นี่คือจำนวนเงินที่จำนอง 40 ปีจะช่วยคุณในแต่ละเดือนเมื่อเทียบกับเงินกู้ 30 ปี และต้นทุนสูงสุด

ด้านล่างนี้คือตัวอย่างการชำระเงินกู้ที่อาจดูเหมือนกับเงินกู้จำนองที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ 40 ปี เมื่อเทียบกับเงินกู้ทั่วไปในระยะเวลา 30 ปีและ 15 ปี

Jacob Passy อธิบายว่าการหารือระหว่างหน่วยงานของรัฐเกี่ยวกับสินเชื่อจำนอง 40 ปีได้เน้นไปที่การปรับเปลี่ยนเงินกู้สำหรับผู้กู้ที่ดิ้นรนเพื่อให้การชำระเงินเป็นปัจจุบัน แต่สิ่งนี้อาจชี้ให้เห็นถึงหนทางสู่การยอมรับอย่างกว้างขวางและความพร้อมของเงินกู้ 40 ปีสำหรับผู้ซื้อบ้านทุกราย

อ่าน: จริงไหม จำนอง 40 ปี? เจ้าหน้าที่เฟดคนหนึ่งคิดว่ามันเป็นความคิดที่ดี แต่คนอื่นบอกว่ามันเป็นเรื่องเสี่ยง

สหรัฐอเมริกามีตลาดสินเชื่อจำนองที่มีสภาพคล่องอย่างไม่น่าเชื่อ นำโดย Fannie Mae
เอฟเอ็นเอ็มเอ
-0.73%
และ Freddie Mac
เอฟเอ็มซีซี
-1.10%,
ซึ่งซื้อสินเชื่อใหม่ส่วนใหญ่ บรรจุและขายหลักทรัพย์ค้ำประกันให้กับนักลงทุน ยักษ์ใหญ่ด้านการจำนองทั้งสองราย ซึ่งทั้งคู่อยู่ภายใต้การควบคุมดูแลของรัฐบาลในปี 2008 ได้กำหนดมาตรฐานการจัดจำหน่ายสินเชื่อสำหรับเงินกู้ที่พวกเขาซื้อ ทั้งสองได้เข้าร่วมในโครงการเพื่อแก้ไขเงินกู้จำนองที่มีอยู่เป็นเงื่อนไข 40 ปีสำหรับผู้กู้ที่ดิ้นรนและทั้งคู่จะมีส่วนร่วมหากสินเชื่อ 40 ปีมีให้สำหรับผู้ซื้อบ้านอย่างกว้างขวาง

ข้อดีที่เป็นไปได้ของเงินกู้ 40 ปี

ข้อได้เปรียบที่เป็นไปได้ที่ชัดเจนของเงินกู้ 40 ปีคือการชำระเงินรายเดือนที่ต่ำกว่า ก่อนที่เราจะทำการเปรียบเทียบระยะเงินกู้ นี่คือแผนภูมิจากธนาคารกลางแห่งเซนต์หลุยส์ ซึ่งแสดงการเคลื่อนไหวของราคาขายบ้านเฉลี่ยในสหรัฐฯ ตั้งแต่ปี 1970:

การประเมินล่าสุดของเฟดเซนต์หลุยส์สำหรับราคาขายบ้านเฉลี่ยในสหรัฐฯ เผยแพร่เมื่อวันที่ 26 ม.ค. และอยู่ที่ 408,100 ดอลลาร์ และตัวอย่างของเราอิงตามตัวเลขนี้ แผนภูมิหลายทศวรรษแสดงให้เห็นถึงการดึงกลับจำนวนมากสำหรับตลาด ซึ่งรวมถึงช่วงที่ยาวและเจ็บปวดจากไตรมาสแรกของปี 2007 จนถึงไตรมาสแรกของปี 2009 ไม่เช่นนั้น ทิศทางของแผนภูมิค่อนข้างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงระยะเวลาของการจำนองส่วนใหญ่ เงินกู้

ยกเว้นโครงการพิเศษสำหรับผู้กู้ที่มีรายได้น้อย ซึ่งอาจมีข้อกำหนดการชำระเงินดาวน์ต่ำ ตัวอย่างของเราจะมีการชำระเงินดาวน์ 20% ที่ 81 ดอลลาร์ 620 ดอลลาร์สหรัฐฯ สำหรับยอดเงินกู้ 326,480 ดอลลาร์

ราคากลางของประเทศอาจใช้ไม่ได้กับพื้นที่ที่คุณต้องการซื้อบ้าน แต่ควรแสดงให้เห็นอย่างชัดเจนถึงความแตกต่างของเงื่อนไขเงินกู้และเพื่อแสดงให้เห็นว่าการชำระเงินกู้เงินต้นและดอกเบี้ยมีการเปลี่ยนแปลงอย่างไรเมื่อเวลาผ่านไป

