ราคาที่ลดลงไม่อนุญาตให้มีการละเมิดสัญญา

ค่อนข้างชัดเจนว่า Elon Musk ปรารถนาให้เขาได้รับมัลลิแกนจากการเข้าซื้อกิจการ Twitter เมื่อต้นปีนี้ บริษัทยอมรับข้อเสนอของเขาในการเข้าซื้อกิจการในราคา 54.20 ดอลลาร์ต่อหุ้น (ตัวเลขที่ได้รับเลือกส่วนหนึ่งเป็นเพราะเรื่องตลกเรื่องกัญชา)

ในขณะที่ราคานั้นเป็นตัวแทนของราคาหุ้นในระดับพรีเมียม ณ เวลานั้น ในเดือนต่อมา ตลาดหุ้นร่วงลง เช่นเดียวกับราคาหุ้นของ Twitter. ในช่วงฤดูร้อนเป็นที่ชัดเจนว่า Musk จะจ่ายเงินให้บริษัทมากกว่าที่ควรจะเป็น

เมื่อตระหนักถึงความผิดพลาดของเขา Musk จึงพยายามอย่างมากที่จะหลุดพ้นจากข้อตกลง ในตอนแรกเขาแสดงเจตจำนงที่จะถอนตัวเนื่องจากบริษัทไม่โปร่งใสอย่างเต็มที่เกี่ยวกับการมีอยู่ของบอทที่ทำงานบนเว็บไซต์ จากนั้นดูเหมือนว่าเขาจะดำเนินการเพื่อยกเลิกข้อตกลงทางการเงินของเขาสำหรับข้อตกลง ซึ่งเขาคิดว่าอาจทำให้เขาลำบากใจ

อย่างไรก็ตาม ศาล Delaware Court of Chancery ที่ซึ่ง Twitter ก่อตั้งขึ้นและธุรกรรมเกิดขึ้น แสดงให้เห็นอย่างชัดเจนว่าสัญญาที่เขาลงนามเมื่อเขาตกลงที่จะซื้อ Twitter ได้ระบุเงื่อนไขการยกเลิกข้อตกลงอย่างชัดเจน และการร่วงลงอย่างมากของราคาหุ้นคือ ไม่ใช่หนึ่งในนั้น

แม้ว่าทนายความของเขาจะพยายามอย่างดีที่สุดเพื่อให้ตรงกับหนึ่งในเพรดิเคตเหล่านั้น แต่พวกเขาก็ล้มเหลวในการดำเนินการดังกล่าว และข้อตกลงก็ผ่านพ้นไป วันนี้ Elon Musk—ไม่ต้องสงสัยเลยว่าเขาเสียใจ—เป็นเจ้าของบริษัทที่เขาจ่ายแพงกว่าราคาตลาดอย่างมาก

Elon Musk ไม่ใช่นักลงทุนรายเดียวที่ทำข้อตกลงเพื่อซื้อสินทรัพย์และเห็นว่ามูลค่าของมันลดลงก่อนที่จะปิดดีล

ในช่วงเวลาเดียวกัน Musk กำลังจัดการซื้อกิจการของ Twitter หน่วยงานที่ชื่อว่า Java Capital LLC ซึ่งเป็นบริษัทในเครือของบริษัทการลงทุนในนิวยอร์กชื่อ Emerald Empire Inc ได้ลงนามในข้อตกลงเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยแบบหลายครอบครัวในเซนต์หลุยส์

ระหว่างการลงนามในสัญญาและการปิดข้อตกลง อัตราดอกเบี้ยพุ่งสูงขึ้นอย่างมาก ซึ่งทำให้ผลตอบแทนที่คาดหวังของ EEI จากการลงทุนลดลง เป็นผลให้หาทางออกจากข้อตกลง เช่นเดียวกับ Musk ที่ใช้ข้ออ้างใดๆ ที่เป็นไปได้ในการยกเลิกสัญญา ในกรณีนี้ พวกเขาไม่สนใจว่าการประเมินจำนวนหน่วยในการพัฒนาที่รายงานที่พวกเขากำลังซื้อนั้นไม่ถูกต้อง เพราะมันรวมถึงสำนักงานให้เช่า ที่เก็บของ และโรงยิม เป็นผลให้พวกเขาเหลือยูนิตให้เช่าเพียง 425 ยูนิตแทนที่จะเป็น 429 ยูนิต และพวกเขาโต้แย้งว่าความแตกต่างนี้เพียงพอที่จะทำให้พวกเขายุติสัญญาได้ และ รับเงินอย่างจริงจัง

