จากฮ่องกงถึงซิดนีย์ ราคาบ้านในเมืองที่แพงที่สุดในเอเชียกำลังลดลง

(บลูมเบิร์ก) — ตลาดที่อยู่อาศัยที่แพงที่สุดในเอเชียแปซิฟิกบางแห่งเริ่มเย็นลงหลังจากการเติบโตอย่างไม่หยุดยั้งในปีที่แล้ว

อ่านมากที่สุดจาก Bloomberg

ราคาบ้านเริ่มลดลงในซิดนีย์และฮ่องกง ในขณะที่มูลค่าในสิงคโปร์แทบจะไม่เพิ่มขึ้นในไตรมาสที่แล้ว เนื่องจากผู้ซื้อระวังการขึ้นอัตราดอกเบี้ยและปัญหาเศรษฐกิจเลือกที่จะนั่งเฉยๆ

การฟื้นตัวจะเกิดขึ้นอย่างฉับพลันกว่านี้ไม่ได้แล้ว เนื่องจากต้นทุนการกู้ยืมที่ต่ำและความกลัวว่าจะพลาดโอกาสเกิดโรคระบาดครั้งใหญ่ได้กระตุ้นให้เกิดความคลั่งไคล้ในอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกตั้งแต่โตรอนโตถึงโอ๊คแลนด์ ราคาของซิดนีย์เพิ่มขึ้นเกือบ 27% ในปีที่แล้ว ขณะที่มูลค่าในสิงคโปร์เพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบกว่าทศวรรษ และฮ่องกงยังคงเป็นประเทศที่มีราคาซื้อบ้านต่ำที่สุดในโลก

แม้ว่าเงื่อนไขจะแตกต่างกันไปตามภูมิภาค แต่ก็มีผู้มีส่วนสนับสนุนบางส่วนที่อยู่เบื้องหลังการชะลอตัวดังกล่าว ความกังวลเกี่ยวกับความสามารถในการจ่ายได้กระตุ้นให้สิงคโปร์กำหนดมาตรการควบคุมอสังหาริมทรัพย์ ในขณะที่ความเสี่ยงจากเงินเฟ้อทำให้ธนาคารกลางพิจารณาการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยซึ่งจะทำให้ผู้ซื้อบ้านชำระเงินจำนองได้ยากขึ้น

ในขณะเดียวกัน โควิด-19 กำลังเพิ่มอุปสรรคในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีน ฮ่องกงกำลังโต้เถียงกับการอพยพของผู้อยู่อาศัยหลังจากความพยายามอย่างไม่เรียบร้อยในการควบคุมคลื่นลูกล่าสุด ในขณะที่การปิดเมืองในเซี่ยงไฮ้ทำให้หวังว่าจะฟื้นตัวอย่างรวดเร็วจากการตกต่ำซึ่งเกิดจากการปราบปรามหนี้สินที่มากเกินไปที่นักพัฒนา

วิกตอเรีย การ์เร็ตต์ หัวหน้าฝ่ายที่อยู่อาศัยประจำภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกของไนท์ แฟรงค์ กล่าวว่า นับตั้งแต่วิกฤตการเงินโลก รัฐบาลในภูมิภาคได้ระมัดระวังมากขึ้นเกี่ยวกับราคาสินทรัพย์ที่พุ่งสูงขึ้น ในขณะที่โรคระบาดใหญ่ได้นำไปสู่การมุ่งเน้นที่ช่องว่างด้านความมั่งคั่งที่กว้างขึ้น “แม้ว่าการเปลี่ยนจากตลาดของผู้ขายจะทำให้เห็นโอกาสมากขึ้น แต่ผู้ซื้อก็มีแนวโน้มที่จะเลือกและอ่อนไหวต่อราคามากขึ้น”

เรื่องราวดำเนินต่อไป

สำหรับปี 2022 ราคาที่อยู่อาศัยทั่วทั้งภูมิภาคคาดว่าจะเติบโตในอัตราที่อ่อนลงและยั่งยืนมากขึ้นที่ 3% ถึง 5% Garrett ประมาณการ ซึ่งต่ำกว่าการเพิ่มขึ้น 9.1% ของปีที่แล้ว

เพื่อให้แน่ใจว่าความต้องการอาจเพิ่มขึ้นในบางตลาด ส่วนหนึ่งเป็นเพราะการขาดสต็อกที่อยู่อาศัยไม่น่าจะได้รับการบรรเทาลงในอีก 12 เดือนข้างหน้า Garrett กล่าว และด้วยวัฏจักรการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในช่วงเริ่มต้น ยังมีโอกาสสำหรับผู้ซื้อในการใช้ประโยชน์จากอัตราดอกเบี้ยทางการเงินที่ยังคงเอื้ออำนวย เธอกล่าวเสริม

