วิธีมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

วิธีการวิเคราะห์มูลค่าการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์นั้นคล้ายคลึงกับวิธีที่ใช้ในการวิเคราะห์พื้นฐานของหุ้น เนื่องจากโดยทั่วไปแล้วการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่การค้าระยะสั้น การวิเคราะห์กระแสเงินสดและอัตราผลตอบแทนที่ตามมาจึงมีความสำคัญต่อการบรรลุเป้าหมายของการลงทุนที่ให้ผลกำไร

ในการทำกำไร นักลงทุนต้องรู้วิธีการให้คุณค่ากับอสังหาริมทรัพย์และคาดเดาอย่างมีการศึกษาเกี่ยวกับผลกำไรที่แต่ละฝ่ายจะทำได้ ไม่ว่าจะผ่านการแข็งค่าของทรัพย์สิน รายได้ค่าเช่า หรือทั้งสองอย่าง การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่แม่นยำสามารถช่วยให้นักลงทุนตัดสินใจได้ดีขึ้นในการซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์

การประเมินมูลค่าตราสารทุนโดยทั่วไปจะดำเนินการโดยใช้วิธีการพื้นฐานสองวิธี: ค่าสัมบูรณ์และมูลค่าสัมพัทธ์ เช่นเดียวกับการประเมินมูลค่าทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์

การลดรายได้จากการดำเนินงานสุทธิในอนาคต (NOI) ด้วยอัตราคิดลดที่เหมาะสมสำหรับอสังหาริมทรัพย์นั้นคล้ายกับการประเมินมูลค่ากระแสเงินสด (DCF) สำหรับหุ้น ในขณะเดียวกัน การรวมตัวคูณรายได้รวมในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นเทียบได้กับการประเมินมูลค่าสัมพันธ์กับหุ้น ด้านล่างนี้ เราจะมาดูวิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์โดยใช้วิธีการเหล่านี้

อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่

ข้อสมมติที่สำคัญที่สุดประการหนึ่งที่นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ใช้เมื่อทำการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์คือการเลือกอัตราการแปลงเป็นทุนที่เหมาะสม หรือที่เรียกว่าอัตราสูงสุด

อัตราการใช้ทุนเป็นอัตราที่ต้องการของผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์ มูลค่าสุทธิที่แข็งขึ้น หรือค่าเสื่อมราคา พูดง่ายๆ คือ อัตราที่ใช้กับ NOI เพื่อกำหนดมูลค่าปัจจุบันของทรัพย์สิน

ตัวอย่างเช่น สมมติว่าทรัพย์สินคาดว่าจะสร้าง NOI ได้ 1 ล้านดอลลาร์ในช่วงสิบปีข้างหน้า หากลดราคาด้วยอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ 14% มูลค่าตลาดของทรัพย์สินจะเป็น:

$\begin{aligned}&\$7,142,857\bigg(\frac{\$1,000,000}{0.14}\bigg)\\&\textbf{where:}\\&\text{Market value}=\text{รายได้สุทธิจากการดำเนินงาน}/ {\text{อัตราสูงสุด}}\end{aligned}$†<$7,142,857(0.14$1,000,000†<)ที่:มูลค่าตลาด=รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ/อัตราสูงสุด†<

มูลค่าตลาด 7,142,857 ดอลลาร์ถือเป็นข้อตกลงที่ดีหากทรัพย์สินขายได้ที่ 6.5 ล้านดอลลาร์ แต่มันจะเป็นข้อตกลงที่ไม่ดีถ้าราคาขายอยู่ที่ 8 ล้านเหรียญ

การกำหนดอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่เป็นหนึ่งในตัวชี้วัดหลักที่ใช้ในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่สร้างรายได้ แม้ว่าจะค่อนข้างซับซ้อนกว่าการคำนวณต้นทุนทุนถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก (WACC) ของบริษัท แต่ก็มีหลายวิธีที่ผู้ลงทุนสามารถใช้เพื่อค้นหาอัตราการแปลงเป็นทุนที่เหมาะสม ได้แก่ :

