ยุโรปกำลังเตรียมพร้อมสำหรับการกลับตัวอย่างรวดเร็วและฉับพลันของอสังหาริมทรัพย์

(บลูมเบิร์ก) — ความวุ่นวายที่ทรัพย์สินถ้วยรางวัลในลอนดอนและแฟรงก์เฟิร์ตทำให้เห็นภาพรวมของความเสียหายที่กำลังรอคอยนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในยุโรป ขณะที่พวกเขาเผชิญกับการพลิกกลับที่คมชัดที่สุดเป็นประวัติการณ์

อ่านมากที่สุดจาก Bloomberg

ตั้งแต่ขั้นตอนการรีไฟแนนซ์อาคารสำนักงานในกรุงลอนดอนที่เต็มไปด้วยปัญหา ไปจนถึงการขายตึกคอมเมิร์ซแบงก์ทาวเวอร์ในศูนย์กลางการเงินของเยอรมนี นักลงทุนต่างดิ้นรนเพื่อหาทางเชื่อมช่องว่างทางการเงินในขณะที่ตลาดสินเชื่อฉวยโอกาสจากอัตราดอกเบี้ยที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว

การตรวจสอบความเป็นจริงจะเริ่มมีผลในอีกไม่กี่สัปดาห์ข้างหน้า เนื่องจากผู้ให้กู้ทั่วยุโรปได้รับผลการประเมินสิ้นปี การลดลงอย่างมากของการประเมินมูลค่าขู่ว่าจะทำให้เกิดการละเมิดสัญญาเงินกู้ ทำให้เกิดมาตรการระดมทุนฉุกเฉินตั้งแต่การบังคับขายไปจนถึงการปั๊มเงินสดใหม่

Skardon Baker หุ้นส่วนของบริษัทหุ้นเอกชน Apollo Global Management กล่าวว่า "ยุโรปกำลังจะผ่านพ้นช่วงเวลา 10 ปีของการหาเงินง่ายๆ "จำนวนของความทุกข์และความคลาดเคลื่อนอยู่นอกสเปกตรัม"

อ่านเพิ่มเติม: ตลาดอสังหาฯ ทั่วโลกเผชิญปัญหาหนี้สิน 175 แสนล้านดอลลาร์

สินเชื่อ พันธบัตร และหนี้อื่นๆ ที่มีมูลค่ารวมประมาณ 1.9 ล้านล้านยูโร (2.1 ล้านล้านดอลลาร์) ซึ่งเป็นขนาดเกือบเท่ากับเศรษฐกิจของอิตาลี ได้รับหลักประกันจากทรัพย์สินเชิงพาณิชย์หรือขยายไปยังเจ้าของที่ดินในยุโรปและสหราชอาณาจักร ตามรายงานของ European Banking Authority การสำรวจโดย Bayes Business School และข้อมูลที่รวบรวมโดย Bloomberg

ประมาณ 20% ของจำนวนนั้นหรือประมาณ 390 แสนล้านยูโร จะครบกำหนดในปีนี้ และวิกฤตที่กำลังเกิดขึ้นถือเป็นการทดสอบกฎระเบียบที่แท้จริงครั้งแรกที่ออกแบบขึ้นหลังจากวิกฤตการเงินโลกเพื่อจำกัดความเสี่ยงด้านการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ กฎเหล่านั้นอาจทำให้การแก้ไขสูงชันและกะทันหันมากขึ้น

“ผมคิดว่าการตีราคาจะเกิดขึ้นเร็วกว่าในอดีต” จอห์น โอดริสคอล หัวหน้าฝ่ายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของหน่วยการจัดการการลงทุนของ Axa SA บริษัทประกันในฝรั่งเศสกล่าว “ผู้คนเริ่มสัมผัสได้เมื่อกระแสน้ำออกไป”

เรื่องราวดำเนินต่อไป

ผู้ให้กู้ในยุโรปจะถูกกระตุ้นโดยกฎระเบียบใหม่เพื่อดำเนินการอย่างจริงจังมากขึ้นกับสินเชื่อที่ไม่ดี พวกเขายังอยู่ในสภาพที่ดีขึ้นกว่าในช่วงวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ครั้งล่าสุดเมื่อกว่าทศวรรษที่แล้ว ดังนั้น จึงมีแนวโน้มที่จะปล่อยให้ปัญหาลุกลามน้อยลง ที่สร้างภาระให้กับผู้กู้

ผลพวงของวิกฤตการณ์ทางการเงินในปี 2008 ธนาคารส่วนใหญ่ไม่เต็มใจที่จะเรียกเงินกู้ยืมที่ไม่ถูกต้องเนื่องจากการทำเช่นนั้นจะนำไปสู่การสูญเสียครั้งใหญ่ แนวทางปฏิบัติที่เรียกว่า "ขยายและแสร้งทำเป็น" ภายใต้กฎใหม่เกี่ยวกับสินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ ผู้ให้กู้จะต้องตั้งสำรองสำหรับผลขาดทุนที่คาดไว้แทนที่จะค้างรับ ซึ่งหมายความว่าพวกเขามีแรงจูงใจน้อยลงที่จะนั่งเฉยๆ และหวังว่ามูลค่าสินทรัพย์จะฟื้นตัว

