กลยุทธ์การเข้าซื้อกิจการของ DJM สำหรับตลาดภาวะถดถอย: ซื้อไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์

John Miller ผู้ก่อตั้งและ CEO ของ DJM กล่าวว่า "ผู้คนกำลังหมุนตัว “ในแคลิฟอร์เนีย เราได้สร้างสถานที่ปลายทางที่ผู้คนต้องการไปพร้อม ๆ กับสนองความต้องการประจำวันของพวกเขา ด้วยผลกระทบของอีคอมเมิร์ซ นี่คือการเปิดเผย การออกจากการค้าปลีกแบบดั้งเดิมนี้ เราทุกคนล้วนต้องการความต้องการในแต่ละวัน เพราะมีเที่ยวบินไปยังชานเมืองโดยกลุ่ม Millennials”

มิลเลอร์กล่าวว่าเขาพูดถึงความต้องการรายวันกับทีมของเขาบ่อยๆ “เราพูดถึงความสำคัญของประสบการณ์ทางประสาทสัมผัสทั้งห้า” เขากล่าว “ได้กลิ่นโดนัทหรือเสียงเพลงที่ดังออกมาจากผนังของห้าง”

Lido Marina Village เต็มไปด้วย "การจัดตำแหน่งและการเปิดใช้งานด้วยประสบการณ์ห้าสัมผัส เราปรับปรุงพื้นที่ด้วยพื้นที่สีเขียว” มิลเลอร์กล่าว “มันเป็นจุดหมุนที่จะมาบรรจบกัน Lido Marina Village เป็นโครงการที่ตายแล้ว Vornado Realty Trust ลงทุน มันเป็นโครงการค้าปลีกและที่อยู่อาศัยที่ตายแล้วที่เราเข้ายึดครอง”

DJM ปรับปรุงคุณภาพผู้เช่าและ "สร้างพื้นที่ที่น่าตื่นตาตื่นใจที่มองเห็นน้ำ" มิลเลอร์กล่าว “DJM ผู้พัฒนา นักลงทุน และผู้จัดการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในซานโฮเซ เปลี่ยนกลยุทธ์การเข้าซื้อกิจการในช่วงที่มีการระบาดใหญ่ในลักษณะที่ตอนนี้ช่วยนำทางไปสู่ภาวะถดถอยที่กำลังจะเกิดขึ้น”

DJM เป็นที่รู้จักกันเป็นอย่างดีในด้านการลงทุนในโครงการพัฒนาขื้นใหม่ที่มีชื่อเสียง ซึ่งรวมถึงศูนย์การค้ากลางแจ้งและทรัพย์สินที่มีปัญหา เช่น Hollywood & Highland ซึ่งได้รับการปรับปรุงและรีแบรนด์เป็น Ovation Hollywood มูลค่า 100 ล้านดอลลาร์

ด้วยเหตุผลหลายประการ DJM เริ่มซื้อศูนย์ความต้องการรายวัน โดยเฉพาะศูนย์การค้าที่มีร้านขายของชำ การเปลี่ยนแปลงในกลยุทธ์นี้เกิดขึ้นในช่วงการระบาดใหญ่ เนื่องจากศูนย์จำหน่ายของชำยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าจะมีการปิดตัวลงซึ่งร้านค้าปลีกประเภทอื่นๆ ประสบปัญหา

นับตั้งแต่เกิดโรคระบาด DJM ได้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หกแห่งที่ทอดสมออยู่ในแคลิฟอร์เนีย: Bridgeside ใน Alameda, Warner Marketplace ใน Fountain Valley, Adams Marketplace ใน Huntington Beach, Montalvo Square ใน Ventura, Deer Creek Village ใน Petaluma และ Gateway Center ใน Mission วีโจ

