คนสร้างบ้านกล่าวว่าภาวะเศรษฐกิจตกต่ำกำลังจะเกิดขึ้นในขณะที่ผู้ซื้อถอยกลับ

ตลาดที่อยู่อาศัยที่ครั้งหนึ่งเคยร้อนแรงกำลังเย็นลงในอัตราที่น่าตกใจ และช่างสร้างบ้านบางคนกล่าวว่าจะเลวร้ายลงในช่วงปีใหม่เมื่อคำสั่งซื้อใหม่หมดไป

อัตราการจำนองที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็วทำให้ผู้ซื้อบ้านที่เคยคลั่งไคล้หันมาสนใจและกังวลเกี่ยวกับการลงทุนที่มีศักยภาพและสุขภาพของเศรษฐกิจโดยรวม

“มีหน้าผานี้ที่กำลังเกิดขึ้นในเดือนมกราคม” จีน ไมเยอร์ส ซีอีโอของ Thrive Homebuilders ในพื้นที่เดนเวอร์ กล่าว ซึ่งเป็นหนึ่งในตลาดที่ร้อนแรงที่สุดในช่วงหลายปีที่ผ่านมาซึ่งนำไปสู่และผ่านการระบาดใหญ่

บริษัทรับสร้างบ้านในสหรัฐฯ เป็นผู้รับประโยชน์หลักของเศรษฐกิจโควิด บันทึกอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ ประกอบกับความต้องการที่เพิ่มขึ้นจากผู้บริโภคที่มองหาพื้นที่อยู่อาศัยที่มากขึ้น ทำให้เกิดการดำเนินการเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยซึ่งแตกต่างจากที่คนส่วนใหญ่เคยเห็นมาก่อน ราคาบ้านพุ่งขึ้นกว่า 40% ในเวลาเพียงสองปี และผู้สร้างบ้านไม่สามารถตอบสนองคำสั่งซื้อได้เร็วพอ พวกเขายังชะลอการขายเพียงเพื่อให้ทัน ทั้งหมดนั้นจบลงแล้ว

การเริ่มต้นที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านเดี่ยวลดลงเกือบ 19% เมื่อเทียบเป็นรายปีในเดือนกันยายน จากข้อมูลของสำมะโนสหรัฐ ใบอนุญาตก่อสร้างซึ่งเป็นเครื่องบ่งชี้การก่อสร้างในอนาคตลดลง 17% พูลเตกรุ๊ปบริษัทรับสร้างบ้านรายใหญ่ที่สุดรายหนึ่งของประเทศรายงานว่าอัตราการยกเลิกเพิ่มขึ้นจาก 15% ในไตรมาสที่สองของปีนี้เป็น 24% ในไตรมาสที่สาม

บริษัทรับสร้างบ้านสาธารณะที่รายงานผลประกอบการจนถึงตอนนี้แสดงผลลัพธ์ที่แข็งแกร่งอย่างน่าประหลาดใจ แต่นั่นเป็นเพราะส่วนใหญ่มาจากงานในมือที่ยังไม่ได้ทำสัญญาเมื่อฤดูใบไม้ผลิปีที่แล้ว นั่นคือก่อนที่อัตราการจำนองจะข้าม 6% แล้วก็ 7%

ตอนนี้ผู้สร้างกำลังเตรียมพร้อมสำหรับสิ่งที่จะเกิดขึ้นต่อไป Myers กล่าวว่างบดุลของ บริษัท ของเขาแข็งแกร่งอย่างไม่น่าเชื่อในขณะนี้เนื่องจากยอดขายบ้านในมือสูง แต่เขาคาดการณ์ว่าตลาดจะ "น่าเกลียด" ในช่วงต้นปีหน้า  

“ แน่นอนว่ามันเป็นการลงจอดอย่างหนักสำหรับที่อยู่อาศัย” เขากล่าว “ความหวังใดๆ ของการลงจอดแบบนุ่มนวลได้หายไปเมื่อฤดูใบไม้ผลิปีที่แล้ว เมื่อเห็นได้ชัดว่าลูกค้าของเราที่คุ้นเคยกับอัตราการจำนองที่ต่ำเช่นนี้กำลังจะหยุดงานประท้วง”

ไมเยอร์สอยู่แถวๆ นี้ในช่วงที่เกิดความผิดพลาดของที่อยู่อาศัยครั้งล่าสุด ซึ่งเกิดขึ้นจากตลาดจำนองที่ผิดพลาด ซึ่งแทบทุกคน ไม่ว่าจะมีคุณสมบัติหรือไม่ก็ตาม สามารถขอสินเชื่อบ้านได้ มันทำให้เกิดการเก็งกำไรอย่างมากในด้านที่อยู่อาศัยโดยอิงจากการซื้อและขายเก็งกำไรเกือบทั้งหมดโดยนักลงทุน ที่อยู่อาศัยแบบครอบครัวเดี่ยวเริ่มลดลงอย่างน่าทึ่ง 80% ตั้งแต่มกราคม 2006 ถึงมีนาคม 2009 แต่ไมเออร์สตั้งข้อสังเกตว่ามันเป็นการเปิดที่ช้ากว่าเมื่อเปรียบเทียบกับสิ่งที่เกิดขึ้นตอนนี้

“ผมคิดว่าเราเห็นการเปลี่ยนแปลงอย่างกะทันหันที่สุดในตลาดในอาชีพการงานของผม และผมก็อยู่มาระยะหนึ่งแล้ว” เขากล่าว “ผมไม่เคยเห็นการลดราคาเลย ซึ่งสำหรับเราเกิดขึ้นในเดือนพฤษภาคม”

