มหาเศรษฐีฮ่องกง Edwin Leong มองการณ์ไกลเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย

ความอดทนคือสิ่งสำคัญสำหรับการลงทุนของเอ็ดวิน เหลียง มหาเศรษฐีฮ่องกงในการพัฒนาที่อยู่อาศัย และด้วยมูลค่าสุทธิ 4.4 พันล้านดอลลาร์ ผู้ก่อตั้งและประธานของ Tai Hung Fai Enterprise สามารถอดทนได้

เรื่องนี้เป็นส่วนหนึ่งของการรายงานข่าวที่ร่ำรวยที่สุดของฮ่องกงในปี 2022 ของ Forbes ดูรายชื่อทั้งหมด  โปรดคลิกที่นี่เพื่ออ่านรายละเอียดเพิ่มเติม.

Hตลาดอสังหาริมทรัพย์ของ ong Kong อยู่ภายใต้แรงกดดันอย่างหนัก กลยุทธ์ Zero-Covid ของรัฐบาลกำลังแยกเมืองออกจากส่วนอื่นๆ ของโลก และทำให้คลื่นอพยพรุนแรงขึ้น ในขณะเดียวกัน การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยจะทำให้ต้นทุนการกู้ยืมสูงขึ้นสำหรับผู้ซื้อบ้านในอนาคต อย่างไรก็ตาม Edwin Leong นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มหาเศรษฐีกล่าวว่าตอนนี้เป็นเวลาสำหรับการขยายตัว

เหลียง วัย 70 ปี ได้รับสมญานามว่า “ราชาแห่งร้านค้า” จากความสำเร็จของเขาในการรวบรวมผลงานอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกและการพาณิชย์จำนวนมหาศาลผ่านบริษัท Tai Hung Fai Enterprise ซึ่งเป็นบริษัทเอกชนของเขา ปัจจุบันอาณาจักรอสังหาริมทรัพย์ของเขาทำให้เขามีมูลค่าสุทธิ 4.4 พันล้านดอลลาร์ โดยทำให้เขาอยู่ในอันดับที่ 22 ในรายชื่อ 50 คนรวยที่สุดของฮ่องกงในปีนี้

กลยุทธ์ของเหลียงในช่วง 25 ปีที่ผ่านมามุ่งเน้นไปที่การซื้ออาคารเก่า และพัฒนาเป็นร้านค้า โรงแรม และสำนักงาน “เราซื้อที่ดินที่มีราคาถูกกว่าที่เคยเป็นในการประมูลของรัฐบาล ซึ่งเราต้องแข่งขันกับผู้เล่นรายใหญ่อื่น ๆ อีกมากมาย” เหลียง ผู้ก่อตั้งและประธานบริษัท Tai Hung Fai อธิบาย 

ภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของฮ่องกงได้รับผลกระทบอย่างหนักเป็นพิเศษในช่วง XNUMX ปีที่ผ่านมา เนื่องจากการระบาดใหญ่ ความไม่สงบทางสังคม และสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ กับจีน ส่งผลให้เศรษฐกิจของเมืองตกต่ำ ดังนั้น วิธีแก้ปัญหาของ Leong คือการเข้าสู่ตลาดที่อยู่อาศัยจำนวนมาก Tai Hung Fai กำลังเริ่มสร้างอพาร์ทเมนท์ขนาดเล็กและขนาดกลาง ซึ่งได้รับการกล่าวขานว่าเป็นตลาดที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่แพงที่สุดในโลก

“การพัฒนาที่อยู่อาศัยมีความต้องการอย่างมากในตลาด ดังนั้นเราจึงมั่นใจในสิ่งที่เรากำลังทำ” Leong กล่าวในการสัมภาษณ์ทางวิดีโอจากสำนักงานของ Tai Hung Fai ใน Admiralty หนึ่งในย่านธุรกิจหลักของเมือง 

ความมั่นใจของเล้งเกิดจากประสบการณ์ โครงการแรกของ Tai Hung Fai ที่กำหนดเป้าหมายไปที่ตลาดมวลชนประสบความสำเร็จอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ Tai Hung Fai ตั้งอยู่ใน Sheung Shui ตรงข้ามพรมแดนจากจีนแผ่นดินใหญ่ สามารถขายอพาร์ตเมนต์ทั้งหมด 30 ยูนิตที่ชื่อว่า Artique ได้ภายในเวลาไม่ถึงสองชั่วโมง “โครงการนำร่องในเชิงสุ่ยเป็นการทดสอบว่าทีมพัฒนาของเราดีแค่ไหน” เหลียงกล่าว “นี่เป็นสัญญาณที่ดี”