• วิธีการสร้าง
• วิธีการสกัดตลาด
• แนวทางการลงทุน

วิธีการสร้าง

วิธีการทั่วไปในการคำนวณอัตราสูงสุดคือวิธีการสะสม เริ่มต้นด้วยอัตราดอกเบี้ยและเพิ่มสิ่งต่อไปนี้:

1. พรีเมี่ยมสภาพคล่องที่เหมาะสม—เกิดขึ้นเนื่องจากลักษณะของอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีสภาพคล่อง
2. เรียกคืนพรีเมี่ยม—บัญชีสำหรับการแข็งค่าของที่ดินสุทธิ
3. Risk premium—เปิดเผยความเสี่ยงโดยรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์

ด้วยอัตราดอกเบี้ย 6%, อัตราที่ไม่ใช่สภาพคล่อง 1.5%, เบี้ยประกันที่เรียกคืน 1.5% และอัตราความเสี่ยง 2.5% อัตราการแปลงเป็นทุนของอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นตราสารทุนคือ 11.5% (6% + 1.5% + 1.5% + 2.5 %) หากรายได้จากการดำเนินงานสุทธิอยู่ที่ 200,000 เหรียญ มูลค่าตลาดของทรัพย์สินคือ 1,739,130 ​​เหรียญ (200,000 เหรียญ / 0.115)

การคำนวณนี้ตรงไปตรงมามาก อย่างไรก็ตาม ความซับซ้อนอยู่ในการประเมินค่าประมาณที่แม่นยำสำหรับองค์ประกอบแต่ละส่วนของอัตราการแปลงเป็นตัวอักษร ซึ่งอาจเป็นเรื่องที่ท้าทาย ข้อดีของวิธีการสร้างคือพยายามกำหนดและวัดส่วนประกอบแต่ละส่วนของอัตราคิดลดอย่างแม่นยำ

วิธีการสกัดตลาด

วิธีการสกัดจากตลาดถือว่ามีข้อมูล NOI และราคาขายที่เป็นปัจจุบันและพร้อมสำหรับคุณสมบัติที่สร้างรายได้ที่เปรียบเทียบกันได้ ข้อดีของวิธีการแยกตลาดคืออัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ทำให้รายได้โดยตรงมีความหมายมากขึ้น

การกำหนดอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่นั้นค่อนข้างง่าย สมมติว่านักลงทุนอาจซื้อที่จอดรถที่คาดว่าจะสร้างรายได้ 500,000 ดอลลาร์ใน NOI ในพื้นที่มีที่จอดรถที่สร้างรายได้ใกล้เคียงกันสามแห่ง:

• ที่จอดรถ 1 มี NOI 250,000 เหรียญและราคาขาย 3 ล้านเหรียญ อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่คือ 8.33% (250,000 ดอลลาร์ / 3,000,000 ดอลลาร์)
• ที่จอดรถ 2 มี NOI 400,000 เหรียญและราคาขาย 3.95 ล้านเหรียญ อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่คือ 10.13% (400,000 ดอลลาร์ / 3,950,000 ดอลลาร์)
• ที่จอดรถ 3 มี NOI 185,000 เหรียญและราคาขาย 2 ล้านเหรียญ อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่คือ 9.25% (185,000 ดอลลาร์ / 2,000,000 ดอลลาร์)

การใช้อัตราแคปเฉลี่ยสำหรับคุณสมบัติที่เปรียบเทียบกันได้ทั้งสามนี้ อัตราการใช้เงินทุนโดยรวมที่ 9.24% จะเป็นตัวแทนที่สมเหตุสมผลของตลาด การใช้อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่นี้ นักลงทุนสามารถกำหนดมูลค่าตลาดของทรัพย์สินที่พวกเขากำลังพิจารณาได้ มูลค่าของโอกาสในการลงทุนที่จอดรถคือ 5,411,255 ดอลลาร์ (500,000 ดอลลาร์ / 0.0924)

แนวทางการลงทุน

ด้วยวิธีแบนด์ของการลงทุน อัตราการแปลงเป็นทุนคำนวณโดยใช้อัตราดอกเบี้ยรายบุคคลสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้ทั้งการจัดหาเงินกู้และตราสารทุน ข้อดีของวิธีนี้คือเป็นอัตราที่เหมาะสมที่สุดสำหรับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับเงินสนับสนุน

ขั้นตอนแรกคือการคำนวณปัจจัยกองทุนที่กำลังจม นี่คือเปอร์เซ็นต์ที่ต้องจัดสรรในแต่ละช่วงเวลาเพื่อให้มีจำนวนที่แน่นอนในอนาคต สมมติว่าทรัพย์สินที่มีค่า NOI 950,000 ดอลลาร์ได้รับการสนับสนุนทางการเงิน 50% โดยใช้หนี้ดอกเบี้ย 7% ที่จะตัดจำหน่ายภายใน 15 ปี ส่วนที่เหลือจ่ายด้วยทุนในอัตราผลตอบแทนที่ต้องการ 10% ปัจจัยกองทุนที่จมจะคำนวณดังนี้:

$\begin{aligned}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{where:}\\&\text{SFF}=\text{ปัจจัยกองทุนจม}\\ &i=\text{อัตราดอกเบี้ยเป็นงวด มักแสดงเป็น}\\&\phantom{i=}\text{อัตราร้อยละต่อปี}\\&n=\text{จำนวนงวด มักแสดงเป็นปี}\end{จัดตำแหน่ง }$†<SFF=(1+i)n-1i†<ที่:เอสเอฟ=ปัจจัยกองทุนจมi=อัตราดอกเบี้ยเป็นงวด มักแสดงเป็น ani=อัตราร้อยละต่อปี†<

เสียบตัวเลขเราได้รับ:

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ - 1

คิดเป็น 3.98% อัตราที่ต้องจ่ายให้ผู้ให้กู้เท่ากับปัจจัยของกองทุนที่กำลังจมนี้ บวก อัตราดอกเบี้ย ในตัวอย่างนี้ ออกมาเป็น 10.98% (0.07 + 0.0398)

ดังนั้น อัตราถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก หรืออัตราการแปลงเป็นทุนโดยรวม โดยใช้น้ำหนัก 50% สำหรับหนี้และน้ำหนัก 50% สำหรับส่วนของผู้ถือหุ้นคือ:

• 10.49% [(0.5 x 0.1098) + (0.5 x 0.10)]

เป็นผลให้มูลค่าตลาดของทรัพย์สินคือ:

• 9,056,244 ดอลลาร์ (950,000 ดอลลาร์ / 0.1049)

วิธีการประเมินมูลค่า

แบบจำลองการประเมินมูลค่าแบบสัมบูรณ์จะกำหนดมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดขาเข้าในอนาคตเพื่อให้ได้มูลค่าที่แท้จริงของสินทรัพย์ วิธีการทั่วไป ได้แก่ แบบจำลองส่วนลดเงินปันผล (DDM) และเทคนิคส่วนลดกระแสเงินสด (DCF)

ในทางกลับกัน วิธีมูลค่าสัมพัทธ์แนะนำว่าหลักทรัพย์ที่เปรียบเทียบกันได้สองหลักทรัพย์ควรมีราคาใกล้เคียงกันตามรายได้ของพวกเขา อัตราส่วนต่างๆ เช่น ราคาต่อกำไร (P/E) และราคาต่อการขาย จะถูกนำไปเปรียบเทียบกับบริษัทอื่นในอุตสาหกรรมเดียวกันเพื่อพิจารณาว่าหุ้นนั้นมีมูลค่าต่ำกว่าหรือเกินมูลค่า

ในการประเมินมูลค่าหุ้น การวิเคราะห์การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ควรใช้ทั้งสองขั้นตอนเพื่อกำหนดช่วงของมูลค่าที่เป็นไปได้

ลดอนาคต NOI

สูตรคำนวณมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่มีส่วนลดคือ

$\begin{aligned}&\text{Market Value}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{where:}\\&NOI=\text{รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ} \\&r=\text{อัตราผลตอบแทนของสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการ}\\&g=\text{อัตราการเติบโตของ }NOI\\&R=\text{อัตราการใช้ทุน }(rg)\end{aligned}$†<มูลค่าตลาด=r-gNOI1†<†<=RNOI1†<†<ที่:NOI=รายได้จากการดำเนินงานสุทธิr=อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการg=อัตราการเติบโตของ NOI†<