ผู้ซื้อที่อื่นไม่ได้ถูกขัดขวาง ในสหราชอาณาจักร ราคาบ้านไต่ขึ้นอย่างรวดเร็วที่สุดนับตั้งแต่ปี 2004 ในเดือนมีนาคม ขณะที่มูลค่าใน 20 เมืองในสหรัฐอเมริกาก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน

ด้านล่างนี้คือภาพรวมแนวโน้มที่อยู่อาศัยล่าสุดในเมืองสำคัญๆ

ซิดนีย์

ราคาบ้านในเมืองที่มีประชากรมากที่สุดของออสเตรเลียกำลังแสดงสัญญาณของความอ่อนล้าใกล้ระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ เนื่องจากความคาดหวังที่เพิ่มขึ้นว่าธนาคารกลางจะเริ่มขึ้นอัตราดอกเบี้ยเร็วๆ นี้

ความสามารถในการจ่ายได้กำลังชั่งน้ำหนักที่ระดับบนของตลาดโดยที่การเติบโตของรายได้ตามหลังการเพิ่มขึ้นของราคา: ระหว่างเดือนมีนาคม 2020 ถึงธันวาคม 2021 ค่าจ้างเพิ่มขึ้น 3.3% เมื่อเทียบกับมูลค่าที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น 22.6% มูลค่าบ้านเฉลี่ยในซิดนีย์มากกว่า 17 เท่าของเงินเดือนมัธยฐานในประเทศ

นอกจากนี้ หนี้ครัวเรือนรวมของออสเตรเลียในฐานะส่วนแบ่งของรายได้ที่ใช้แล้วทิ้งนั้นอยู่ใกล้ 200% อย่างมาก ทั้งหมดที่ทำให้ผู้ซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยที่ใหญ่ที่สุดของประเทศระมัดระวัง ราคาบ้านในเมืองท่าเรือลดลง 0.2% เมื่อเดือนที่แล้ว เหนือการขาดทุนในเดือนกุมภาพันธ์ ทำลายสถิติการชนะที่เริ่มในเดือนตุลาคม 2020

Nerida Conisbee หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ Ray White บริษัทอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่าหลายสิ่งเกี่ยวข้องกับการพูดคุยเรื่องอัตราดอกเบี้ย และซิดนีย์เนื่องจากเป็นตลาดที่มีราคาแพง จึงอ่อนไหวมากที่จะพูดคุยเกี่ยวกับการขึ้นอัตราดอกเบี้ย การแข่งขันที่ลดลงในการประมูล “สะท้อนให้เห็นถึงความรู้สึกที่เปลี่ยนไปอย่างแท้จริงต่อความเต็มใจของผู้คนที่จะจ่ายดีกว่าราคาจอง”

ฮ่องกง

ราคาที่อยู่อาศัยในฮ่องกงมีแนวโน้มลดลงตั้งแต่เดือนสิงหาคมโดยที่ยังไม่เห็นการฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว ความท้าทายมีตั้งแต่เศรษฐกิจที่ตกต่ำและอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นไปจนถึงการจากไปของชาวบ้านและชาวต่างชาติที่ผิดหวังกับความตึงเครียดทางการเมืองและมาตรการเว้นระยะห่างทางสังคมที่เข้มงวด

ตลาดที่อยู่อาศัยของเมืองดูเหมือนผ่านพ้นไปเมื่อปีที่แล้ว โดยราคาทำลายสถิติในเดือนส.ค. มูลค่าลดลง 7.3% จากข้อมูลของ Centaline Property Agency Ltd. UBS Group AG คาดว่าราคาจะลดลงในปีนี้เนื่องจากจำนวนประชากรที่ไหลออกและการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย Goldman Sachs Group Inc. มองโลกในแง่ร้ายมากขึ้น โดยคาดการณ์ว่าจะลดลง 20% ภายในปี 2025

“ราคาบ้านจะยังคงอยู่ภายใต้แรงกดดันอย่างน้อยก็ในระยะอันใกล้” โรซานนา ทัง หัวหน้าฝ่ายวิจัยของฮ่องกงและบริเวณอ่าวเกรตเตอร์ ของ Colliers International กล่าว “นอกเหนือจาก Covid-19 แล้ว ความไม่แน่นอนของตลาดอื่นๆ รวมถึงความตึงเครียดทางการเมืองและความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยก็ทำให้การตัดสินใจของผู้ซื้อบ้านล่าช้าเช่นกัน”

