สับสนเกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัย? นี่มันเกิดอะไรขึ้น

การชะลอตัวของตลาดที่อยู่อาศัยที่ร้อนจัดเป็นอย่างอื่นได้อย่างรวดเร็วอย่างน่าทึ่ง

ตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ พุ่งสูงขึ้นในช่วงที่มีการระบาดใหญ่ เนื่องจากผู้คนจากบ้านต่างหาที่อยู่อาศัยใหม่ โดยได้แรงหนุนจากอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำเป็นประวัติการณ์

ตอนนี้ ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่เคยรายงานสายของผู้ซื้อนอกบ้านที่เปิดกว้างและประมูลสงครามที่ดาดฟ้าด้านหลังกล่าวว่าบ้านนั่งยาวขึ้นและผู้ขายถูกบังคับให้ลดสายตาลง

ที่มีทั้งผู้ซื้อและผู้ขายที่มีศักยภาพสงสัยว่าพวกเขายืนอยู่ตรงไหน

Danielle Hale หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ Realtor.com กล่าวว่า "เนื่องจากความกังวลเกี่ยวกับภาวะเศรษฐกิจถดถอยส่งผลกระทบต่อแนวโน้มผู้บริโภค การสำรวจของเราแสดงให้เห็นว่าความไม่แน่นอนได้เข้ามาอยู่ในจิตใจของผู้ซื้อจำนวนมาก

นี่คือปัจจัยสำคัญที่อยู่เบื้องหลังตลาดที่อยู่อาศัยที่พลิกผัน

ตัวขับเคลื่อนหลักของการชะลอตัวคือการเพิ่มขึ้นของอัตราการจำนอง อัตราเฉลี่ยของการจำนองคงที่ 30 ปีซึ่งเป็นผลิตภัณฑ์ที่ได้รับความนิยมมากที่สุดในปัจจุบันซึ่งคิดเป็นกว่า 90% ของการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งหมดเริ่มต้นในปีนี้ประมาณ 3% ขณะนี้อยู่เหนือ 6% ตามรายงานของ Mortgage News Daily

นั่นหมายความว่าผู้ที่ซื้อบ้านมูลค่า 400,000 เหรียญสหรัฐจะต้องจ่ายเงินเดือนละประมาณ 700 เหรียญสหรัฐฯ สูงกว่าที่เคยเป็นในเดือนมกราคม

ปัจจัยขับเคลื่อนอื่นๆ ของการชะลอตัว ได้แก่ ราคาสูงและอุปทานต่ำ

ราคาตอนนี้สูงกว่าที่เคยเป็นมา 43% ในช่วงเริ่มต้นของการระบาดใหญ่ของ coronavirus ตามดัชนีราคาบ้านแห่งชาติของ S&P Case-Shiller อุปทานบ้านสำหรับขายเพิ่มขึ้น 27% เมื่อต้นเดือนกันยายนเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว ตามรายงานของ Realtor.com แม้ว่าการเปรียบเทียบนั้นดูจะใหญ่ แต่ก็ยังไม่เพียงพอที่จะชดเชยการขาดแคลนบ้านสำหรับขายมานานหลายปี

สินค้าคงคลังที่ใช้งานยังคงต่ำกว่าในปี 43 ถึง 2019% รายชื่อใหม่ก็ลดลง 6% ณ สิ้นเดือนกันยายน ซึ่งหมายความว่าผู้มีโอกาสเป็นผู้ขายตอนนี้มีความกังวลเนื่องจากเห็นว่ามีบ้านจำนวนมากขึ้นอยู่ในตลาดนานขึ้น

Paul Legere เป็นตัวแทนผู้ซื้อของ Joel Nelson Group ในกรุงวอชิงตัน ดี.ซี. เขาเน้นที่ย่าน Capitol Hill ที่มีการแข่งขันสูง และเขากล่าวว่าเขาเห็นรายชื่อเพิ่มขึ้น 20 เป็น 171 หลังหลังวันแรงงาน ตอนนี้เขาเรียกตลาดว่า "ป่อง" เมื่อเปรียบเทียบแล้ว มีเพียง 65 หลังคาเรือนที่ประกาศขายในเดือนมีนาคม

“นี่เป็นการชนกันของสินค้าคงคลังหลังวันแรงงานแบบดั้งเดิม และจะได้เห็นในอีก XNUMX สัปดาห์ข้างหน้าว่าตลาดจะดูดซับสินค้าคงคลังใหม่ได้อย่างไร” เขากล่าว "มาก."