NOI สะท้อนถึงรายได้ที่ทรัพย์สินจะสร้างขึ้นหลังจากแยกส่วนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน—แต่ก่อนการหักภาษีและการจ่ายดอกเบี้ย อย่างไรก็ตาม ก่อนหักรายจ่ายต้องกำหนดรายได้รวมที่ได้รับจากการลงทุน

รายได้ค่าเช่าที่คาดหวังในขั้นต้นสามารถคาดการณ์ได้ตามคุณสมบัติใกล้เคียงที่ใกล้เคียง ด้วยการวิจัยตลาดที่เหมาะสม นักลงทุนสามารถกำหนดราคาที่ผู้เช่าจ่ายในพื้นที่และสมมติว่าค่าเช่าต่อตารางฟุตที่คล้ายคลึงกันสามารถนำไปใช้กับอสังหาริมทรัพย์นี้ได้ การเพิ่มขึ้นของค่าเช่าที่คาดการณ์คิดไว้ในอัตราการเติบโตภายในสูตร

เนื่องจากอัตราตำแหน่งงานว่างที่สูงเป็นภัยคุกคามต่อผลตอบแทนจากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ควรใช้การวิเคราะห์ความอ่อนไหวหรือการประมาณการเชิงอนุรักษ์นิยมที่เป็นจริงเพื่อกำหนดรายได้ที่ถูกละทิ้งหากไม่ได้ใช้สินทรัพย์อย่างเต็มประสิทธิภาพ

ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานรวมถึงค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นโดยตรงจากการดำเนินงานในแต่ละวันของอาคาร เช่น การประกันภัยทรัพย์สิน ค่าธรรมเนียมการจัดการ ค่าบำรุงรักษา และค่าสาธารณูปโภค โปรดทราบว่าค่าเสื่อมราคาไม่รวมอยู่ในการคำนวณค่าใช้จ่ายทั้งหมด รายได้จากการดำเนินงานสุทธิของอสังหาริมทรัพย์นั้นคล้ายคลึงกับรายได้ก่อนหักดอกเบี้ย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (EBITDA)

การลด NOI จากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ด้วยอัตราสูงสุดนั้นคล้ายคลึงกับการลดกระแสเงินปันผลในอนาคตด้วยอัตราผลตอบแทนที่เหมาะสมซึ่งปรับตามการเติบโตของเงินปันผล นักลงทุนตราสารทุนที่คุ้นเคยกับรูปแบบการเติบโตของเงินปันผลควรเห็นความคล้ายคลึงกันในทันที

ตัวคูณรายได้รวม

วิธีคูณรายได้รวมเป็นวิธีการประเมินมูลค่าแบบสัมพัทธ์ที่อิงตามสมมติฐานพื้นฐานที่ว่าทรัพย์สินในพื้นที่เดียวกันจะได้รับการกำหนดมูลค่าตามสัดส่วนกับรายได้รวมที่พวกเขาช่วยสร้าง

ตามชื่อที่บ่งบอก รายได้รวมคือรายได้รวมก่อนหักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานใดๆ อย่างไรก็ตาม ต้องมีการคาดการณ์อัตราตำแหน่งว่างเพื่อให้ได้ประมาณการรายได้รวมที่ถูกต้องแม่นยำ

ตัวอย่างเช่น หากนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ซื้ออาคารขนาด 100,000 ตารางฟุต พวกเขาอาจกำหนดจากข้อมูลทรัพย์สินที่เปรียบเทียบได้ว่ารายได้รวมต่อเดือนเฉลี่ยต่อตารางฟุตในละแวกนั้นคือ 10 ดอลลาร์ แม้ว่าในขั้นต้นนักลงทุนอาจสันนิษฐานว่ารายได้รวมต่อปีอยู่ที่ 12 ล้านดอลลาร์ (10 x 12 เดือน x 100,000 ตารางฟุต) แต่ก็มีแนวโน้มว่าจะมียูนิตว่างในอาคารในเวลาใดก็ตาม