อัตราดอกเบี้ยและค่าตัดจำหน่ายเงินกู้

เนื่องจากตลาดสินเชื่อเพื่อการจำนองในปัจจุบันในสหรัฐอเมริกาถูกครอบงำโดยสินเชื่อจำนองที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ 30 ปีและ 15 ปี เราจะเปรียบเทียบทั้งสองสิ่งนี้กับเงินกู้ 40 ปีตามสมมุติฐาน นอกจากนี้ยังมีสินเชื่อจำนองแบบปรับอัตราได้ อย่างไรก็ตาม สิ่งเหล่านี้มีช่วงเวลาคงที่เริ่มต้นที่แตกต่างกันไป

การเคลื่อนไหวครั้งใหญ่: อัตราการจำนองขยายเกิน 4.5% — นี่คือสิ่งที่ผู้ซื้อบ้านจำเป็นต้องรู้

นอกจากนี้ยังควรพิจารณาด้วยว่าแม้อัตราดอกเบี้ยจะพุ่งสูงขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้ แต่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัยก็ยังอยู่ในระดับต่ำเป็นประวัติการณ์

นี่คือแผนภูมิของ Freddie Mac ที่แสดงความเคลื่อนไหวของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จำนอง 30 ปีตั้งแต่เดือนเมษายนปี 1971 โดยเพิ่มเงินกู้ 15 ปีในปี 1991 และปรับเพิ่มอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในปี 2005:

จากการสำรวจของ Freddie ในสัปดาห์สิ้นสุดวันที่ 31 มีนาคม 2022 อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยสำหรับเงินกู้ 30 ปีอยู่ที่ 4.67% และค่าเฉลี่ยสำหรับเงินกู้ 15 ปีคือ 3.83%

ตัวอย่างการชำระเงินต่อไปนี้ไม่ได้สะท้อนถึงค่าธรรมเนียมหรือคะแนนต้นทาง หรือค่าธรรมเนียมอื่นๆ สำหรับบริการต่างๆ ในระหว่างกระบวนการหาแหล่งเงินกู้ การชำระเงินกู้ยังไม่รวมภาษีทรัพย์สินและค่าเบี้ยประกัน ซึ่งโดยทั่วไปแล้วผู้ให้บริการสินเชื่อจะจัดเก็บและจัดเก็บเป็นส่วนหนึ่งของการชำระเงินรายเดือนทั้งหมด

สำหรับเงินกู้ 40 ปี เราใช้อัตราดอกเบี้ยเดียวกันกับเงินกู้ 30 ปี เหตุผลหนึ่งคือไม่มีค่าเฉลี่ยสำหรับตลาดซื้อบ้านหรือรีไฟแนนซ์อายุ 40 ปีซึ่งยังไม่มีอยู่จริง

อีกเหตุผลหนึ่งก็คือเงินกู้ 40 ปีไม่จำเป็นต้องมีอัตราที่สูงกว่าเงินกู้ 30 ปี (ณ วันที่ 1 เมษายน อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ อายุ 20 ปี
TMUBMUSD20Y,
ลด 2.618%
เท่ากับ 2.59% ซึ่งสูงกว่าอัตราผลตอบแทน 2.44% ของพันธบัตรรัฐบาลอายุ 30 ปี
TMUBMUSD30Y,
ลด 2.457%.
)

การตัดจำหน่ายการชำระเงินกู้เป็นการชำระเงินที่ชำระยอดคงค้างของเงินกู้ตามระยะเวลาของเงินกู้ ดังนั้นการชำระคืนเงินกู้เบื้องต้นจะถ่วงน้ำหนักกับดอกเบี้ยอย่างมาก และการชำระเงินเมื่อสิ้นสุดเงินกู้จะถ่วงน้ำหนักกับเงินต้นอย่างมาก

นี่คือการเปรียบเทียบการชำระเงินต้นและดอกเบี้ยรายเดือนสำหรับเงินกู้จำนองสมมุติของเรา 40 ปี และเงินกู้ 30 ปีและ 15 ปีที่ 326,480 ดอลลาร์ โดยอิงจากการชำระเงินดาวน์ 20% สำหรับการซื้อบ้าน 408,100 ดอลลาร์ ซึ่งเป็นราคากลางของประเทศตาม ข้อมูลล่าสุดจาก St. Louis Fed:

ตัวเลขดอลลาร์ทั้งหมดได้รับการปัดเศษ

ตารางมีการเปรียบเทียบดอกเบี้ยทั้งหมดที่จ่ายตลอดอายุเงินกู้แต่ละประเภท เห็นได้ชัดว่ายอดรวมดอกเบี้ยจะสูงขึ้นเมื่อเงื่อนไขยาวขึ้น แต่ยังมีการเปรียบเทียบในช่วง 10 ปีแรกและ 10 ปีแรกของการจ่ายดอกเบี้ยสำหรับเงินกู้แต่ละประเภท และการเปรียบเทียบจำนวนทุนที่สร้างขึ้นในช่วง XNUMX และ XNUMX ปีแรก ซึ่งรวมถึงเงินดาวน์

ในตัวอย่างนี้ จำนวนดอกเบี้ยที่จ่ายตลอดอายุเงินกู้ 40 ปีจะเกินจำนวนเงินกู้ ราคาบ้านเกือบเท่าตัว

คุณยังเห็นได้ด้วยว่าด้วยเงินกู้ 15 ปี คุณจะสร้างทุนได้เกือบ 70% ของราคาซื้อหลังจาก 10 ปี

ข้อดีและข้อเสีย

เงินกู้ 40 ปีมีการชำระเงินรายเดือนต่ำสุดที่ 1,504 เหรียญ แต่มันแสดงถึง “การออม” เพียง 183 ดอลลาร์ต่อเดือนจากเงินกู้ 30 ปี เมื่อพิจารณาราคารวมของบ้านในตัวอย่างนี้ การเพิ่มอายุเงินกู้อีก 10 ปีดูเหมือนจะเป็นราคาที่สูงชันในการลดการชำระเงินลงน้อยกว่า 200 ดอลลาร์ต่อเดือน

พูดง่าย ๆ ว่าสำหรับคนที่ซื้อบ้าน เงินกู้ 40 ปีดูเหมือนจะไม่ค่อยดีนัก แต่สำหรับเจ้าของบ้านที่ประสบปัญหาในการชำระเงินรายเดือนซึ่งได้รับการเสนอการเปลี่ยนแปลงเงินกู้ 40 ปี การชำระเงินที่ต่ำกว่าอาจสร้างความแตกต่างได้ทั้งหมด

การเปรียบเทียบตัวเลข 30 ปีและ 15 ปีนั้นรุนแรงกว่า การชำระเงินรายเดือนสำหรับเงินกู้ 15 ปีนั้นสูงกว่า $ 700 ผู้ซื้อบ้านบางรายสามารถจ่ายเงินเพิ่มได้ ข้อดีของเงินกู้ 15 ปีคือดอกเบี้ยทั้งหมดที่จ่ายสำหรับเงินกู้คือ 103,218 ดอลลาร์เทียบกับ 289 ดอลลาร์ 970 สำหรับเงินกู้ 30 ปี สิบห้าปีดูเหมือนจะผ่านไปอย่างรวดเร็ว และรู้สึกตื่นเต้นที่จะหยุดจ่ายเงิน

คุณสามารถดำเนินการเปรียบเทียบสินเชื่อ 15 ปีและ 30 ปี รวมถึงช่วงเวลาอื่นๆ และสินเชื่อที่ปรับเปลี่ยนได้โดยใช้ MarketWatch เครื่องคิดเลขจำนอง.

ข้อโต้แย้งเกี่ยวกับเงินกู้ 15 ปีอาจรวมถึงโอกาสที่สูญเสียไป เงินกู้อายุ 30 ปีมีอัตราดอกเบี้ย 4.67% และคาดว่าในระยะยาวจะได้รับประโยชน์จากอัตราผลตอบแทนที่สูงขึ้นมากจากการลงทุนในตลาดหุ้นในวงกว้าง แต่นั่นทำให้เกิดคำถามว่าจะลงทุน $700 เป็นเงินสดรายเดือนที่ปลอดจากเงินกู้ 30 ปีหรือไม่ อาจเป็นการดึงดูดที่จะใช้จ่ายเงินนั้นกับรถราคาแพงกว่าที่คุณจะซื้อได้

การตัดสินใจซื้อบ้านและการตัดสินใจกู้เงินต้องคำนึงถึงความต้องการของครอบครัว รวมถึงพื้นที่ การออมและการลงทุนเพื่อการเกษียณอายุและการศึกษา และค่าใช้จ่ายครัวเรือนจำนวนมาก

ผู้ซื้อบ้านอย่างน้อยควรเข้าใจว่าสินเชื่อประเภทต่างๆ ทำงานอย่างไร

ขุดลึกลงไปในค่าตัดจำหน่าย

การดูรายละเอียดค่าตัดจำหน่ายเป็นอีกวิธีหนึ่งในการแสดงให้เห็นว่าคุณจ่ายเงินเพื่อเป็นเงินทุนสำหรับบ้านของคุณเป็นจำนวนเท่าใด ตัวอย่างเช่น ด้วยเงินกู้ 30 ปี ดอกเบี้ยจะเท่ากับ $1,271 ของการชำระเงินรายเดือนครั้งแรกของคุณ $1,687 (ตัวเลขจะถูกปัดเศษอีกครั้ง) ต่อไปนี้คือการเปรียบเทียบส่วนหลักของการชำระคืนเงินกู้รายเดือนสำหรับเงินกู้ทั้งสามประเภทในช่วงเดือนแรกและต่อไปในบรรทัดถัดไป:

ตารางร่วมกันแสดงให้เห็นว่ายอดเงินกู้ของคุณได้รับการชำระอย่างรวดเร็ว (หรือส่วนของคุณสร้างขึ้น) ด้วยระยะเวลาเงินกู้ที่สั้นลง

ความคิดสุดท้ายและคำเตือน

เมื่อซื้อบ้าน — โดยเฉพาะบ้านหลังแรกของคุณ — ทุกอย่างจะต้องอยู่บนโต๊ะ การสนทนาระยะยาวควรครอบคลุมเป้าหมายและความต้องการทางการเงินที่สำคัญทั้งหมด รวมถึงการออมเพื่อการเกษียณ การศึกษา ค่ารักษาพยาบาลในอนาคต และแม้แต่รถยนต์ รถบรรทุก หรือ SUV ที่คุณวางแผนหรือจำเป็นต้องซื้อ คุณอาจพิจารณาอย่างละเอียดถึงค่าประมาณเริ่มต้นของคุณว่าคุณต้องการพื้นที่เท่าใด เท่าไหร่สำหรับการจัดเก็บ? คุณเก็บอะไร หากคุณจัดเก็บน้อย คุณอาจจะจ่ายน้อยลง

โดยทั่วไปแล้ว การซื้อรถยนต์จะได้รับการสนับสนุนทางการเงิน และสำหรับคู่รักหลายคู่สามารถเสนอการชำระเงินรายเดือนที่เข้าใกล้การชำระเงินกู้บ้านเป็นรายเดือน ดังนั้นการส่องกระจกจึงเป็นสิ่งจำเป็น การซื้อรถยนต์มีความต้องการที่แตกต่างกันมากมาย ซึ่งรวมถึงงานด้วย คุณอาจต้องมีรถบรรทุกราคาแพง หรือคุณอาจต้องถูกมองว่าขับรถรุ่นหลังๆ สวยๆ เพื่อสร้างความประทับใจในกรณีที่คุณขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น

แต่บางคนอาจชะลอการซื้อรถใหม่ ซึ่งอาจช่วยลดแรงกดดันเมื่อต้องตัดสินใจเรื่องการเงินเพื่อซื้อบ้านเป็นเวลาหลายทศวรรษ

เตือนช็อก

ภาษีทรัพย์สินคำนวณด้วยวิธีต่างๆ กัน ขึ้นอยู่กับรัฐที่คุณอาศัยอยู่ ในบางรัฐ ภาษีจะขึ้นอยู่กับราคาขายบ้านหรือค่าประมาณปัจจุบันของผู้ประเมินภาษีทรัพย์สินสำหรับมูลค่าบ้าน โดยการเพิ่มรายปีอาจจำกัดอยู่ที่เปอร์เซ็นต์ที่ต่ำ ซึ่งอาจหมายความว่าผู้ซื้อบ้านจะต้องจ่ายภาษีทรัพย์สินที่สูงกว่าที่ผู้ขายจ่ายไปมาก

ในช่วงต้นของกระบวนการตัดสินใจซื้อบ้าน ให้แน่ใจว่าได้ประเมินภาษีทรัพย์สินของคุณด้วยตัวเอง แทนที่จะอาศัยการประมาณการของผู้ให้กู้หรือบริษัทกรรมสิทธิ์ ซึ่งอาจขึ้นอยู่กับภาษีทรัพย์สินของปีที่แล้ว คุณสามารถติดต่อผู้ประเมินทรัพย์สินของเคาน์ตีเพื่อขอความช่วยเหลือเกี่ยวกับการประเมินนี้

อีกปัจจัยที่ควรพิจารณาคือประกันของเจ้าของบ้าน ซึ่งรวมถึงความคุ้มครองเพิ่มเติมที่อาจจำเป็นหากคุณอยู่ในเขตน้ำท่วมหรือในพื้นที่เสี่ยงภัยอื่นๆ เช่น พายุเฮอริเคน ตัวอย่างเช่น หากคุณกำลังย้ายจากรัฐในภาคตะวันออกเฉียงเหนือหรือมิดเวสต์ คุณอาจพบกับตลาดประกันภัยที่แตกต่างและมีราคาแพงกว่าที่คุณเคยเผชิญ