ราคาบ้านกำลังตก — ใช่แล้ว บ้านก็ยังน่าลงทุนอยู่

หลังจากที่ราคาบ้านปรับตัวสูงขึ้นเป็นเวลานาน สัญญาณต่างๆ ได้ชี้ไปที่ช่วงปิดตลาดแล้ว แทนที่จะให้ผู้ซื้อบ้านรู้สึกตื่นเต้นกับความเป็นไปได้นี้ หลายคนสงสัยว่าการซื้อบ้านในช่วงภาวะเศรษฐกิจถดถอยยังคงเป็นการลงทุนที่ชาญฉลาดหรือไม่

แม้ว่าจะมีข้อยกเว้นอยู่บ้าง แต่การเป็นเจ้าของบ้านยังคงเป็นการเคลื่อนไหวทางการเงินที่ชาญฉลาดสำหรับคนส่วนใหญ่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณวางแผนที่จะเป็นเจ้าของทรัพย์สินเป็นเวลาอย่างน้อยห้าปี นี่คือเหตุผลที่สำคัญที่สุดที่คุณควรให้ความสำคัญกับการซื้อบ้าน

การเป็นเจ้าของบ้านเป็นการป้องกันความเสี่ยงที่ดี

ในอดีต การแข็งค่าของอสังหาริมทรัพย์ได้แซงหน้าอัตราเงินเฟ้อแล้ว ตามที่ Robert Shiller ศาสตราจารย์เศรษฐศาสตร์แห่งมหาวิทยาลัยเยล ผลตอบแทนประจำปีของสินทรัพย์ประเภทนี้ในช่วงปี 1928-2021 คือ 4.2% เปรียบเทียบกับอัตราเงินเฟ้อรายปีในช่วงเวลาเดียวกันนี้ที่ 3.08%

หลายปีที่ผ่านมา รวมถึงปี 2022 ที่อัตราเงินเฟ้อแซงหน้าการแข็งค่าของอสังหาริมทรัพย์ แต่เมื่อคุณดูแนวโน้มในระยะเวลาที่นานขึ้น ผลตอบแทนที่คุณได้รับจากอสังหาริมทรัพย์มักจะสูงขึ้น

อีกวิธีหนึ่งในการดูการลงทุนนี้คือในแง่ของอัตราการจำนองของคุณ หากคุณซื้อบ้านและจำนองอัตราคงที่ 30 ปีเป็นเวลา 5.25% คุณจะต้องจ่ายอัตราเดียวกันนี้ตลอด 30 ปี ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่คาดว่าจะยังคงสูงในระยะสั้น คุณจะออกมาข้างหน้าเพราะดอกเบี้ยที่คุณจ่ายน้อยกว่าอัตราเงินเฟ้อ

เมื่ออัตราเงินเฟ้อลดลง อัตราดอกเบี้ยก็จะลดลงตามไปด้วย ในขณะนี้ คุณสามารถเลือกรีไฟแนนซ์ได้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลง และยังคงประหยัดเงินได้

หากคุณเลือกที่จะเช่าแทน ค่าเช่าที่คุณจ่ายอาจเปลี่ยนแปลงเมื่อสัญญาเช่าของคุณหมดลง สำหรับผู้เช่าส่วนใหญ่ สัญญาเช่าครอบคลุมระยะเวลา 12 เดือนเท่านั้น ตามข้อมูลของ Redfin ค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นทุกปีในปัจจุบันอยู่ที่ 15% และยังคงรักษาตัวในช่วงวัยรุ่นได้สองสามเดือนแล้ว

โดยการเช่าแทนที่จะซื้อ คุณอาจเสี่ยงที่จะต้องจ่ายมากขึ้นสำหรับที่อยู่อาศัยทุกปี แทนที่จะรักษาการชำระเงินของคุณให้คงที่หากคุณซื้อบ้าน

เป็นเจ้าของบ้านสร้างทุน

สิ่งสำคัญอย่างหนึ่งที่ต้องจำไว้เมื่อคุณชำระเงินจำนองรายเดือนคือส่วนหนึ่งของบิลของคุณจะชำระต้นเงินกู้ คุณกำลังสร้างความเท่าเทียม เมื่อคุณไปขายบ้าน คุณจะได้เงินคืน

