเหล่านี้

เครดิตรูปภาพ: ©iStock/Feverpitched, ©iStock/Svetlana Malysheva, ©iStock/Aleutie

โพสต์ การพลิกบ้านและภาษี: คู่มืออสังหาริมทรัพย์ ปรากฏตัวครั้งแรกเมื่อ บล็อก SmartAsset.