จนถึงขณะนี้ การประเมินมูลค่ายังไม่ลดลงมากพอจนทำให้หนี้อาวุโส ซึ่งเป็นสินเชื่อที่ธนาคารถืออยู่โดยทั่วไป อยู่ใต้น้ำ แต่อาจเปลี่ยนแปลงได้ในไม่ช้า อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในสหราชอาณาจักรมีมูลค่าโดย CBRE Group Inc. ลดลง 13% ในปีที่แล้ว การลดลงเร่งตัวขึ้นในช่วงครึ่งหลังโดยนายหน้าลงทะเบียนลดลง 3% ในเดือนธันวาคมปีเดียว นักวิเคราะห์ของ Goldman Sachs Group Inc. ได้คาดการณ์ว่าการลดลงทั้งหมดอาจสูงถึง 20%

จากนั้นธนาคารอาจดำเนินการก่อนที่ราคาจะตกลงไปมากกว่านี้และเสี่ยงต่อการสูญเสียเครดิต ทำให้เจ้าของที่ดินที่เป็นหนี้ต้องเลือกทางเลือกที่ยากลำบาก ปัญหาต่างๆ เกิดขึ้นยากขึ้นสำหรับผู้ที่ต้องชำระหนี้จนครบกำหนดชำระ ผู้ให้กู้กำลังลดจำนวนมูลค่าทรัพย์สินที่พวกเขายินดีให้ยืม ซึ่งหมายความว่าการประเมินที่ต่ำกว่าอาจทำหน้าที่เป็นคำสาปแช่งซ้ำซ้อน เพิ่มช่องว่างด้านเงินทุน

Vincent Nobel หัวหน้าฝ่ายสินเชื่อตามสินทรัพย์ของ Federated Hermes Inc. กล่าวว่า “ความอยากอาหารของธนาคารลดลงและจะยังคงลดลง” จนกว่าจะมีสัญญาณว่าตลาดถึงจุดต่ำสุด Vincent Nobel หัวหน้าฝ่ายสินเชื่อตามสินทรัพย์ของ Federated Hermes Inc. กล่าว การแก้ปัญหาคือการทำให้เป็นปัญหาของคนอื่น”

สวีเดนเป็นศูนย์กลางของวิกฤตมาโดยตลอด โดยราคาบ้านคาดว่าจะลดลง 20% จากระดับสูงสุด บริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนของประเทศมีมูลค่าลดลง 30% ในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา และธนาคารกลางสวีเดนและหน่วยงานกำกับดูแลทางการเงินได้เตือนซ้ำแล้วซ้ำเล่าถึงความเสี่ยงที่เกิดจากหนี้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์

Anders Kvist ที่ปรึกษาอาวุโสของผู้อำนวยการ FSA กล่าว

ในขณะที่มีบางกลุ่มที่มีเสถียรภาพเช่นในอิตาลีและสเปนซึ่งได้รับผลกระทบหนักขึ้นหลังจากวิกฤตการเงินโลก สหราชอาณาจักรกำลังตกต่ำและมีสัญญาณว่าเยอรมนีอาจเป็นรายต่อไป

ในแง่ดี มีตัวเลือกมากขึ้นสำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ หน่วยงานต่างๆ เช่น กองทุนสินเชื่อปิดมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่องในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา โดยรวมแล้ว บริษัทประกันและผู้ให้กู้ทางเลือกอื่น ๆ มีส่วนแบ่งสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ใหม่ในสหราชอาณาจักรสูงกว่าธนาคารรายใหญ่ของประเทศในช่วงครึ่งแรกของปีที่แล้ว จากการสำรวจของ Bayes

ในอีก 18 เดือนข้างหน้า นักลงทุนจะเทเงินจำนวนมากเป็นประวัติการณ์ไปยังกองทุนที่ฉวยโอกาสซึ่งทำให้การเดิมพันอสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยงมากขึ้น นายโฮเวิร์ด ลุทนิก ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ Cantor Fitzgerald กล่าวที่งาน World Economic Forum ในเมืองดาวอสเมื่อสัปดาห์ที่แล้ว แนวโน้มดังกล่าวจะช่วยเร่งการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ เขากล่าว

เครื่องมือใหม่เหล่านี้อาจทำให้ความวุ่นวายมีอายุสั้นกว่าในอดีตเมื่อธนาคารปล่อยสินเชื่อที่ไม่ดีเป็นเวลาหลายปี Louis Landeman นักวิเคราะห์สินเชื่อที่ Danske Bank ในสตอกโฮล์ม คาดว่าการรีเซ็ตจะค่อนข้างเป็นระเบียบโดยที่ผู้กู้มีเพียงพอที่จะใช้มาตรการตอบโต้

Mat Oakley หัวหน้าฝ่ายวิจัยเชิงพาณิชย์ของ Savills กล่าวว่า "ใครก็ตามที่สามารถคิดหาวิธีการที่สร้างสรรค์เพื่อเติมเต็มช่องว่างนั้นได้

– ด้วยความช่วยเหลือจาก Anton Wilen, Antonio Vanuzzo, Damian Shepherd และ Konrad Krasuski

อ่านมากที่สุดจาก Bloomberg Businessweek

© 2023 Bloomberg LP