การชะลอตัวของตลาดที่อยู่อาศัย – ภาวะเศรษฐกิจถดถอยบนขอบฟ้าหรือไม่?

ในช่วงครึ่งหลังของปี 2022 ราคาบ้านที่ลดลง อย่างไรก็ตาม ราคายังคงเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบเป็นรายปี โดยอิงจากราคาที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงครึ่งปีแรก ราคาที่ลดลงส่วนหนึ่งมาจากอัตราการจำนองที่สูงขึ้นซึ่งส่งผลต่อความสามารถในการจ่ายของที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม ตลาดส่วนใหญ่ยังไม่เห็นว่าราคาบ้านลดลงเมื่อเทียบเป็นรายปี และแนวโน้มในภูมิภาคหมายความว่าชายฝั่งตะวันตกได้รับผลกระทบหนักกว่าตลาดอื่นๆ

ต้นทุนสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น

ประเด็นสำคัญคือต้นทุนการจำนองพุ่งสูงขึ้น ต้นทุนการจำนอง 30 ปีแตะ 7% ในช่วงต้นเดือนพฤศจิกายน ต้นทุนการจำนองยังคงอยู่ในระดับที่เราไม่เคยเห็นมาตั้งแต่ปี 2007 ซึ่งได้รับแรงหนุนจากอัตราเงินเฟ้อที่สูงทำให้เฟดขึ้นอัตราดอกเบี้ยอย่างรวดเร็ว ซึ่งจะเพิ่มต้นทุนการจำนองตามลำดับ

ความสามารถในการจ่ายที่อยู่อาศัยที่ต่ำกว่า

ต้นทุนการจำนองที่สูงขึ้นทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง นั่นเป็นเพราะสำหรับคนจำนวนมาก บ้านที่พวกเขาสามารถจ่ายได้นั้นไม่ได้ถูกกำหนดโดยราคาบ้าน แต่พิจารณาจากค่าจำนองที่พวกเขาสามารถให้บริการได้อย่างสะดวกสบายจากเช็คเงินเดือน

พูดอย่างกว้างๆ คือในปี 2022 เราพบว่าต้นทุนการจำนองเพิ่มขึ้นสองเท่า ดังนั้นความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยจึงลดลงอย่างรวดเร็ว Atlanta Fed ติดตามสิ่งนี้และเห็นความสามารถในการจ่ายที่อยู่อาศัยในระดับที่ต่ำมากเมื่อเทียบกับประวัติล่าสุด. ในความเป็นจริง ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยอยู่ในระดับต่ำสุดนับตั้งแต่ที่ Atlanta Fed เริ่มติดตามในปี 2006

ราคาเลื่อน

ราคาบ้านขยับแต่ยังไม่ทรุด ข้อมูลราคาบ้าน Redfin บ่งชี้ว่าราคาบ้านลดลงตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2022แม้ว่าราคาจะยังคงเพิ่มขึ้น 5% เมื่อเทียบเป็นรายปี ลดลงจากราคาที่เพิ่มขึ้น 15% ต่อปีในช่วงฤดูร้อน

เราไม่เห็นราคาบ้านที่แน่นอนลดลงทุกปีในตลาดส่วนใหญ่ แต่นั่นอาจเกิดขึ้นในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้า ฤดูใบไม้ร่วงและฤดูหนาวอาจเป็นช่วงเวลาที่ตลาดที่อยู่อาศัยชะลอตัว ดังนั้นเราอาจเห็นแนวโน้มตามฤดูกาลด้วยเช่นกัน ฤดูใบไม้ผลิมักจะเป็นจุดเริ่มต้นของช่วงเวลาที่แข็งแกร่งมากขึ้นสำหรับตลาดที่อยู่อาศัย ดังนั้นแนวโน้มในช่วงต้นปี 2023 จะบอกทิศทางของราคาบ้านได้

แนวโน้มระดับภูมิภาค

แนวโน้มในภูมิภาคก็มีความสำคัญเช่นกัน ขณะนี้ชายฝั่งตะวันตกกำลังเห็นตลาดที่อยู่อาศัยที่ค่อนข้างอ่อนแอ แต่ทางตะวันออกเฉียงใต้ก็ดีขึ้น ถึงกระนั้น แม้ว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงในระดับภูมิภาค แต่ภูมิภาคส่วนใหญ่ก็เห็นราคาขยับลดลงเมื่อเทียบเป็นรายเดือน

ทำอะไรต่อไป

คำถามสำคัญข้อหนึ่งสำหรับตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2023 คือการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยระยะยาว อัตราดอกเบี้ยขยับขึ้นในปี 2022 จากความกังวลเรื่องเงินเฟ้อ และในขณะที่เฟดขึ้นอัตราดอกเบี้ยระยะสั้น

อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่ช่วงต้นเดือนพฤศจิกายน อัตราระยะยาวได้ลดลงเล็กน้อย หากยังคงดำเนินต่อไป อาจทำให้ต้นทุนการจำนองระยะยาวลดลงจากระดับที่สูงขึ้นในปัจจุบัน อย่างไรก็ตาม เฟดค่อนข้างจะลังเลกับอัตราดอกเบี้ย และหากเฟดมีท่าทีแข็งกร้าวมากขึ้นกับการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยในปี 2023 มากกว่าที่คาดไว้ในปัจจุบัน นั่นอาจหมายถึงความเจ็บปวดเพิ่มเติมสำหรับต้นทุนการจำนอง

ไม่ว่าจะด้วยวิธีใด หากอัตราดอกเบี้ยที่พุ่งสูงขึ้นไม่ลดลงอย่างมากในปี 2023 ซึ่งตลาดไม่คาดคิด ต้นทุนการจำนองจะยังคงสูงเมื่อเทียบกับประวัติที่ผ่านมา สร้างแรงกดดันอย่างต่อเนื่องต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยและราคาบ้านที่อาจเกิดขึ้น