สินเชื่อที่อยู่อาศัยเทียบกับ HELOC: อะไรคือความแตกต่าง?

สินเชื่อที่อยู่อาศัยเทียบกับ HELOC: ภาพรวม

สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย และ  วงเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัย (HELOCs) คือเงินกู้ที่ค้ำประกันโดยบ้านของผู้กู้ ผู้กู้สามารถกู้ตราสารทุนหรือวงเงินสินเชื่อได้หากมี ส่วนได้เสีย ในบ้านของพวกเขา ส่วนของผู้ถือหุ้นคือความแตกต่างระหว่างสิ่งที่ค้างชำระใน จำนอง เงินกู้และมูลค่าตลาดปัจจุบันของบ้าน กล่าวอีกนัยหนึ่ง หากผู้กู้ได้ชำระเงินกู้เพื่อจำนองจนถึงจุดที่มูลค่าของบ้านเกินยอดเงินกู้คงค้าง ผู้กู้สามารถยืมเปอร์เซ็นต์ของส่วนต่างหรือส่วนของผู้ถือหุ้นนั้นได้ ซึ่งโดยทั่วไปจะสูงถึง 85% ของส่วนของผู้กู้

เพราะทั้งสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและ HELOCs ใช้บ้านของคุณเป็น ประกอบ, พวกเขามักจะมีเงื่อนไขดอกเบี้ยที่ดีกว่า สินเชื่อส่วนบุคคล, บัตรเครดิตและอื่น ๆ หนี้ไม่มีหลักประกัน. ทำให้ทั้งสองตัวเลือกน่าสนใจอย่างยิ่ง อย่างไรก็ตาม ผู้บริโภคก็ควรระมัดระวังในการใช้เช่นกัน การเพิ่มหนี้บัตรเครดิตอาจทำให้คุณต้องเสียดอกเบี้ยเป็นพัน ๆ หากคุณไม่สามารถชำระหนี้ได้ แต่ไม่สามารถชำระหนี้ HELOC หรือสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยได้ ส่งผลให้สูญเสียบ้านของคุณ.

สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจะให้เงินก้อนแก่ผู้กู้ล่วงหน้า และในทางกลับกัน พวกเขาจะต้องชำระเงินคงที่ตลอดอายุเงินกู้ สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยก็คงที่เช่นกัน อัตราดอกเบี้ย. ในทางกลับกัน HELOCs อนุญาตให้ผู้ยืมใช้ทุนของตนได้ตามต้องการจนถึงวงเงินสินเชื่อที่กำหนดไว้ล่วงหน้า HELOCs มี อัตราดอกเบี้ยผันแปรและการชำระเงินมักจะไม่คงที่

ทั้งสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและ HELOC ช่วยให้ผู้บริโภคสามารถเข้าถึงเงินทุนที่สามารถใช้เพื่อวัตถุประสงค์ต่างๆ รวมถึงการรวมหนี้และการปรับปรุงบ้าน อย่างไรก็ตาม สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและ HELOC มีความแตกต่างกันอย่างชัดเจน

สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นเงินกู้ระยะยาวที่ออกให้โดย ผู้ให้ยืม ให้กับผู้กู้ตามส่วนทุนในบ้านของพวกเขา สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมักเรียกว่าการจำนองครั้งที่สอง ผู้ยืมใช้จำนวนเงินที่กำหนดไว้และหากได้รับอนุมัติจะได้รับเงินก้อนนั้นล่วงหน้า สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมีอัตราดอกเบี้ยคงที่และกำหนดการชำระเงินคงที่สำหรับเงื่อนไขของเงินกู้ อา สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เรียกอีกอย่างว่าสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยหรือสินเชื่อหุ้น

หลักประกันและเงื่อนไขสินเชื่อ

ตราสารทุนในบ้านของคุณทำหน้าที่เป็นหลักประกัน ซึ่งเป็นสาเหตุที่เรียกว่าการจำนองครั้งที่สอง และทำงานคล้ายกับการจำนองอัตราคงที่แบบทั่วไป อย่างไรก็ตาม ต้องมีส่วนของผู้ถือหุ้นที่เพียงพอในบ้าน ซึ่งหมายความว่าการจำนองครั้งแรกจะต้องได้รับการชำระให้เพียงพอเพื่อให้ผู้กู้มีคุณสมบัติเพียงพอสำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