ความดึงดูดใจของ Artique ต่อผู้ซื้อส่วนหนึ่งเนื่องมาจากทำเลที่ตั้ง พื้นที่รอบๆ Sheung Shui จะถูกรวมไว้ในแผนการอันทะเยอทะยานของรัฐบาลในการเปลี่ยนแปลงที่ดินผืนใหญ่ใน New Territories ให้กลายเป็นมหานครที่มีห้องชุดมากกว่า 900,000 ห้องสำหรับประชากร 2.5 ล้านคน ในอีก 20 ปีข้างหน้า 

กลยุทธ์ของ Leong สร้างขึ้นบนรากฐานที่มั่นคง เนื่องจากภาคที่อยู่อาศัยของฮ่องกงแสดงให้เห็นถึงความยืดหยุ่นสูงสุดในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เนื่องจากอุปสงค์ในท้องถิ่นมีมากกว่าอุปทาน ข้อมูลของรัฐบาลระบุว่า ดัชนีราคาบ้านโดยรวมของเมืองยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในระยะยาว และแตะระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ในเดือนก.ค.

Tai Hung Fai กำลัง “ทำในสิ่งที่ถูกต้อง” โดยมุ่งไปสู่การพัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวนมากในช่วงเวลาที่ตลาดการลงทุนเย็นลงท่ามกลางการระบาดใหญ่ ตามคำกล่าวของโจเซฟ ซาง ประธาน JLL Hong Kong บ้านขนาดเล็กและขนาดกลางให้ผลตอบแทนที่รวดเร็วเนื่องจากมีความต้องการสูง ซึ่งสามารถชดเชยการตกต่ำของการลงทุนด้านการค้าปลีกและการพาณิชย์ "นี่เป็นกลยุทธ์ที่ดีเพราะช่วยปรับสมดุลความเสี่ยง" Tsang กล่าว

เพื่อให้แน่ใจว่าแบรนด์ Tai Hung Fai จะแข่งขันกันเพื่อเรียกร้องความสนใจจากผู้ซื้อบ้านในพื้นที่ที่มีผู้คนพลุกพล่านซึ่งถูกครอบงำโดย CK Asset ของ Li Ka-shing (อันดับ 1 ในรายชื่อที่ร่ำรวยที่สุดของฮ่องกง), Henderson Land ของ Lee Shau Kee (ฉบับที่ 2) บริษัท Sun Hung Kai Properties ของตระกูล Kwok และ New World Development ของตระกูล Cheng ซึ่งล้วนมีที่ดินขนาดใหญ่และทรัพยากรทางการเงิน

เมื่อเร็วๆ นี้ Tai Hung Fai ขึ้นแข่งขันกับรุ่นใหญ่เหล่านั้นเมื่อเข้าแข่งขันในการประกวดราคาที่ดินของรัฐบาลในปีที่ผ่านมา ในการแข่งขันสองครั้งที่ดุเดือดในหมู่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายสิบราย การเสนอราคาของ Tai Hung Fai ต่ำกว่า CK Asset และ Wheelock Properties ของ Peter Woo 

“แน่นอนว่าตอนนี้เราไม่ประสบความสำเร็จมากนักเพราะเราเป็นผู้มาใหม่” เหลียงกล่าว “แต่มันทำให้เรามีโอกาสได้เห็นสิ่งที่ตลาดยอมรับและวิธีที่คู่แข่งของเราตั้งราคา เป็นประสบการณ์การเรียนรู้สำหรับเรา”

อย่างไรก็ตาม ในฐานะบริษัทเอกชน Tai Hung Fai สามารถเล่นเกมที่ยาวนานได้เมื่อต้องซื้ออาคารเก่ามาเพื่อการพัฒนาขื้นใหม่ Leong กล่าว กระบวนการซื้อกิจการเป็นเรื่องที่น่าเบื่อหน่ายเพราะนักพัฒนามักต้องใช้เวลาหลายปีในการซื้อหุ้น 80% ของอสังหาริมทรัพย์เก่าเพื่อกระตุ้นการขายภาคบังคับ หากปราศจากแรงกดดันจากผู้ถือหุ้น เหลียงก็สามารถที่จะอดทนได้