มันเป็นการเคลื่อนไหวที่ชาญฉลาด หมวดหมู่ค้าปลีกของอสังหาริมทรัพย์ที่ทอดสมอขายของยังคงมีประสิทธิภาพเหนือกว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ หลังเกิดโรคระบาด จำนวนลูกค้าเข้าร้านของชำทั่วประเทศเพิ่มขึ้น 3.6% ในปี 2021 เมื่อเทียบกับเมื่อ XNUMX ปีที่แล้ว และการสัญจรไปที่ร้านขายของชำยังคงแข็งแกร่งแม้หลังจากร้านอาหารเปิดใหม่และการรับประทานอาหารแบบส่วนตัวก็เพิ่มขึ้นอย่างมาก

ในทางกลับกัน อิฐและปูนในประเทศลดลง 0.2% ในเดือนมิถุนายน 2022 อันที่จริง ศูนย์ขายของชำของ DJM เองยังคงเห็นการเพิ่มขึ้นอย่างมากในการเดินเท้าทั่วทั้งกระดานจากปี 2021 เป็น 2022 โดยที่ Adams Marketplace เพิ่มขึ้น 26 %, Deer Creek Village เพิ่มขึ้น 21% และ Montalvo Square, 24%

นี่เป็นหนทางไกลจากกลยุทธ์ก่อนเกิดโรคระบาดของ DJM ซึ่งมุ่งเน้นไปที่การจัดหาโครงการพัฒนาขื้นใหม่ขนาดใหญ่และใช้เวลานาน เช่น Ovation Hollywood และ Lido Marina Village ตัวอย่างเช่น ข้อตกลงของ DJM เพื่อซื้อกิจการฮอลลีวูดและไฮแลนด์ ซึ่งปัจจุบันเรียกว่า Ovation Hollywood มีมูลค่ารวม 320 ล้านดอลลาร์ และเกี่ยวข้องกับการปรับปรุงใหม่หลายปี

สำหรับโครงการทั้งสองนี้ DJM ทำงานเพื่อยกเครื่องคุณสมบัติเหล่านี้ทั้งหมด รวมถึงการก่อสร้างและการออกแบบครั้งใหญ่ การรีแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ การโฟกัสผู้เช่า และอื่นๆ อีกมากมาย DJM ทำงานมาหลายปีและลงทุนเพื่อดำเนินโครงการเหล่านี้ให้เสร็จ เพื่อให้แน่ใจว่า DJM touch ถูกมองเห็นได้ในทุกด้านของการพัฒนาขื้นใหม่ บริษัทมีประวัติการทำงานที่ยอดเยี่ยมในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านการพลิกกลับ

DJM ยังคงโน้มน้าวความสามารถในการเพิ่มมูลค่าให้กับศูนย์การค้าที่กำลังดิ้นรน แต่ได้เพิ่มสินทรัพย์ประเภทอื่นๆ เหล่านี้ลงในพอร์ตโฟลิโอ ไดDAI
ly ต้องการศูนย์อาจไม่มีแคชในการปรับปรุงศูนย์การค้าที่เป็นสถานที่สำคัญ แต่มีทุนน้อยกว่า เร็วกว่าที่จะหันไปรอบ ๆ และป้องกันภาวะถดถอยมากขึ้นซึ่งจะมีความสำคัญในเดือนต่อ ๆ ไป นอกจากนี้ กลยุทธ์ใหม่มีประโยชน์มากมาย รวมถึงการมีคนเข้าชมจำนวนมากและมีความเสี่ยงน้อยกว่าสำหรับนักลงทุนในช่วงเวลาที่นักลงทุนเอนเอียงไปสู่การเดิมพันที่ปลอดภัยยิ่งขึ้น

เป้าหมายของกลยุทธ์นี้ในขั้นต้นคือการปิดดีลและจัดการสินทรัพย์ให้มากขึ้น แต่ข้อดีอีกอย่างคือความยืดหยุ่นของตลาดเมื่อเผชิญกับภาวะเงินเฟ้อและภาวะถดถอย DJM ยังคงลงทุนในศูนย์การค้าที่มีร้านขายของชำมากขึ้น ซึ่งโดยรวมแล้ว จำนวนผู้เข้าชมยังคงแข็งแกร่ง ส่งผลให้ยอดขายของผู้เช่าเพิ่มขึ้น

