ตลาดที่อยู่อาศัยคือ Frankenstein ของ Fed และจะไม่ทำให้เชื่องได้ง่าย

ขนาดตัวอักษร

ธนาคารกลางสหรัฐต้องการที่จะค่อยๆ แยกตัวออกจากตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐอย่างเงียบๆ นั่นอาจเป็นความคิดที่ปรารถนา

สำหรับมุมมองเกี่ยวกับอิทธิพลของเฟดที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัยนับตั้งแต่เปิดตัวโครงการซื้อพันธบัตรฉุกเฉินเมื่อสองปีก่อน ให้พิจารณาประเด็นนี้โดย Richard Farr หัวหน้านักยุทธศาสตร์การตลาดของ Merion Capital Group บ้านใหม่จำนวน 762,000 หลังถูกขายในราคาเฉลี่ย 453,700 ดอลลาร์ในปี 2021 ซึ่งหมายความว่าเฟดซึ่งมองเพียง 40 หมื่นล้านดอลลาร์ต่อเดือนในการซื้อหลักทรัพย์ค้ำประกัน ซื้อได้เทียบเท่ากับตลาดบ้านใหม่ทั้งหมดในปีที่แล้ว บวกเพิ่มอีก 36%

วิธีที่ธนาคารกลางจัดการกับที่อยู่อาศัย—ถูกจุดไฟโดยแรงผลักดันจากการระบาดใหญ่ของผู้คนไปยังชานเมืองและทำให้สินค้าคงคลังขาดตลาดอย่างเรื้อรังเนื่องจากเฟดเข้าแทรกแซงอัตราการจำนองตอร์ปิโด—จะกำหนดว่าเฟดสามารถลดอัตราเงินเฟ้อตามความเป็นจริงและเพียงพอโดยไม่ทำให้เศรษฐกิจสหรัฐฯ เข้าสู่ภาวะถดถอยและ ตลาดในการแก้ไขที่ลึกกว่า

อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นทำให้อัตราการจำนองสูงขึ้นแล้ว แต่การปรับขึ้นเล็กน้อยจากศูนย์เพียงเล็กน้อยอาจไม่เพียงพอที่จะทำให้บ้านเย็นลงอย่างเพียงพอ ซึ่งคิดเป็นประมาณ 40% ของดัชนีราคาผู้บริโภค

ประการแรก เป็นความจริงที่เฟดเป็นเจ้าของตลาดการคลังและการจำนองประมาณหนึ่งในสาม และอัตราดอกเบี้ยระยะยาวจะไม่เพิ่มขึ้นจริงๆ แม้ว่าจะเริ่มต้นขึ้นอัตราดอกเบี้ยของกองทุนเฟดก็ตาม จนกว่าจะลดรอยเท้าของตัวเองลง ประการที่สอง ลมกระโชกแรง ซึ่งรวมถึงตลาดแรงงานที่ตึงตัวและกลุ่มประชากรในการซื้อบ้านที่น่าพอใจควบคู่ไปกับสินค้าคงคลังที่ต่ำเป็นประวัติการณ์ของบ้านสำหรับขายและอัตราว่างสำหรับผู้เช่าที่ต่ำเป็นประวัติการณ์ แสดงถึงความแข็งแกร่งของตลาดที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่องแม้จะมีอัตราที่สูงขึ้น Torsten Sløk หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์กล่าว ที่ Apollo Global Management

จากนั้นมีจำนวนเงินของนักลงทุนที่ไล่ตามบ้านเดี่ยว “ทุนทั้งภูเขาและขุนเขาได้รับการเลี้ยงดูมาเพื่อลงทุนในที่อยู่อาศัยของสหรัฐ และการเพิ่มอัตราสามหรือสี่จะไม่หยุดยั้งสิ่งนั้น” Rick Palacios ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยของ John Burns Real Estate Consulting กล่าว แน่นอนว่าการแข็งค่าของราคาบ้านจะชะลอตัวลงจากระดับที่ร้อนระอุในปี 2021 แต่ปาลาซิออสกล่าวว่าไม่มีสัญญาณใดๆ เกี่ยวกับปัญหาห่วงโซ่อุปทานที่ผ่อนคลายหรืออุปสงค์ที่ลดลง เขายังคงเห็นการเติบโตของราคาบ้าน 9% ในปีนี้ มากกว่าสองเท่าที่ Sløk กล่าวว่ามีความยั่งยืน ค่าเช่าซึ่งช้ากว่าราคาบ้านประมาณหนึ่งปีควรเพิ่มขึ้น 5% ทั่วประเทศในปี 2022 โดยที่ตลาดหลายแห่งเห็นอัตราดังกล่าวเป็นสองเท่า Palacios กล่าว

ทั้งหมดนี้แสดงให้เห็นว่างบดุลของเฟดเป็นเครื่องมือทางนโยบายที่มีความหมายมากกว่า แม้ว่าจะเป็นอุปกรณ์ที่ซับซ้อน ทึบแสง และคาดเดาไม่ได้มากกว่าที่ธนาคารกลางต้องการใช้ เมื่อเจอโรม พาวเวลล์ ประธานเฟดกล่าวหลังการประชุมนโยบายครั้งล่าสุด เขาปล่อยให้นักลงทุนมีคำถามมากกว่าคำตอบว่าความเข้มงวดในเชิงปริมาณหรือการพลิกกลับของมาตรการผ่อนคลายเชิงปริมาณที่เกิดจากโรคระบาดจะได้ผล

---

สมัครรับจดหมายข่าว

นิตยสารประจำสัปดาห์นี้

อีเมลรายสัปดาห์นี้นำเสนอรายการเรื่องราวและคุณลักษณะอื่น ๆ ทั้งหมดในนิตยสารสัปดาห์นี้ เช้าวันเสาร์ ET.