สมมติว่ามีอัตราตำแหน่งว่าง 10% รายได้รวมต่อปีอยู่ที่ 10.8 ล้านดอลลาร์ (12 ล้านดอลลาร์ x 90%) แนวทางที่คล้ายคลึงกันนี้ถูกนำไปใช้กับแนวทางรายได้จากการดำเนินงานสุทธิเช่นกัน

ขั้นตอนต่อไปในการประเมินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์คือการกำหนดตัวคูณรายได้รวมและคูณด้วยรายได้รวมต่อปี ตัวคูณรายได้รวมสามารถพบได้โดยใช้ข้อมูลการขายในอดีต การดูราคาขายของอสังหาริมทรัพย์ที่เทียบเคียงกันได้และหารมูลค่านั้นด้วยรายได้รวมต่อปีที่สร้างตัวคูณเฉลี่ยสำหรับภูมิภาคนั้น

วิธีการประเมินมูลค่าประเภทนี้คล้ายกับการใช้ธุรกรรมที่เปรียบเทียบได้หรือหลายรายการเพื่อประเมินมูลค่าหุ้น นักวิเคราะห์หลายคนจะคาดการณ์รายได้ของบริษัทและคูณกำไรต่อหุ้น (EPS) ด้วยอัตราส่วน P/E ของอุตสาหกรรม การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์สามารถทำได้โดยใช้มาตรการที่คล้ายคลึงกัน

อุปสรรคต่อการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

วิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ทั้งสองนี้ดูค่อนข้างง่าย อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติ การกำหนดมูลค่าทรัพย์สินที่สร้างรายได้ด้วยการคำนวณเหล่านี้ค่อนข้างซับซ้อน ประการแรก อาจใช้เวลานานและท้าทายในการรับข้อมูลที่จำเป็นเกี่ยวกับอินพุตของสูตรทั้งหมด เช่น รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ เบี้ยประกันที่รวมอยู่ในอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ และข้อมูลการขายที่เปรียบเทียบกันได้

ประการที่สอง โมเดลการประเมินมูลค่าเหล่านี้ไม่ได้คำนึงถึงการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญที่อาจเกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างเหมาะสม เช่น วิกฤตสินเชื่อหรืออสังหาริมทรัพย์บูม ด้วยเหตุนี้ จึงต้องดำเนินการวิเคราะห์เพิ่มเติมเพื่อคาดการณ์และพิจารณาถึงผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงตัวแปรทางเศรษฐกิจ

เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์มีสภาพคล่องและโปร่งใสน้อยกว่าตลาดหุ้น บางครั้งก็ยากที่จะได้รับข้อมูลที่จำเป็นในการตัดสินใจลงทุนอย่างมีข้อมูลครบถ้วน

ที่กล่าวว่า เนื่องจากการลงทุนขนาดใหญ่มักจะต้องซื้อการพัฒนาขนาดใหญ่ การวิเคราะห์ที่ซับซ้อนนี้สามารถให้ผลตอบแทนมหาศาล หากนำไปสู่การค้นพบอสังหาริมทรัพย์ที่ตีราคาต่ำเกินไป (คล้ายกับการลงทุนในตราสารทุน) ดังนั้น การสละเวลาค้นคว้าข้อมูลที่จำเป็นจึงคุ้มค่ากับเวลาและพลังงาน

บรรทัดด้านล่าง

การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์มักใช้กลยุทธ์ที่คล้ายคลึงกับการวิเคราะห์หุ้น วิธีการอื่น ๆ นอกเหนือจากส่วนลด NOI และแนวทางตัวคูณรายได้รวมก็มักใช้เช่นกัน ผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมบางคน เช่น มีความรู้ในการทำงานเกี่ยวกับการอพยพย้ายถิ่นฐานและรูปแบบการพัฒนา

ด้วยเหตุนี้ พวกเขาสามารถระบุได้ว่าพื้นที่ใดในท้องถิ่นมีแนวโน้มที่จะได้รับความชื่นชมเร็วที่สุด ไม่ว่าจะใช้วิธีการใด ตัวทำนายที่สำคัญที่สุดของความสำเร็จของกลยุทธ์ก็คือการวิจัยนั้นดีเพียงใด