“มีความต้องการโครงการที่เหมาะสมมากมายในทำเลที่เหมาะสม” มิลเลอร์กล่าว “มันเกือบจะเหมือนกับการเปรียบเทียบกับการขาดความสำเร็จของการเรียนรู้ทางไกล มันพิสูจน์แล้วว่าเป็นคนโง่ที่สมบูรณ์ นักเรียนกลับมาที่ห้องเรียนและผู้บริโภคกลับมาที่ Lido and Ovation มีแรงกดดันมากขึ้นในค่าเช่าและการมุ่งเน้นมากขึ้น

“เราเห็นผู้ค้าปลีกจำนวนมากขึ้นเข้าสู่โครงการที่ไม่เหมือนใคร” มิลเลอร์กล่าว “ความต้องการอยู่ที่นั่น ฉันพูดได้แค่ในแคลิฟอร์เนีย แต่ยังคงมีเที่ยวบินไปยังชานเมือง จุดสนใจของเราคือชายฝั่งตะวันตกของสหรัฐฯ แต่ส่วนใหญ่เป็นแคลิฟอร์เนียตอนใต้

“คนเร่ร่อนและประเด็นทั้งหมดของนโยบายทางสังคมที่รุกคืบตลาดยังคงดำเนินต่อไป การระบาดของ Covid-19 การเร่ร่อนและการทำงานทางไกล หากมีคำถามว่าจะมีการกลับไปทำงานในสำนักงานหรือไม่ GoogleGOOG
ยังคงมีพื้นที่สำนักงาน 5 ล้านตารางฟุต นักพัฒนารายอื่นกำลังสร้างพื้นที่สำนักงาน 3 ล้านตารางฟุต นั่นคือพื้นที่สำนักงาน 9 ล้านตารางฟุต สิ่งต่าง ๆ ไม่ได้เกือบจะเลวร้ายอย่างที่สื่อจำนวนมากทำให้มันเป็น

มิลเลอร์กล่าวว่าอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ต้องรับมือกับการปฏิเสธของอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและการเพิ่มขึ้นของอีคอมเมิร์ซ “ความแตกต่างที่แท้จริงเพียงอย่างเดียวกับภาวะเศรษฐกิจถดถอยคือผู้คนสามารถบริโภคได้ แม้จะมีผลกระทบจากเงินเฟ้อต่อค่าครองชีพ แต่เรายังไม่เห็นการเพิ่มขึ้น” มิลเลอร์กล่าว “ในด้านการเมือง สังคม และความสนใจทั้งหมด

ตามยอดขายเฉลี่ยของ Miller ต่อตารางฟุตจะแตกต่างกันไปตามพอร์ตโฟลิโอ ตั้งแต่ 1,000 ดอลลาร์ต่อตารางฟุตที่ Lido ไปจนถึง 600 ดอลลาร์ต่อตารางฟุตสำหรับโครงการความต้องการรายวัน “อัตราการเข้าพักของเราคือ 97%” เขากล่าว “ดูที่เทคโนโลยี เรามีเทคโนโลยีเป็นศูนย์กลางในซิลิคอนแวลลีย์

“เมื่อคุณฟัง VCs มันเกือบจะเหมือนกับแนวคิดการขัดเกลาทางสังคมของเราในร้านค้าปลีก” มิลเลอร์กล่าวเสริม “มีบางอย่างที่ต้องพูดสำหรับการเข้าสังคมโดยธรรมชาติในสำนักงาน แม้จะมีผลประโยชน์ร่วมกันทั้งหมดที่มาพร้อมกับการทำงานทางไกลก็ตาม

“จะเกิดอะไรขึ้นเมื่อผู้คนเข้าสังคมอย่างเป็นธรรมชาติ” เขากล่าวเสริม “มันเกือบจะเหมือนกับความต้องการทางสังคมในยุคดึกดำบรรพ์ เรากลับมาที่สำนักงานมากว่าสองปีแล้ว เราจำเป็นต้องบูรณาการแผนกต่างๆ มันเป็นมุมมองเชิงปรัชญาอย่างแน่นอน เราเห็นว่าผู้คนต้องการอยู่ด้วยกัน”