จำนวนเงินกู้ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ ได้แก่ อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่ารวม (CLTV). โดยปกติจำนวนเงินกู้สามารถอยู่ที่ 80% ถึง 90% ของทรัพย์สิน ราคาประเมิน. ปัจจัยอื่น ๆ ที่มีผลต่อการตัดสินใจด้านเครดิตของผู้ให้กู้ ได้แก่ ผู้กู้มีสินเชื่อที่ดีหรือไม่? ประวัติเครดิตหมายความว่าพวกเขายังไม่ได้ชำระเงินสำหรับผลิตภัณฑ์สินเชื่ออื่น ๆ รวมถึงเงินกู้จำนองครั้งแรก ผู้ให้กู้สามารถตรวจสอบผู้กู้ได้ คะแนนเครดิตซึ่งเป็นตัวเลขแทนตัวผู้กู้ ความน่าเชื่อถือ.

การชำระเงินและอัตราดอกเบี้ย

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัยได้รับการแก้ไข ซึ่งหมายความว่าอัตราจะไม่เปลี่ยนแปลงในช่วงหลายปีที่ผ่านมา นอกจากนี้ การชำระเงินจะคงที่ จำนวนเท่ากันตลอดอายุเงินกู้ ส่วนหนึ่งของการชำระเงินแต่ละครั้งจะเป็นดอกเบี้ยและจำนวนเงินต้นของเงินกู้ โดยปกติระยะเวลาของเงื่อนไขเงินกู้ทุนสามารถอยู่ที่ใดก็ได้ตั้งแต่ห้าถึง 30 ปี แต่ระยะเวลาของระยะเวลาต้องได้รับการอนุมัติจากผู้ให้กู้ ไม่ว่าช่วงเวลาใด ผู้กู้จะมีการชำระเงินรายเดือนที่มั่นคงและสามารถคาดการณ์ได้ตลอดอายุเงินกู้

วงเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัย (HELOC)

HELOC เป็นวงเงินสินเชื่อหมุนเวียน อนุญาตให้ผู้กู้นำเงินออกจากวงเงินเครดิตสูงสุดที่กำหนดไว้ ชำระเงิน แล้วนำเงินออกอีกครั้ง

ด้วยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ผู้กู้จะได้รับเงินกู้ยืมทั้งหมดในคราวเดียว ในขณะที่ HELOC อนุญาตให้ผู้กู้แตะสายได้ตามต้องการ วงเงินสินเชื่อยังคงเปิดอยู่จนกว่าจะสิ้นสุดระยะเวลา เนื่องจากจำนวนเงินที่ยืมสามารถเปลี่ยนแปลงได้ การชำระเงินขั้นต่ำของผู้ยืมจึงสามารถเปลี่ยนแปลงได้ ขึ้นอยู่กับการใช้วงเงินสินเชื่อ

หลักประกันและเงื่อนไขสินเชื่อ

เช่นเดียวกับสินเชื่อตราสารทุน HELOCs ได้รับการค้ำประกันโดยส่วนของผู้ถือหุ้นในบ้านของคุณ แม้ว่า HELOC จะมีลักษณะที่คล้ายคลึงกันกับ a บัตรเครดิต เพราะทั้งคู่เป็น สินเชื่อหมุนเวียน สาย HELOC ถูกค้ำประกันโดยทรัพย์สิน (บ้านของคุณ) ในขณะที่บัตรเครดิตไม่มีหลักประกัน กล่าวอีกนัยหนึ่ง หากคุณหยุดชำระเงินใน HELOC ให้ส่งไปที่ ผิดนัดคุณอาจสูญเสียบ้านของคุณ

HELOC มีอัตราดอกเบี้ยแบบแปรผัน ซึ่งหมายความว่าอัตราสามารถเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เป็นผลให้การชำระเงินขั้นต่ำสามารถเพิ่มขึ้นตามอัตราที่เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม ผู้ให้กู้บางรายเสนออัตราดอกเบี้ยคงที่สำหรับวงเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ อัตราที่ผู้ให้กู้เสนอ—เช่นเดียวกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย—ขึ้นอยู่กับความน่าเชื่อถือทางเครดิตของคุณและจำนวนเงินที่คุณกู้ยืม

