อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นจะส่งผลต่อ REIT สินเชื่อที่อยู่อาศัยเหล่านี้อย่างไร

อัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้นเป็นแรงฉุดของตลาดหุ้นสหรัฐฯ มาเกือบปี 2022 การเคลื่อนไหวล่าสุดของเฟดเพื่อควบคุมอัตราเงินเฟ้อโดยการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยหลายครั้งอาจทำให้อัตราเงินเฟ้อไม่เติบโตแย่ลงกว่าเดิมมาก แต่ดังที่ประธานเฟดเจอโรม พาวเวลล์กล่าวสุนทรพจน์เมื่อวันก่อน อัตราเงินเฟ้อที่สูงยังคงเป็นปัญหาสำคัญอย่างต่อเนื่อง และเฟดจะขึ้นอัตราดอกเบี้ยต่อไปจนกว่าอัตราเงินเฟ้อจะลดลงอย่างมาก

คำพูดในช่วงเช้าของพาวเวลล์ทำให้ตลาดสั่นสะเทือน และดัชนีทั้งสามก็ขายหมดไปในช่วงที่เหลือของวัน Dow และ S&P 500 ต่างก็สูญเสียมากกว่า 3% ในขณะที่ Nasdaq ลดลงเพียง 4% น่าแปลกที่กลุ่มกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการจำนอง (REIT) ซึ่งมีความผันผวนตลอดปี 2022 นั้นดีขึ้นเล็กน้อยจากตลาดโดยรวม

Annaly Capital Management อิงค์ (NYSE: nly) กอง REIT ที่ใหญ่ที่สุด ขาดทุน 2.09% แต่ บริษัท ออร์คิด ไอส์แลนด์ แคปปิตอล คอร์ป (NYSE: ORC) ซึ่งสูญเสียมูลค่าไป 42% ในช่วงปีที่ผ่านมา, จริง ๆ แล้วได้รับ 0.70%

อาร์เบอร์ เรียลตี้ ทรัสต์ อิงค์ (NYSE: ABR) ซึ่งลดลงเกือบ 17% ในช่วงเวลาเดียวกัน, สูญเสีย 1.75% แต่ยังเพิ่มขึ้น 2.04% หลังจากชั่วโมง เอจีเอ็นซี อินเวสเมนท์ คอร์ป. (NASDAQ: เอจีเอ็นซี) ลดลง 1.28% ในวันนี้ แต่เพิ่มขึ้น 1.46% หลังจากระฆังปิด

ARMOR Residential REIT อิงค์ (NYSE: ARR) แพ้ 0.54% แต่ยังได้รับ 1.37% หลังจากชั่วโมง ทั้ง AGNC และ ARR ก็ประสบความสูญเสียครั้งใหญ่ในปีที่ผ่านมาเช่นกัน

REIT สินเชื่อที่อยู่อาศัยยืมเงินเพื่อซื้อกลุ่มสินเชื่อที่มีส่วนลดซึ่งเรียกว่าหลักทรัพย์ค้ำประกัน (MBS) เมื่อพวกเขาออกการจำนองใหม่ ส่วนต่างระหว่างราคาที่พวกเขาจ่ายและสิ่งที่พวกเขาได้รับในการชำระคืนเงินกู้คือวิธีที่พวกเขาทำเงิน แต่เมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น จำนวนเงินที่พวกเขาจ่ายสำหรับเงินกู้จะเพิ่มขึ้น สเปรดจึงลดลง นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นทำให้เงินกู้ที่มีอัตราดอกเบี้ยผันแปรทำให้มีความเสี่ยงในการผิดนัดชำระหนี้มากขึ้น

เนื่องจากตามกฎหมายแล้ว REIT เหล่านี้จะต้องจ่ายให้กับผู้ถือหุ้น 90% ของรายได้ที่ต้องเสียภาษี หากรายได้นี้ลดลง เงินปันผลที่พวกเขาจ่ายก็เช่นกัน และเงินปันผลที่ให้ผลตอบแทนสูงจาก REIT จำนองนั้นเป็นเหตุผลที่น่าสนใจที่สุดสำหรับนักลงทุนในการซื้อหุ้นเหล่านี้

