การปรับขึ้นของเฟดอาจสร้างแรงกดดันต่อราคาบ้านของสหรัฐฯ

ในขณะที่ธนาคารกลางสหรัฐยังคงขึ้นอัตราดอกเบี้ยในปี 2023 ภาคส่วนหนึ่งของเศรษฐกิจที่รู้สึกเจ็บปวดมากที่สุดจากการเคลื่อนไหวก็คือที่อยู่อาศัย ที่อยู่อาศัยมีความอ่อนไหวอย่างมากต่ออัตราดอกเบี้ย และเมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นในปี 2022 ค่าใช้จ่ายในการจำนองก็เช่นกัน ทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยลดลงสำหรับหลายๆ คน

อย่างไรก็ตาม ค่าใช้จ่ายในการจำนองอายุ 30 ปีพุ่งสูงสุดที่มากกว่า 7% เมื่อเดือนพฤศจิกายนปีที่แล้ว และลดลงเล็กน้อยตั้งแต่ตอนนี้ ในขณะที่เฟดพิจารณาการปรับขึ้นต่อไปค่าใช้จ่ายในการจำนองเพิ่มขึ้นอีกครั้ง ตลาดเคยคิดว่าเฟดใกล้จะเสร็จสิ้นแล้วด้วยการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย แต่ตอนนี้การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยอาจดำเนินต่อไปในเดือนมิถุนายนโดยอิงจากตลาดตราสารหนี้ที่บ่งบอกเป็นนัย

นั่นอาจสร้างปัญหาให้กับตลาดที่อยู่อาศัย ตัวอย่างเช่น รายงานการประชุมล่าสุดของเฟดจากการประชุมเดือนกุมภาพันธ์ระบุว่า “กิจกรรมในตลาดที่อยู่อาศัยอ่อนตัวลงอย่างต่อเนื่อง ซึ่งส่วนใหญ่สะท้อนถึงการเพิ่มขึ้นของอัตราการจำนองในช่วงปีที่ผ่านมา”

ราคาบ้านที่ลดลง

แม้ว่าปัญหาอาจรออยู่ข้างหน้าสำหรับตลาดที่อยู่อาศัย แต่ราคาก็ไม่ได้ลดลงเมื่อเทียบเป็นรายปีตามการประมาณการล่าสุด ตัวอย่างเช่น, จ้า ได้แสดงราคาที่มีแนวโน้มลดลงตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2022 แต่ยังคงเพิ่มขึ้นเกือบ 9% เมื่อเทียบเป็นรายปี นั่นเป็นเพราะการเพิ่มขึ้นของราคาบ้านที่แข็งแกร่งในต้นปี 2022 Redfinร.ฟ.ท
ข้อมูลไม่ค่อยน่าสนับสนุน โดยเห็นราคาบ้านรายเดือนลดลงตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2022 และราคาบ้านเพิ่มขึ้นเพียง 1% เมื่อเทียบเป็นรายปีตามการประมาณการ

อย่างไรก็ตาม การประเมินตลาดทั้งสองรายการอาจแสดงการลดลงของราคาบ้านประจำปีในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้า หากแนวโน้มปัจจุบันยังคงดำเนินต่อไป นั่นเป็นเพราะการเพิ่มขึ้นของราคาบ้านต่อปีจำนวนมากในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมามาจากช่วงครึ่งแรกของปี 2022 ข้อมูลดังกล่าวจะหลุดออกจากการคำนวณในช่วงฤดูร้อนและแนวโน้มราคาบ้านในปัจจุบันดูซบเซามากขึ้น ทั้ง Zillow และ Redfin คาดการณ์ว่าราคาบ้านจะแสดงการเปลี่ยนแปลงเล็กน้อยในช่วง 12 เดือนข้างหน้าซึ่งแตกต่างจากการเติบโตของราคาล่าสุดอย่างมาก

ปัญหาความสามารถในการจ่าย

ประเด็นสำคัญสำหรับหลายภูมิภาค รวมทั้งชายฝั่งตะวันตกของสหรัฐฯ คือความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย เนื่องจากราคาบ้านเพิ่มขึ้นเร็วกว่ารายได้ บ้านจึงมีราคาย่อมเยาน้อยลง นั่นคือสิ่งที่เราเห็นในสหรัฐอเมริกาในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำช่วยให้ผู้ซื้อบ้านมีความสามารถในการจำนอง แม้ว่าราคาโดยรวมของบ้านจะสูงเมื่อเทียบกับระดับรายได้ของพวกเขาก็ตาม

ตอนนี้ เมื่ออัตราการจำนองเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ภาพนั้นกำลังเปลี่ยนไป เดอะ การตรวจสอบความสามารถในการจ่ายที่อยู่อาศัยของ Atlanta Fed ขณะนี้ประเมินว่าความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยกำลังกลับสู่ระดับต่ำซึ่งไม่ได้เห็นมาตั้งแต่ปี 2007 สาเหตุหลักมาจากต้นทุนการจำนองเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าในปีที่ผ่านมา น่าเสียดายที่หากเฟดยังคงขึ้นอัตราดอกเบี้ยที่ไม่น่าจะเปลี่ยนแปลง นั่นอาจทำให้ราคาบ้านในสหรัฐฯ ลดลงในปี 2023

การดำเนินการของเฟดในการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยอาจเริ่มที่จะควบคุมอัตราเงินเฟ้อ แต่ตลาดที่อยู่อาศัยอาจกลายเป็นเหยื่อของนโยบายของเฟด