อสังหาริมทรัพย์หรือตลาดหุ้นทำได้ดีกว่าในอดีตหรือไม่?

สำหรับประวัติศาสตร์ส่วนใหญ่ของสหรัฐฯ หรืออย่างน้อยที่สุดก็ย้อนกลับไปเมื่อมีข้อมูลที่เชื่อถือได้ ราคาบ้านได้เพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยมากกว่าระดับเงินเฟ้อในระบบเศรษฐกิจ เฉพาะในช่วงระหว่างปี 1990 ถึง 2006 หรือที่รู้จักในชื่อ Great Moderation เท่านั้น ที่ผลตอบแทนของที่อยู่อาศัยจะแข่งขันกับตลาดหุ้น ตลาดหุ้นสร้างกระแสความเฟื่องฟูอย่างต่อเนื่องมากกว่าตลาดที่อยู่อาศัย แต่ก็มีผลตอบแทนโดยรวมที่ดีกว่าเช่นกัน

ผลลัพธ์ที่ได้จากการเปรียบเทียบประสิทธิภาพสัมพันธ์ของหุ้นและราคาอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับช่วงเวลาที่ตรวจสอบ การตรวจสอบผลตอบแทนจากศตวรรษที่ 21 นั้นแตกต่างอย่างมากจากผลตอบแทนที่รวมเอาส่วนใหญ่หรือทั้งหมดของศตวรรษที่ 20

หลักฐานทางประวัติศาสตร์

ข้อมูลที่เชื่อถือได้เกี่ยวกับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกาค่อนข้างคลุมเครือก่อนปี ค.ศ. 1920 ตามดัชนีที่อยู่อาศัย Case-Shiller อัตราผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปีสำหรับที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 3.7% ระหว่างปีพ. ศ. 1928 ถึง พ.ศ. 2013 หุ้นคืน 9.5% ต่อปีในช่วงเวลาเดียวกัน

ค่าเงินเฟ้อที่ปรับขึ้นแล้วของค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรมดาวโจนส์ (DJIA) ในช่วง 84 ปีเดียวกันคือ 1.9% ต่อปี เมื่อเวลาผ่านไป ความแตกต่างนั้นส่งผลให้ตลาดหุ้นมีประสิทธิภาพมากขึ้นถึงห้าเท่า

มีนักลงทุนไม่มากนักที่มีกรอบเวลาการลงทุน 84 ปี ใช้ช่วงเวลาอื่น: 38 ปีระหว่างปี 1975 ถึง 2013 การลงทุน 100 ดอลลาร์สำหรับบ้านโดยเฉลี่ย (ตามดัชนีราคาบ้านจาก Federal Housing Finance Agency (FHFA)) ในปี 1975 จะเติบโตเป็น 500 ดอลลาร์ในปี 2013 การลงทุน $100 ที่คล้ายกันใน S&P 500 ในช่วงเวลานั้นจะเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 2,000 ดอลลาร์

แอปเปิ้ลและส้ม

แม้ว่าราคาหุ้นและราคาบ้านจะสะท้อนมูลค่าตลาดของสินทรัพย์ แต่ก็ไม่ควรเปรียบเทียบบ้านและหุ้นเพื่อผลตอบแทนในตลาดเท่านั้น

หุ้นแสดงถึงผลประโยชน์ความเป็นเจ้าของในบริษัทที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ สิ่งเหล่านี้ไม่ใช่สินทรัพย์ที่จับต้องได้ และไม่มีบริการสาธารณูปโภคอื่นใดนอกจากการจัดเก็บมูลค่าและเครื่องมือรักษาความปลอดภัยที่มีสภาพคล่อง แม้ว่าจะมีเหตุผลที่เชื่อได้ว่าตลาดหุ้นโดยรวมจะได้รับมูลค่าที่แท้จริง (เมื่อเทียบกับค่าเล็กน้อย) เมื่อเวลาผ่านไป แต่ก็มีเหตุผลเพียงเล็กน้อยที่จะเชื่อว่าหุ้นตัวเดียวควรเติบโตตลอดไป

อสังหาริมทรัพย์ไม่เหมือนหุ้น บางคนเก็งกำไรด้วยราคาอสังหาริมทรัพย์ แต่อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และที่อยู่อาศัยมีฟังก์ชั่นที่จับต้องได้ ผู้คนอาศัยอยู่ในบ้านและคอนโดมิเนียม ธุรกิจดำเนินการจากทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ คุณสมบัติทางกายภาพมีค่าในตัวของมันเอง

สิ่งนี้ทำให้เกิดปรากฏการณ์ที่ขัดแย้งกันสองประการ ในอีกด้านหนึ่ง โครงสร้างอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ควรสูญเสียมูลค่าโดยธรรมชาติเมื่อเวลาผ่านไปจากการสึกหรอ การฉีกขาด และค่าเสื่อมราคา บ้านที่ไม่ได้ดัดแปลงไม่มีเหตุผลที่จะเติบโตในมูลค่าเมื่อเวลาผ่านไป ของพื้น เพดาน เครื่องใช้และอายุของฉนวนทั้งหมด และมีค่าน้อยลง

ในทางกลับกัน บ้านโดยเฉลี่ยที่สร้างขึ้นในปี 2015 นั้นน่าจะดีกว่าบ้านทั่วไปที่สร้างขึ้นในปี 1915 แม้ว่าโครงสร้างที่มีอยู่ไม่ควรได้รับมูลค่า โครงสร้างใหม่ควรจะมีค่ามากกว่าโดยพิจารณาจากการปรับปรุงโครงสร้างและการใช้งาน