งวดการวาดและชำระคืน

คำศัพท์ HELOC มีสองส่วน ช่วงแรกคือช่วงการจับฉลาก ในขณะที่ช่วงที่สองคือช่วงการชำระคืน ดิ งวดวาดในระหว่างนี้คุณสามารถถอนเงินได้ อาจใช้เวลา 10 ปี และระยะเวลาชำระคืนอาจอยู่ต่อไปอีก 20 ปี ทำให้ HELOC เป็นเงินกู้ 30 ปี เมื่องวดการออกรางวัลสิ้นสุดลง คุณจะไม่สามารถยืมเงินได้อีก

ในช่วงการออกรางวัลของ HELOC คุณยังต้องชำระเงิน ซึ่งโดยทั่วไปแล้วจะเป็นดอกเบี้ยเท่านั้น เป็นผลให้การชำระเงินระหว่างงวดการวาดมีแนวโน้มที่จะมีขนาดเล็ก อย่างไรก็ตาม การชำระเงินจะสูงขึ้นอย่างมากในช่วงระยะเวลาการชำระคืน เนื่องจากตอนนี้เงินต้นที่ยืมมารวมอยู่ในกำหนดการชำระเงินพร้อมกับดอกเบี้ยแล้ว

สิ่งสำคัญที่ควรทราบคือ การเปลี่ยนจากการชำระเฉพาะดอกเบี้ยเป็นการชำระเงินต้นและดอกเบี้ยเต็มจำนวนนั้นค่อนข้างน่าตกใจ และผู้กู้จำเป็นต้องจัดงบประมาณสำหรับการชำระเงินรายเดือนที่เพิ่มขึ้นเหล่านั้น

ความแตกต่างที่สำคัญ

HELOCs สามารถเป็นประโยชน์ในฐานะเงินกู้เพื่อการปรับปรุงบ้านเพราะช่วยให้คุณมีความยืดหยุ่นในการยืมมากหรือน้อยเท่าที่คุณต้องการ หากปรากฎว่าคุณต้องการเงินเพิ่ม คุณสามารถรับได้จากวงเงินสินเชื่อของคุณ สมมติว่ายังมีห้องว่างอยู่ โดยไม่ต้องสมัครใหม่อีกครั้งสำหรับเงินกู้จำนอง

คุณควรถามตัวเองด้วยคำถามหนึ่งข้อ: อะไรคือ วัตถุประสงค์ของการกู้ยืม? สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นทางเลือกที่ดีหากคุณรู้ว่าคุณต้องกู้เงินเท่าไหร่และต้องการใช้จ่ายเงินอย่างไร เมื่อได้รับอนุมัติ คุณจะได้รับการค้ำประกันเป็นจำนวนหนึ่ง ซึ่งคุณจะได้รับเต็มจำนวนเมื่อเงินกู้มีความก้าวหน้า เป็นผลให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสามารถช่วยให้มีค่าใช้จ่ายจำนวนมากเช่นการจ่ายเงินสำหรับกองทุนวิทยาลัยเด็ก การปรับปรุงหรือ การรวมหนี้.

ในทางกลับกัน HELOC เป็นตัวเลือกที่ดี หากคุณไม่แน่ใจว่าจะต้องยืมเงินจำนวนเท่าใดหรือจำเป็นต้องใช้เมื่อใด โดยทั่วไป จะช่วยให้คุณเข้าถึงเงินสดได้อย่างต่อเนื่องตามระยะเวลาที่กำหนด—บางครั้งอาจนานถึง 10 ปี คุณสามารถยืมกับไลน์ของคุณ ชำระทั้งหมดหรือบางส่วน แล้วยืมเงินนั้นอีกครั้งในภายหลัง ตราบใดที่คุณยังอยู่ในช่วงการออกรางวัลของ HELOC