สิงคโปร์

หลังจากปีแห่งแบนเนอร์ที่เห็นราคาไต่ขึ้นมากที่สุดในรอบกว่าทศวรรษ ตลาดที่อยู่อาศัยของสิงคโปร์กำลังเย็นลงหลังการควบคุมทรัพย์สินและภาษีที่สูงขึ้น การเติบโตของราคาบ้านส่วนตัวใหม่ชะลอตัวลงเหลือ 0.4% ในไตรมาสก่อน ขณะที่ยอดขายในเดือนมีนาคมลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 21 เดือน

เจ้าหน้าที่ได้แนะนำมาตรการระบายความร้อนในเดือนธันวาคมเพื่อแก้ไขปัญหาการขาดความสามารถในการจ่ายพร้อมกับความเสี่ยงที่ครัวเรือนอาจมีปัญหาในการชำระค่าจำนองในอัตราที่สูงขึ้น ในเดือนกุมภาพันธ์ รัฐบาลประกาศภาษีทรัพย์สินที่สูงขึ้นซึ่งกำหนดเป้าหมายไปที่ผู้อยู่อาศัยที่ร่ำรวย ซึ่งอาจกระตุ้นให้ผู้ซื้อบางส่วนในกลุ่มนั้นนั่งข้างสนาม

ถึงกระนั้น นักวิเคราะห์ยังกล่าวอีกว่า แนวทางแก้ไขอาจเป็นเพียงการแก้ไขในระยะสั้น เนื่องจากมีความต้องการอย่างแท้จริงในหมู่คนในท้องถิ่น เช่น การอัพเกรดเป็นยูนิตส่วนตัวจากอพาร์ตเมนต์สาธารณะของพวกเขา เช่นเดียวกับคนรุ่นมิลเลนเนียลที่ต้องการอยู่อาศัยด้วยตนเอง

Alan Cheong กรรมการบริหารฝ่ายวิจัยของ Savills Plc. Alan Cheong กรรมการบริหารฝ่ายวิจัยของ Savills Plc กล่าว “เงินเฟ้อคือยาฝิ่นที่กระตุ้นความต้องการ” เขากล่าว

เซี่ยงไฮ้

ราคาที่อยู่อาศัยในเซี่ยงไฮ้ ซึ่งเป็นหนึ่งในตลาดที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวได้มากที่สุดในประเทศจีน กลับมาสูงขึ้นในเดือนธันวาคม หลังจากการลดลงสามเดือน หลังจากที่เจ้าหน้าที่ดำเนินการจับกุมการชะลอตัวที่เกิดจากวิกฤตสภาพคล่องของนักพัฒนา ขณะนี้การฟื้นตัวกำลังถูกคุกคามจากการล็อกดาวน์ที่กว้างขวางของศูนย์กลางการเงิน

“ตอนนี้เราเห็นว่าโควิดมีกำลังแรงขึ้นในเซี่ยงไฮ้ ซึ่งอาจส่งผลให้ตลาดจำกัดในไตรมาสที่สอง” ร็อดดี้ อัลลัน หัวหน้าเจ้าหน้าที่วิจัยประจำภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกของโจนส์ แลง ลาซาลล์ กล่าว

ถึงกระนั้น แนวโน้มในระยะยาวของเมืองก็ดูดีขึ้นด้วยสินค้าคงคลังที่ต่ำและการปรับลดอัตราดอกเบี้ย การชะลอตัวทางเศรษฐกิจได้ผลักดันให้จีนเข้าสู่โหมดผ่อนปรนในนโยบายที่แตกต่างอย่างสิ้นเชิงกับประเทศเศรษฐกิจหลักอื่นๆ ธนาคารกลางในเดือนม.ค.ได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยหลักเป็นครั้งแรกในรอบเกือบ XNUMX ปี ในขณะที่ธนาคารรายใหญ่ได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยและลดระยะเวลาอนุมัติเงินกู้

Yang Hongxu ผู้อำนวยการสถาบันวิจัยของ E-House China Enterprise Holdings Ltd. กล่าวว่ายอดขายบ้านในเซี่ยงไฮ้น่าจะทรงตัวในปีนี้ และอาจฟื้นตัวได้ประมาณสิ้นปี

อ่านมากที่สุดจาก Bloomberg Businessweek

© 2022 Bloomberg LP