เรื่องราวดำเนินต่อไป

ตัวอย่างเช่น อัตราเงินปันผลตอบแทนประจำปีปัจจุบันของ Annaly ที่ 13.4% ทำให้ REIT เป็นที่ชื่นชอบในหมู่ REIT ที่จำนอง แต่ราคาหุ้นที่ผันผวนของ NLY ไม่ใช่สำหรับทุกคน หุ้นมีการซื้อขายในช่วงระหว่าง 8.94 ดอลลาร์ถึง 5.45 ดอลลาร์ในช่วง 52 สัปดาห์ที่ผ่านมา นักลงทุนที่ซื้อ NLY ใกล้ช่วงบนสุดจะลดลงประมาณ 25% ที่ราคาปัจจุบันที่ 6.56 ดอลลาร์ แม้จะมีการจ่ายเงินปันผลเข้ามา แต่ก็ยังเป็นการสูญเสียที่สำคัญ หาก NLY ต้องลดการจ่ายเงินปันผล ก็อาจเห็นข้อเสียเพิ่มเติมในอนาคต

แต่เราต้องสงสัยว่าข่าวอัตราดอกเบี้ยติดลบส่วนใหญ่ได้รวมอยู่ในราคาหุ้นของ REIT จำนองแล้วหรือไม่ ดังนั้นจึงเป็นการตอบสนองต่อคำปราศรัยของพาวเวลล์ในวันศุกร์ที่เงียบเชียบ ตลาดหุ้นมักจะมองไปถึงหกเดือนหรือนานกว่านั้นในอนาคต ในอดีต หุ้นเหล่านี้จำนวนมากถูกทุบตีในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยพุ่งสูงขึ้นในอดีต เพียงเพื่อจะซื้อในระดับที่ต่ำกว่าโดยนักลงทุนเมื่อพวกเขารู้สึกว่าสถานการณ์เลวร้ายที่สุดได้จบลงแล้ว แม้ว่าเงินปันผลจะถูกลดหรือยังคงทรงตัวเป็นเวลาสองสามปี

การซื้อหุ้นจำนอง REIT ในปัจจุบันถือเป็นความเสี่ยงที่ไม่เหมาะกับนักลงทุนทุกรายอย่างแน่นอน และปัญหาคือนักลงทุนที่ต้องการรายได้มากที่สุด เช่น ผู้เกษียณอายุ คือผู้ที่ควรหลีกเลี่ยงความเสี่ยงมากที่สุด แต่สำหรับนักลงทุนที่ชอบการผจญภัย การจำนอง REITs นั้นควรค่าแก่การดูเพื่อดูว่าราคามีจุดต่ำสุดจริงหรือไม่

ไฮไลท์ข่าวการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์วันนี้

• แพลตฟอร์มการลงทุนตราสารหนี้ภาคเอกชน เปอร์เซ็นต์ กำลังเปิดตัวการเสนอขายหุ้นกู้สำหรับ ไทเกอร์ซึ่งเป็นบริษัทซอฟต์แวร์ระหว่างประเทศที่ได้รับการสนับสนุนจาก VC โดยมี APY 15-17% การอัปเดต H1 ล่าสุดของแพลตฟอร์มแสดงผลตอบแทนย้อนหลังเฉลี่ย 12.38%

• พื้นที่ กองทุนรวมผลงานหลายครอบครัวของ CalTier เพิ่งเสร็จสิ้นการลงทุนใหม่ในพอร์ตอสังหาริมทรัพย์หลายครอบครัวสี่แห่งซึ่งประกอบด้วย 185 ยูนิต กองทุนพอร์ตโฟลิโอหลายครอบครัวของ CalTier เป็นหนึ่งในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีการซื้อขายหลักทรัพย์เพียงไม่กี่แห่งที่มีให้สำหรับนักลงทุนที่ไม่ได้รับการรับรองและมีการลงทุนขั้นต่ำ 500 ดอลลาร์ จนถึงปัจจุบัน กองทุนให้ผลตอบแทนเงินสดเป็นเงินสดต่อปีที่ 7.02%

ค้นหาข่าวสารเพิ่มเติมและข้อเสนอการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ได้ที่ การลงทุนทางเลือกของ Benzinga

ภาพโดย kwarkot บน Shutterstock 

ดูเพิ่มเติมจาก Benzinga

อย่าพลาดการแจ้งเตือนแบบเรียลไทม์เกี่ยวกับหุ้นของคุณ – เข้าร่วม เบนซิงก้าโปร ฟรี! ลองใช้เครื่องมือที่จะช่วยให้คุณลงทุนอย่างชาญฉลาด เร็วขึ้น และดีขึ้น.

© 2022 Benzinga.com Benzinga ไม่ได้ให้คำแนะนำการลงทุน สงวนลิขสิทธิ์.