เมื่อหกเดือนก่อน การเริ่มต้นที่อยู่อาศัยแบบครอบครัวเดี่ยวยังคงเพิ่มขึ้น 10% เมื่อเทียบเป็นรายปี นั่นเป็นเพียงก่อนที่อัตราการจำนองจะเริ่มกระโดดอย่างรวดเร็ว การเปลี่ยนจากกำไรจากการก่อสร้าง 10% ต่อปีเป็น 19% ที่ลดลงในกรอบเวลานั้นถือเป็นจุดเปลี่ยนที่เฉียบคมในอดีต

ในขณะที่ยอดขายบ้านสร้างใหม่ลดลง ราคายังคงสูงขึ้นเมื่อเทียบกับปีที่แล้ว ส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับราคาแรงงานและวัสดุที่ยังคงสูงเกินจริง ส่วนหนึ่งของความแข็งแกร่งของราคาอาจเป็นเพียงการบ่งชี้ว่าบ้านใดกำลังขาย คือบ้านที่มีราคาแพงกว่า แต่นั่นอาจมีการเปลี่ยนแปลงในไม่ช้าเช่นกัน

Sheryl Palmer ซีอีโอของผู้สร้างบ้านในแอริโซนา เทย์เลอร์มอร์ริสันซึ่งเพิ่งรายงานผลประกอบการที่แข็งแกร่งสำหรับไตรมาสที่สามกล่าวว่าผู้ซื้อระดับเริ่มต้นกำลังดิ้นรนอย่างชัดเจน แต่เธอยังยอมรับด้วยว่าผู้ซื้อระดับสูงจะไม่ท่วมประตูอีกต่อไป

“เมื่อเราดูการย้ายขึ้นและผู้ซื้อไลฟ์สไตล์รีสอร์ทของเรา พวกเขายังสามารถซื้อได้อย่างแน่นอน แต่ในด้านอารมณ์ คุณต้องมีความมั่นใจ” พาลเมอร์กล่าว ในรายการ “Mad Money .” ของ CNBC" ในวันศุกร์. “แม้ในอัตราราคาในปัจจุบัน ทั้ง FHA และผู้ซื้อทั่วไปของเรามีพื้นที่เพียงพอ แต่ความสามารถในการจ่ายไม่ได้หมายความว่าพวกเขามีความมั่นใจ เมื่อพิจารณาทุกสิ่งที่เกิดขึ้นในระบบเศรษฐกิจในปัจจุบัน”

Palmer บอกกับนักวิเคราะห์เกี่ยวกับการเรียกผลกำไรของบริษัทว่าคำสั่งซื้อใหม่ลดลง "อย่างรวดเร็ว" ในเดือนกันยายน และการชะลอตัวนั้นเกิดขึ้นได้ในหลายจุดราคา ภูมิศาสตร์ และกลุ่มผู้บริโภค ผลที่ตามมาคือ เทย์เลอร์ มอร์ริสันถอนการลงทุนด้านที่ดิน ลดความเร็วของการเริ่มต้นก่อสร้างใหม่และเสนอสิ่งจูงใจเพิ่มเติมให้กับผู้ซื้อ

ยอดขายบ้านที่สร้างขึ้นใหม่ลดลงต่ำกว่าระดับก่อนเกิดโรคระบาดในเดือนกันยายน และขณะนี้การยกเลิกเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าเมื่อเทียบกับปีที่แล้ว ตามการระบุของสมาคมผู้สร้างบ้านแห่งชาติ

“นี่จะเป็นปีแรกนับตั้งแต่ปี 2011 ที่การเริ่มต้นครอบครัวเดี่ยวลดลง” Robert Dietz หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ NAHB กล่าวในการแถลงข่าว “ในขณะที่นักวิเคราะห์บางคนแนะนำว่าตลาดที่อยู่อาศัยตอนนี้ 'สมดุล' มากขึ้น ความจริงก็คืออัตราการเป็นเจ้าของบ้านจะลดลงในไตรมาสข้างหน้า เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องทำให้ราคาผู้ซื้อที่คาดหวังจำนวนมาก ”

อุปทานของบ้านสร้างใหม่ยังคงเพิ่มสูงขึ้น ไม่เหมือนกับตลาดบ้านที่มีอยู่ซึ่งรายชื่อยังคงหายาก NAHB รายงานว่าหนึ่งในสี่ของผู้สร้างกำลังลดราคาอย่างเจ็บแสบ

และนั่นคือสิ่งที่ไม่รู้จักมาก ราคากำลังเย็นลงสำหรับบ้านใหม่และบ้านที่มีอยู่ แต่นักวิเคราะห์จะถูกแบ่งออกว่าพวกเขาจะแสดงการลดลงทุกปีจริงหรือไม่และการลดลงเหล่านั้นอาจกว้างแค่ไหน ไมเยอร์สกล่าวว่าเขาเคยได้ยินเรื่องการลดราคาการก่อสร้างใหม่ถึง 20%

“และฟังดูรุนแรงมาก แต่เมื่อเรามองย้อนกลับไป เนื่องจากต้นทุนการก่อสร้างของเราเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว เราเพียงต้องโทรกลับไปเพียงปีกว่าๆ เพื่อให้น้อยกว่าที่เราเป็นอยู่ตอนนี้ 20%” ไมเออร์สกล่าว “ลองคิดดู เราจะย้อนกลับไปในปี 2020 ไม่ได้ฟังดูบ้าเท่ากับการปรับฐานราคา 20% แต่ฉันคิดว่ามันจะต้องเกิดขึ้นอย่างแน่นอนถ้าเราจะได้รับความเร็วกลับคืนมา”