ในทางกลับกัน การเช่าไม่ได้สร้างมูลค่าเพิ่ม ทุกเดือนที่คุณจ่ายค่าเช่า คุณไม่มีอะไรจะแสดงนอกจากหลังคาเหนือหัวของคุณ หากคุณจำนอง 200,000 ดอลลาร์เป็นเวลา 30 ปีที่ 6% และขายหลังจากสิบปี คุณได้สะสมหุ้นเพิ่มขึ้น 32,000 ดอลลาร์

มีสิทธิประโยชน์ทางภาษีสำหรับเจ้าของบ้าน

ประโยชน์ที่สำคัญของการเป็นเจ้าของบ้านคือการลดหย่อนภาษี สองสิ่งที่สำคัญที่สุดคือการหักดอกเบี้ยจำนองและการยกเว้นกำไรจากการลงทุน ด้วยการหักดอกเบี้ยจำนอง คุณสามารถตัดดอกเบี้ยที่คุณจ่ายตามที่เกี่ยวข้องกับวงเล็บภาษีของคุณได้

ตัวอย่างเช่น หากคุณอยู่ในกรอบภาษี 25% คุณจะประหยัดภาษีได้ 25% ของดอกเบี้ยที่คุณจ่าย ดังนั้น หากคุณจ่ายดอกเบี้ยจำนอง $10,000 สำหรับปีนั้น คุณสามารถหักภาษี $2,500 ได้หากคุณลงรายละเอียด

ด้วยการยกเว้นกำไรจากการลงทุน ผู้ยื่นแบบรายเดียวสามารถมีสิทธิ์ที่จะไม่รวมกำไรจากการขายที่อยู่อาศัยหลักจากรายได้ที่ต้องเสียภาษีได้มากถึง 250,000 ดอลลาร์ หากคุณยื่นขอคืนสินค้าร่วมกับคู่สมรส คุณสามารถยกเว้นได้ไม่เกิน 500,000 ดอลลาร์ นี่เป็นการลดหย่อนภาษีครั้งใหญ่ และเป็นวิธีหนึ่งที่ผู้คนสร้างความมั่งคั่งด้วยอสังหาริมทรัพย์

หากคุณเช่า จะไม่มีการหักภาษีให้คุณเรียกร้อง ไม่มีการลดหย่อนภาษีเลย

ความชื่นชมในระยะยาว

นอกจากการสร้างความเท่าเทียมในบ้านของคุณแล้ว คุณยังได้รับราคาที่แข็งค่าอีกด้วย ตามที่ระบุไว้ก่อนหน้านี้ มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยต่อปีอยู่ที่ประมาณ 4% การใช้กฎ 72 คุณสามารถคาดหวังมูลค่าบ้านของคุณจะเพิ่มเป็นสองเท่าใน 18 ปี หากคุณชำระเงินดาวน์จำนวน 50,000 ดอลลาร์และกู้เงิน 200,000 ดอลลาร์เป็นเวลา 30 ปีที่ 6% หลังจากผ่านไป 18 ปี คุณได้สร้างทุนเพิ่มขึ้น 77,123 ดอลลาร์ มูลค่ารวมของบ้านมูลค่า $250,000 เมื่อซื้อได้เพิ่มมูลค่าเป็น $500,000 ตอนนี้คุณมียอดเงินลงทุน 377,123 ดอลลาร์ (ดาวน์ 50,000 ดอลลาร์ + เงินต้นมูลค่า 77,123 ดอลลาร์ + มูลค่า 250,000 ดอลลาร์) หากคุณขาย

ในอดีต ราคาบ้านมีแนวโน้มสูงขึ้น มีข้อยกเว้นเพียงไม่กี่ข้อ ส่วนใหญ่ในปี 2008 และ 2019 ดังนั้น มีโอกาสดีที่คุณจะตระหนักถึงมูลค่าที่เพิ่มขึ้นในบ้านของคุณ

ความซาบซึ้งเพียงอย่างเดียวที่คุณพบในฐานะผู้เช่าคือการเพิ่มขึ้นของค่าเช่ารายเดือนรายปีของคุณ ไม่มีความชื่นชมยินดีในระยะยาวสำหรับคุณเนื่องจากคุณไม่ได้สร้างส่วนได้เสียใดๆ

ทำไมครั้งนี้ไม่เหมือนครั้งที่แล้ว

จากข้อมูลของ Consumer Affairs พบว่า 63% ของผู้คนต่างหวังให้บ้านพังเพื่อที่พวกเขาจะได้มีเงินซื้อบ้าน น่าเสียดายที่ไม่มีสัญญาณบ่งชี้ว่าสิ่งนี้เกิดขึ้น ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่เห็นด้วยว่าการชนแบบเดียวกับในปี 2008 ไม่ได้อยู่บนโต๊ะ