ผู้ขายซึ่งเป็นหน่วยงานที่ชื่อว่า Southfield Partnership โต้กลับว่าสามารถเช่าห้องจำลอง XNUMX ยูนิต ที่เก็บของ และฟิตเนสเซ็นเตอร์ได้ง่ายๆ เมื่อการทำธุรกรรมเสร็จสิ้นและอาคารใกล้จะเต็มแล้ว เป็นที่รังเกียจว่า Java Capital ต้องการยุติสัญญาเพียงเพราะมันไม่สมเหตุสมผลทางการเงินอีกต่อไป

ภายใต้เงื่อนไขของสัญญา นั่นจะทำให้ Java Capital สามารถรักษาเงินที่ได้รับไว้ได้ เนื่องจากราคาที่มีมูลค่าในปัจจุบันลดลงอย่างไม่ต้องสงสัย นั่นจะเป็นการชดเชย Southfield Partnership สำหรับข้อเท็จจริงที่ว่าข้อตกลงที่ลงนามกับ Java Capital ในเดือนเมษายนทำให้ไม่สามารถไล่ตามผู้ซื้อที่มีศักยภาพรายอื่นในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้า ก่อนที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรัฐมิสซูรีจะอ่อนตัวลง

ในช่วงเวลาที่ Java Capital ลงนามในสัญญาการเข้าซื้อกิจการ บริษัทในเครือของ Emerald Empire ยังได้ลงนามในสัญญาเพื่อซื้อทรัพย์สินอีกแห่งในพื้นที่เซนต์หลุยส์ที่พัฒนาโดยหน่วยงานที่เรียกว่า VA7 Trilogy เช่นเดียวกับการซื้อที่รอดำเนินการของ Java Capital ความสามารถในการทำกำไรของข้อตกลงลดลงพร้อมกับการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ย และขณะนี้มีการกล่าวหาว่าผู้ขายบิดเบือนข้อตกลงในทางใดทางหนึ่ง ซึ่งต้องการใช้เพื่อยกเลิกสัญญา

EEI ยังเกี่ยวข้องกับคดีความอีกคดีหนึ่งที่เกิดขึ้นจากสถานการณ์ที่คล้ายคลึงกัน มันปิดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยหลายครอบครัวในเซนต์หลุยส์ในเดือนพฤษภาคมและกำลังฟ้องร้องให้ธุรกรรมนั้นเป็นโมฆะเช่นกันพร้อมคืนเงินอย่างจริงจัง

การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อาจมีความเสี่ยง: เลเวอเรจที่นักพัฒนาและผู้สร้างส่วนใหญ่ใช้เพื่อเป็นเงินทุนในการลงทุนของพวกเขา (และผู้ซื้อบ้านอย่างเราด้วย) หมายความว่าการชะลอตัวเล็กน้อยในตลาดสามารถล้างส่วนของนักลงทุนในระยะสั้นได้ เป็นที่เข้าใจของนักลงทุนที่เห็นเหตุการณ์นั้น ระหว่างข้อตกลงและการปิด อยากจะหนีมัน

อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีประสิทธิภาพน้อยลงมากหากผู้ซื้อสามารถยกเลิกข้อตกลงได้อย่างง่ายดาย โพสต์อดีต เพียงเพราะตลาดเปลี่ยนไป ผู้ขายจะเรียกร้องราคาที่สูงขึ้นเพื่อชดเชยความเสี่ยงดังกล่าว วางเงื่อนไขเพิ่มเติมในการทำธุรกรรมเพื่อพยายามทำให้ไม่สามารถละเมิดได้ ซึ่งเป็นการเพิ่มต้นทุนในการทำธุรกรรม หรืออาจชะลอการขายไปพร้อมกันและถือครองทรัพย์สินนานขึ้น ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้นไปอีก

ศาลเดลาแวร์ตัดสินให้ Elon Musk ปฏิบัติตามข้อกำหนดในสัญญาของเขา เนื่องจากข้อตกลงระบุเงื่อนไขการยกเลิกไว้อย่างชัดเจนว่าไม่เป็นไปตามเงื่อนไข และการทำเช่นนั้นจะทำให้เกิดความไม่แน่นอนในระดับสำคัญในการทำธุรกรรมในอนาคตในตลาด

เหตุผลเดียวกันกับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ ธุรกิจจำเป็นต้องปฏิบัติตามสัญญาและศาลต้องรักษาเงื่อนไขแม้ว่าพวกเขาจะไม่ได้รับประโยชน์ทางการเงินอีกต่อไปสำหรับหนึ่งในหน่วยงาน เป็นแนวคิดที่ทำหน้าที่เป็นรากฐานของระบบเศรษฐกิจของเรา