อย่างไรก็ตาม วงเงินเครดิตของผู้ถือหุ้นสามารถเพิกถอนได้ เช่นเดียวกับบัตรเครดิต หากสถานการณ์ทางการเงินของคุณแย่ลงหรือที่บ้านของคุณ มูลค่าตลาด ปฏิเสธ จากนั้นผู้ให้กู้ของคุณสามารถตัดสินใจลดหรือปิดวงเงินเครดิตของคุณได้ ดังนั้น แม้ว่าแนวคิดเบื้องหลัง HELOC คือคุณสามารถดึงเงินออกมาได้ตามต้องการ แต่ความสามารถในการเข้าถึงเงินนั้นไม่แน่นอน

การพิจารณาเป็นพิเศษ

สิ่งสำคัญที่ควรทราบคือ การได้รับ HELOC อาจยากขึ้นในปี 2021: ในปี 2020 ธนาคารใหญ่สองแห่งคือ Wells Fargo และ JPMorgan Chase ได้ระงับ HELOC ใหม่อันเป็นผลมาจากการระบาดใหญ่ของโคโรนาไวรัส ธนาคารอื่นสามารถล็อคเครดิตได้ในอนาคต

ในตอนแรกมีความสับสนว่าเจ้าของบ้านจะสามารถ หักดอกเบี้ยจากสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและ HELOCs ในการคืนภาษีของพวกเขาหลังจากการผ่านของ พระราชบัญญัติการลดหย่อนภาษีและการจ้างงาน (TCJA). เจ้าของบ้านไม่สามารถหักดอกเบี้ยสำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและ HELOC ได้ ซึ่งแตกต่างจากที่กฎหมายกำหนดไว้ เว้นแต่จะใช้เงินเพื่อ “ซื้อสร้างหรือปรับปรุงอย่างมาก” บ้านของคุณและเงินที่คุณใช้ในการปรับปรุงดังกล่าวจะต้องใช้กับทรัพย์สินที่ทำหน้าที่เป็นส่วนของเงินกู้

กล่าวอีกนัยหนึ่ง คุณไม่สามารถหักดอกเบี้ยจากเงินกู้เหล่านี้ได้อีกต่อไป หากคุณใช้เงินเพื่อชำระค่าเล่าเรียนของบุตรหลานหรือเพื่อขจัดหนี้ กฎหมายบังคับใช้กับปีภาษีจนถึงปี 2025 การหักเงินจะจำกัดเฉพาะดอกเบี้ยเงินกู้ที่ผ่านการรับรองจำนวน 750,000 ดอลลาร์หรือน้อยกว่า (375,000 ดอลลาร์สำหรับผู้ที่แต่งงานแล้วแยกกันต่างหาก) มีกฎเพิ่มเติมโดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณมีการจำนองครั้งแรกด้วย ดังนั้นโปรดตรวจสอบกับผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีก่อนที่จะใช้การหักนี้

บรรทัดด้านล่าง

จำไว้ว่าเพียงเพราะคุณสามารถกู้ยืมกับส่วนของบ้านได้ ไม่ได้หมายความว่าคุณควร. แต่ถ้าคุณต้องการ มีหลายปัจจัยที่ต้องพิจารณาเมื่อตัดสินใจว่าวิธีที่ดีที่สุดในการกู้ยืม: คุณจะใช้เงินอย่างไร สิ่งที่อาจเกิดขึ้นกับอัตราดอกเบี้ย แผนทางการเงินระยะยาวของคุณ และ อดทนต่อความเสี่ยง และอัตราที่ผันผวน

บางคนไม่สบายใจกับอัตราดอกเบี้ยผันแปรของ HELOC และชอบสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเพื่อความมั่นคงและความสามารถในการคาดการณ์ของการชำระเงินคงที่และรู้ว่าพวกเขาเป็นหนี้เท่าไร

อย่างไรก็ตาม หากคุณไม่แน่ใจเกี่ยวกับจำนวนเงินที่ต้องการและพอใจกับอัตราดอกเบี้ยที่เปลี่ยนแปลงได้ HELOC อาจเป็นทางออกที่ดีที่สุดของคุณ เช่นเดียวกับผลิตภัณฑ์สินเชื่ออื่น ๆ สิ่งสำคัญคือต้องไม่ใช้เวลานานเกินไปและยืมเงินเกินกว่าที่คุณจะจ่ายคืนได้เพราะบ้านของคุณเป็นหลักประกันเงินกู้