มีเหตุผลหลายประการสำหรับเรื่องนี้ ประการแรก ผู้บริโภคมีงบดุลที่แข็งแกร่งกว่าในปี 2008 นอกจากนี้ สินเชื่อที่อยู่อาศัยหลายแห่งที่รับประกันในปี 2008 มีคุณภาพต่ำ และมีการตรวจสอบและยอดคงเหลือไม่มากนักเพื่อป้องกันไม่ให้ผู้กู้ที่ไม่มีเงื่อนไขรับจำนองซับไพรม์ วันนี้ อุตสาหกรรมแตกต่างกันมาก และมีข้อ จำกัด เพิ่มเติมเกี่ยวกับผู้ที่มีคุณสมบัติสำหรับการจำนอง

สุดท้าย ความผิดพลาดจะเกิดขึ้นเมื่อมีผู้ขายมากกว่าผู้ซื้อเท่านั้น เมื่อมีผู้ซื้อน้อย ผู้ขายต้องลดราคาเพื่อจูงใจให้มีคนซื้อ แต่ถ้าคนจำนวน 63% กำลังรออยู่ข้างนอก การชนกันเต็มรูปแบบไม่น่าจะเกิดขึ้นได้ ผู้คนจำนวนมากพร้อมที่จะซื้อ ดังนั้นราคาขอที่ลดลงจะส่งผลให้มีผู้ซื้อจำนวนมาก ซึ่งจะทำให้ราคามีเสถียรภาพจริง

การซื้อบ้านเป็นเรื่องน่ากลัวหรือไม่?

การซื้อบ้านเป็นเรื่องที่น่ากลัวเสมอ เป็นการลงทุนทางการเงินที่สำคัญเมื่อคุณสมัครรับการชำระเงินรายเดือนสำหรับ 30 ปีข้างหน้า นี่คือสาเหตุที่คุณเห็นราคาบ้านลดลงในช่วงที่เศรษฐกิจตกต่ำ หากคนไม่มั่นใจว่าจะมีงานทำในวันพรุ่งนี้ พวกเขาก็ไม่น่าจะยอมซื้อบ้าน

หากคุณย้อนเวลากลับไปในปี 1950 และเห็นว่าราคาบ้านถูกลงมาก คุณต้องจำไว้ว่าในตอนนั้น มีเพียงคู่สมรสคนเดียวเท่านั้นที่มีรายได้ นอกจากนี้ การซื้อบ้านเป็นเรื่องที่ท้าทายเนื่องจากมีมาตรฐานการให้กู้ยืมที่สูง จนกระทั่งมีการจัดตั้งโครงการสินเชื่อบ้านของรัฐบาลกลาง (FHA) และโครงการสินเชื่อบ้านของทหารผ่านศึก (VA) ซึ่งทำให้การซื้อบ้านง่ายขึ้น

ยังคงเป็นงานใหญ่โตในการซื้อบ้าน นี่เป็นเรื่องจริงมากขึ้นในปี 1970 เมื่อภาวะเศรษฐกิจถดถอยและอัตราดอกเบี้ยพุ่งขึ้นเกือบ 20%

กรอไปข้างหน้าอย่างรวดเร็วสู่ปี 2008 และรัฐบาลต้องก้าวเข้ามาอีกครั้งเพื่อดึงดูดให้ผู้คนซื้อบ้านด้วยเครดิตผู้ซื้อบ้านครั้งแรกมูลค่า 8,000 ดอลลาร์

ไม่ว่าคุณจะมองในช่วงเวลาใด ก็มักมีเหตุผลที่ผู้คนกังวลเกี่ยวกับการซื้อบ้าน (นอกเหนือจากความกลัวตามธรรมชาติที่จะต้องจ่ายรายเดือนนานถึง 30 ปี)

เกิดอะไรขึ้นถ้าคุณเป็นเจ้าของบ้านอยู่แล้ว?

เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนระยะยาวที่ยอดเยี่ยม คุณจะทำอย่างไรถ้าคุณมีบ้านอยู่แล้ว? สำหรับผู้เริ่มต้น คุณอาจพิจารณาซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน คุณไม่เพียงแต่ใช้ประโยชน์จากความชื่นชมยินดีในระยะยาวเท่านั้น แต่เมื่อคุณให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ผู้เช่าของคุณจะชำระเงินจำนองรายเดือนของคุณ ซึ่งจะทำให้คุณได้รับผลตอบแทนเพิ่มขึ้น

เป็นที่เข้าใจกันว่าไม่ใช่ทุกคนที่สนใจจะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า หรืองานที่มาพร้อมกับทรัพย์สินนั้น อีกทางเลือกหนึ่งคือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยการซื้อหุ้นในบริษัทที่มีความสัมพันธ์กับตลาดที่อยู่อาศัย ข้อเสนอของ Q.ai ชุดการลงทุน ด้วย REITs และตำแหน่งอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ที่สร้างขึ้น

บางคนอาจพิจารณาจ่ายเงินเพิ่มสำหรับเงินต้นของพวกเขา อย่างไรก็ตาม หากอัตราดอกเบี้ยของคุณต่ำกว่า 4% การลงทุนด้วยเงินแทนการชำระค่าจำนองจะฉลาดกว่า เนื่องจากคุณสามารถได้รับผลตอบแทนที่สูงขึ้นจากเงินของคุณ

ผลตอบแทนประจำปีเฉลี่ยของตลาดหุ้นคือ 8% หากคุณลงทุน 6,000 ดอลลาร์ต่อปีเป็นเวลา 10 ปี คุณจะจบลงด้วยเงิน 93,872 ดอลลาร์ หากคุณต้องจ่ายเงินเพิ่มอีก 6,000 ดอลลาร์ต่อปีสำหรับการจำนอง 4% ใน 10 ปี คุณจะประหยัดดอกเบี้ยได้ 69,655 ดอลลาร์ เนื่องจากหุ้นของคุณจะได้รับเงินมากกว่าดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ 24,217 ดอลลาร์ คุณจึงควรลงทุนเงินของคุณในตลาด

ใครไม่ควรซื้อบ้าน?

มีบางกรณีที่ควรเช่ามากกว่าซื้อ ทั้งหมดนี้กลับมาสู่จังหวะเวลา หากคุณเพิ่งเริ่มต้นอาชีพและไม่แน่ใจว่าต้องการอยู่ที่ไหน มันไม่สมเหตุสมผลเลยที่จะผูกมัดกับบ้าน

นอกจากนี้ หากคุณเพิ่งรับงานในเมืองใหม่ การเงินจะฉลาดกว่าที่จะเช่าในระยะสั้นเมื่อคุณคิดออกว่าคุณต้องการอยู่ที่ไหนเมื่อเวลาผ่านไป สุดท้ายนี้ ถ้าคุณไม่เห็นว่าตัวเองมีบ้านเป็นเวลาอย่างน้อย XNUMX ปีก่อนจะขาย คุณก็ควรปล่อยเช่าและไม่ซื้อ เนื่องจากความเสี่ยงที่ราคาบ้านจะไม่แข็งค่าในระยะสั้นและค่าใช้จ่ายในการปิดทั้งหมดที่คุณจ่ายเมื่อคุณซื้อบ้าน ส่วนได้เสีย ความซาบซึ้ง และการลดหย่อนภาษีของคุณต้องใช้เวลาเพื่อให้คุณใช้ต้นทุนในการปิดบัญชีเริ่มต้นจนได้ประโยชน์จากการจัดซื้อ

สรุป

โดยรวมแล้ว ที่อยู่อาศัยยังคงเป็นการลงทุนที่ดี แม้ว่ายอดขายบ้านจะชะลอตัวลงก็ตาม ในขณะที่มีความเสี่ยงที่ราคาจะแบนหรือตกลงในระยะสั้น แต่อย่าคาดหวังว่าราคาจะลดลงอย่างรุนแรงเช่นในปี 2008 และหากการลงทุนในตลาดหุ้นเป็นแนวทางใด ๆ คุณรู้ว่าเวลาในตลาดมีความสำคัญมากกว่าการกำหนดเวลา ตลาด. กล่าวอีกนัยหนึ่ง เป็นการดีกว่าที่จะลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ แม้ในช่วงที่ตกต่ำ แทนที่จะพยายามเลือกและเลือกเวลาที่ดีที่สุดในการซื้อหรือขาย

ไม่มีใครรู้ว่าจุดต่ำสุดจะเกิดขึ้นเมื่อใดหรือเมื่อราคาจะเริ่มขึ้นอีกครั้ง ถ้าไม่อยากพลาดงานนี้ เข้าไปดีกว่ารอ