ทหารผ่านศึกด้านอสังหาริมทรัพย์มักจะมองหาโอกาสในการซื้อที่ดินที่ทรุดโทรมและมีศักยภาพในการพัฒนาขื้นใหม่เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงขึ้น การซื้อกิจการล่าสุดที่โดดเด่นที่สุดของเขาคืออาคารอายุ 60 ปีบวกใน Sai Ying Pun ซึ่ง Leong ได้มาในช่วงเวลา 10 ปีที่มีมูลค่ามากกว่า 75 ล้านดอลลาร์ ลอตดังกล่าวซึ่งเห็นมูลค่าตลาดพุ่งขึ้นแตะเกือบ 119 ล้านดอลลาร์ในปีที่แล้ว จะถูกแปลงโฉมเป็นหอคอยที่มีบ้านขนาดเล็กและขนาดกลางประมาณ 200 หลัง Leong กล่าวว่าบริษัทประสบความสำเร็จในการซื้อที่ดิน 11,000 ตารางฟุตในเกาลูน ซึ่งจะถูกแปลงเป็นอาคารที่อยู่อาศัยอีก 300 ยูนิต 

เหลียงเป็นลูกชายคนที่หกของนักธุรกิจ Henry G. Leong ซึ่งเป็นหุ้นส่วนของ Jardine Matheson ซึ่งเป็นบริษัทการค้าในอังกฤษ Leong จูเนียร์ก่อตั้ง Tai Hung Fai ในปี 1977 หลังจากกลับมาฮ่องกงจากแคนาดาด้วยปริญญาโทด้านวิทยาการคอมพิวเตอร์จากมหาวิทยาลัยโตรอนโต บริษัทเริ่มต้นจากการซื้อขายหุ้นและสกุลเงินต่างประเทศ แต่ธุรกิจประสบปัญหาในตอนแรก

“ความมั่งคั่งของคุณเปลี่ยนแปลงทุกชั่วโมง วันหนึ่งคุณมีความสุขมาก และวันรุ่งขึ้นคุณจะระวังตัวมาก” เหลียงกล่าว “ฉันได้เรียนรู้จากประสบการณ์อันขมขื่นของฉันว่าผู้ชนะการซื้อขายหุ้นมีเพียงไม่กี่คนเท่านั้น”

ในปี 1997 เหลียงเลือกที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นภาคส่วนที่เขาคิดว่าจะทำให้ชีวิตของเขามีความมั่นคงมากขึ้น กลยุทธ์ของเขาในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงวิกฤตทางการเงินของเอเชีย ผลักดันเขาให้เข้าสู่สโมสรสามจุลภาคในปี 2012 

แต่ Tai Hung Fai จะไม่หันหลังให้กับสูตรที่นำไปสู่ความสำเร็จ ไปป์ไลน์ของโครงการในปัจจุบันของบริษัทรวมถึงอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์อีกสองแห่ง กำลังสร้างอาคารสำนักงานเกรด A สองแห่งแยกกันในเซิงหว่าน โดยหนึ่งในนั้นจะประกอบด้วย 300,000 ตารางฟุต และอีกอาคารหนึ่งจะมี 180,000 ตารางฟุต ไซต์ทั้งสองแห่งซึ่งถูกซื้อกิจการในช่วงทศวรรษที่ผ่านมาด้วยมูลค่ารวมกว่า 640 ล้านดอลลาร์ ปัจจุบันมีมูลค่า 1.3 พันล้านดอลลาร์

การขยายตัวของ Tai Hung Fai เกิดขึ้นเนื่องจากคลื่นลูกใหม่ของการติดเชื้อโควิดได้เพิ่มจำนวนผู้ป่วยในแต่ละวันถึง 60 เท่าตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ และทำให้แผนการกลับมาทำงานของนายจ้างจำนวนมากหยุดชะงัก สำนักงานเกรด A ทั่วฮ่องกงบันทึกอัตราตำแหน่งว่างที่ 9.4% ในเดือนมกราคม เพิ่มขึ้นจาก 6.1% ในช่วงเวลาเดียวกันเมื่อสองปีก่อนที่เมืองรายงานการติดเชื้อ coronavirus ครั้งแรก ตามรายงานของ JLL 