---

มี “องค์ประกอบของความไม่แน่นอนในงบดุล” พาวเวลล์กล่าว ซึ่งเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าตั้งแต่เริ่มต้นการระบาดใหญ่ และคิดเป็น 40% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศของสหรัฐฯ “ฉันคิดว่าเรามีความรู้สึกที่ดีขึ้นมาก อย่างตรงไปตรงมาว่าการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยส่งผลต่อสภาวะทางการเงินอย่างไรและด้วยเหตุนี้สภาวะทางเศรษฐกิจ [The] งบดุลยังคงเป็นสิ่งที่ค่อนข้างใหม่สำหรับตลาดและสำหรับเรา ดังนั้นเราจึงไม่ค่อยแน่ใจเกี่ยวกับเรื่องนี้” พาวเวลล์กล่าว “เราจะมองว่ามันทำงานอยู่เบื้องหลัง”

ปัญหาในการพยายามทำให้งบดุลย่อลงในพื้นหลังก็คือจะไม่ทำ หากเฟดพยายามที่จะลดพอร์ตการลงทุนในแบบที่ต้องการ โดยปล่อยให้พันธบัตรหลุดออกมาเมื่อครบกำหนดและปรับจำนวนเงินที่จะได้รับเพื่อนำกลับมาลงทุนใหม่ Sløk กล่าวว่าจะใช้เวลาประมาณห้าปีในการกำจัด MBS ออกให้หมด ตรรกะ: การชำระเงินล่วงหน้าจำนองซึ่งมักทำผ่านการรีไฟแนนซ์จะชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดเมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น หากการปรับสมดุลของงบดุลจะแสดงให้เห็นถึงการกระชับที่แท้จริงในครั้งนี้ และหากเส้นทางของเศรษฐกิจที่กว้างขึ้นขึ้นอยู่กับการเย็นตัวของตลาดที่อยู่อาศัย เรามีเวลาห้าปีหรือไม่?

นี่คือจุดที่ QT ที่ก้าวร้าวเกินไป หรือแม้แต่การขายสินทรัพย์ทันที กลายเป็นข้อกังวลที่ถูกต้องตามกฎหมายและเป็นตัวเลือกที่ไม่น่าสนใจในทำนองเดียวกัน โจเซฟ หวาง ซึ่งก่อนหน้านี้เป็นเทรดเดอร์อาวุโสในแผนกตลาดเปิดของเฟดกล่าวว่าเป็นการยากที่จะปรับความเข้มงวดในเชิงปริมาณอย่างละเอียด และไม่มีใครรู้จริงๆ ว่ามันจะออกมาเป็นอย่างไร แต่เรารู้อย่างหนึ่ง Wang กล่าวว่าหากเฟดต้องการเร่งออกจากตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ช้ามาก จะต้องขายสินทรัพย์

เศรษฐกิจ: สิ่งที่ต้องอ่านเพิ่มเติม

นักวิเคราะห์กล่าวว่าจะมีผู้ซื้อเช่นธนาคาร แต่ก็ไม่ง่ายอย่างนั้นและการเปลี่ยนแปลงอาจมีความรุนแรง มีหลักทรัพย์ค้ำประกันจำนวนมหาศาลในงบดุลของเฟด และมีข้อเท็จจริงที่ว่า QT มีวัตถุประสงค์เพื่อระบายสภาพคล่อง ซึ่งหมายความว่าผู้ซื้อจะมีเงินสดน้อยลงและแสดงถึงอุปสงค์ที่ลดน้อยลงเช่นเดียวกับอุปทานที่เพิ่มสูงขึ้น

ที่อยู่อาศัยดำเนินไป เศรษฐกิจก็เช่นกัน ภาคส่วนนี้คิดเป็นสัดส่วนเกือบ XNUMX ใน XNUMX ของ GDP และผู้คนจำนวนมากขึ้นเป็นเจ้าของบ้านมากกว่าที่ตลาดหุ้นจะเปิดรับ ทำให้สิ่งที่เรียกว่าผลกระทบความมั่งคั่งเชื่อมโยงกับอสังหาริมทรัพย์อย่างลึกซึ้ง เฟดต้องพยายามบริหารจัดการจิตวิทยาแบบไมโครในตลาดที่อยู่อาศัย Sløk กล่าว และเสริมว่า วิศวกรรมการลงจอดที่นุ่มนวลสำหรับเศรษฐกิจเริ่มต้นด้วยการทำเช่นนั้นเพื่อที่อยู่อาศัย

เป็นงานที่ค่อนข้างสูงและดูเหมือนเป็นงานของแฟรงเกนสไตน์ ธนาคารกลางป้องกันภาวะถดถอยที่อาจเลวร้ายยิ่งกว่าภาวะถดถอยและการปรับฐานอย่างรวดเร็วที่เราเห็นในปี 2020 แต่ไม่มีอะไรเกิดขึ้นโดยไม่ได้ผล และนักลงทุนกำลังจะค้นหาว่าเฟดไม่รู้ว่ามันคืออะไร สร้าง.

เขียนถึง Lisa Beilfuss ที่ [ป้องกันอีเมล]