ยุทธศาสตร์ Zero-Covid ของรัฐบาลได้รวมถึงการห้ามเที่ยวบินจากหลายประเทศ รวมทั้งสหรัฐอเมริกาและสหราชอาณาจักร และกำหนดให้ผู้โดยสารที่เดินทางมาถึงทุกคนต้องกักตัวเป็นเวลานาน มาตรการต่อต้านไวรัสอาจทำให้ฮ่องกงถูกแยกออกจากส่วนอื่น ๆ ของโลกจนถึงปี 2024 และจุดประกายการอพยพของบริษัทต่างชาติ ตามรายงานฉบับร่างของหอการค้ายุโรปที่ทบทวนโดยรอยเตอร์และบลูมเบิร์ก

ในขณะเดียวกัน ประชากรของฮ่องกงลดลง 1.2% ในปีสิ้นสุด 2020 ซึ่งเป็นการลดลงที่ใหญ่ที่สุดนับตั้งแต่รัฐบาลเริ่มบันทึกข้อมูลดังกล่าวในทศวรรษที่ 1960 แนวโน้มยังคงดำเนินต่อไปในช่วงครึ่งแรกของปี 2021 โดยมีผู้อยู่อาศัยเกือบ 90,000 คนออกจากเมือง

การอพยพครั้งใหญ่เกิดขึ้นหลังจากปักกิ่งประกาศใช้กฎหมายความมั่นคงแห่งชาติในเดือนมิถุนายน 2020 เพื่อตอบโต้การประท้วงเรียกร้องประชาธิปไตยครั้งใหญ่ ซึ่งลงโทษการแยกตัวออกจากกัน การโค่นล้ม การก่อการร้าย และการสมรู้ร่วมคิดกับกองกำลังต่างชาติ นักวิจารณ์กล่าวว่ากฎหมายดังกล่าวถูกใช้เพื่อยับยั้งเสรีภาพในการพูดและจำคุกผู้ร่างกฎหมายและนักเคลื่อนไหวที่เป็นฝ่ายค้าน

อย่างไรก็ตาม เหลียงคิดว่าตลาดที่อ่อนแอคือเวลาที่ดีที่สุดในการเริ่มต้นโครงการใหม่ และเขาอ้างถึงอาคารสำนักงานสองแห่งในเซิงหว่านเป็นตัวอย่างที่มีจุดมุ่งหมายเพื่อรองรับผู้เช่าของบริษัทจีนแผ่นดินใหญ่ที่ต้องการตั้งสำนักงานในฮ่องกงในเวลาประมาณสามปีเมื่ออาคารเหล่านั้นจะแล้วเสร็จ

แม้ว่ากลุ่มธุรกิจต่างๆ ได้เตือนว่าปัญหาล่าสุดของฮ่องกงทำให้สถานะเป็นศูนย์กลางทางการเงินระหว่างประเทศตกอยู่ในความเสี่ยง แต่เหลียงก็มองโลกในแง่ดีว่าเมืองนี้จะไม่สูญเสียการอุทธรณ์ เขาเชื่อว่าฮ่องกงจะประสานมาตรการ Covid กับที่อื่นและเปิดชายแดนอีกครั้งในไม่ช้า มหาเศรษฐีด้านอสังหาริมทรัพย์รายนี้กล่าวเสริมว่า เมืองนี้เริ่มมีเสถียรภาพหลังจากการบังคับใช้กฎหมายความมั่นคงแห่งชาติ ซึ่งเขาเชื่อว่าช่วยฟื้นฟูหลักนิติธรรมของฮ่องกง ซึ่งเป็นองค์ประกอบสำคัญสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเมืองให้เจริญรุ่งเรือง 

Leong กล่าวว่าปรัชญาของเขาในตอนนี้คือการนำแนวทางอนุรักษ์นิยมมาใช้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของเขา ประธานกล่าวว่า Tai Hung Fai กำลังอยู่ในขั้นตอนของการลดหย่อนภาษีเพื่อปรับให้เข้ากับสภาพแวดล้อมในปัจจุบัน เขาคิดว่าธุรกิจของเขาจะเติบโตค่อนข้างคงที่ในระยะเวลาอันใกล้ โดยอ้างถึงความพยายามของรัฐบาลในการเพิ่มการจัดหาที่ดินโดยหวังว่าจะปรับปรุงความสามารถในการจ่ายที่อยู่อาศัย 

“ก่อนปี 2020 เราเคยมีทั้งโรคระบาดและความปั่นป่วนทางสังคม แต่ตอนนี้เรามีเพียงโรคระบาดที่ต้องกังวลเท่านั้น” เหลียงกล่าว “มันเป็นเรื่องของเวลาและความอดทน ผู้รอดชีวิตจะเป็นคนที่ได้กำไรและรุ่งเรืองในบั้นปลาย”