สินค้าคงคลังกำลังได้รับความนิยมทั่วประเทศเนื่องจากผู้สร้างบ้านกำลังชะลอการผลิตเนื่องจากมีผู้ซื้อที่มีศักยภาพน้อยลงในการเที่ยวชมแบบจำลองของพวกเขา การเริ่มต้นที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านเดี่ยวลดลง 18.5% ในเดือนกรกฎาคมเมื่อเทียบกับเดือนกรกฎาคม 2021 ตามการสำรวจสำมะโนของสหรัฐ

ความเชื่อมั่นของผู้สร้างบ้านในตลาดครอบครัวเดี่ยว ตกสู่แดนลบในเดือนส.ค. เป็นครั้งแรกนับตั้งแต่ช่วงสั้นๆ ในช่วงเริ่มต้นของการระบาดใหญ่ อ้างจากสมาคมผู้สร้างบ้านแห่งชาติ ผู้สร้างรายงานยอดขายที่ลดลงและปริมาณผู้ซื้อที่ลดลง

“นโยบายการเงินที่เข้มงวดขึ้นจาก Federal Reserve และต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องได้นำมาซึ่งภาวะถดถอยของที่อยู่อาศัย” Robert Dietz หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ NAHB กล่าวในรายงานเดือนสิงหาคม

อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อไม่ได้หายไปทั้งหมด แม้ว่าจะมีตลาดขายต่อและตลาดเช่าที่มีราคาแพงเท่ากันก็ตาม

“ข้อมูลบ่งชี้ว่าผู้ซื้อบ้านบางรายกำลังค้นหาวัสดุบุผิวสีเงินในรูปแบบของการแข่งขันระบายความร้อนสำหรับตัวเลือกบ้านสำหรับขายที่เพิ่มขึ้นจำนวนมากขึ้น” Hale จาก Realtor.com กล่าว “โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ซื้อที่มีความคิดสร้างสรรค์ เช่น การสำรวจตลาดขนาดเล็ก การตกครั้งนี้อาจนำมาซึ่งโอกาสที่ค่อนข้างดีกว่าในการหาบ้านในงบประมาณจำกัด”

ในที่สุดราคาบ้านก็เริ่มเย็นลง. พวกเขาลดลง 0.77% จากมิถุนายนถึงกรกฎาคม ซึ่งเป็นการลดลงรายเดือนครั้งแรกในรอบเกือบสามปี ตามข้อมูลของ Black Knight บริษัทเทคโนโลยีการจำนองและผู้ให้บริการข้อมูล

แม้ว่าการลดลงอาจดูเล็กน้อย แต่เป็นการลดราคาครั้งใหญ่ที่สุดในเดือนเดียวนับตั้งแต่มกราคม 2011 นอกจากนี้ยังเป็นผลงานที่แย่ที่สุดเป็นอันดับสองในเดือนกรกฎาคมย้อนหลังไปถึงปี 1991 หลังการลดลง 0.9% ในเดือนกรกฎาคม 2010 ในช่วงภาวะเศรษฐกิจถดถอยครั้งใหญ่

ถึงกระนั้น การลดลงของราคาจะช่วยปรับปรุงวิกฤตความสามารถในการจ่ายได้ซึ่งเกิดจากการเพิ่มอัตราการจำนอง ในขณะที่อัตราลดลงเล็กน้อยในเดือนสิงหาคม แต่พวกเขาก็เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วอีกครั้งในสัปดาห์นี้ ทำให้เป็นสัปดาห์ที่ค่าบ้านถูกที่สุดในรอบ 35 ปี

ปัจจุบันต้องใช้รายได้เฉลี่ย 35.51% เพื่อชำระเงินต้นและดอกเบี้ยรายเดือนสำหรับบ้านมัธยฐานโดยมีการจำนอง 30 ปีและดาวน์ 20% ซึ่งเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากระดับสูงสุดในรอบ 35 ปีที่ผ่านมาในเดือนมิถุนายน เมื่ออัตราส่วนการจ่ายต่อรายได้สูงถึง 35.49% ตามข้อมูลของ Andy Walden รองประธานฝ่ายวิจัยและกลยุทธ์องค์กรของ Black Knight

ในช่วงห้าปีก่อนที่อัตราดอกเบี้ยจะเริ่มขึ้น อัตราส่วนรายได้ต่อการชำระเงินนั้นทรงตัวที่ประมาณ 20% แม้ว่าราคาบ้านจะเพิ่มขึ้นในปี 2020 และ 2021 แต่อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำเป็นประวัติการณ์ช่วยชดเชยการเพิ่มขึ้นได้

“ด้วยความท้าทายด้านความสามารถในการจ่ายที่มีบทบาทอย่างมาก ดูเหมือนว่าจะมีบทบาทในการเปลี่ยนแปลงของตลาดที่อยู่อาศัย การดึงราคาบ้านเมื่อเร็วๆ นี้มีแนวโน้มที่จะดำเนินต่อไป” วัลเดนกล่าว

รายงานใหม่จากนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ Redfin แสดงให้เห็นว่าในขณะที่ความต้องการของผู้ซื้อบ้านเพิ่มขึ้นเล็กน้อยในเดือนสิงหาคม อัตราการจำนองที่เพิ่มขึ้นล่าสุดในช่วงสัปดาห์ที่ผ่านมาทำให้ความต้องการซื้อบ้านกลับมาอีกครั้ง ผู้คนจำนวนน้อยลงค้นหา "บ้านสำหรับขาย" บน Google ด้วยการค้นหาในช่วงสัปดาห์สิ้นสุดวันที่ 3 กันยายน – ลดลง 25% จากปีก่อนหน้า ตามรายงาน

ดัชนีความต้องการของ Redfin ซึ่งวัดคำขอทัวร์บ้านและบริการซื้อบ้านอื่นๆ จากตัวแทน Redfin แสดงให้เห็นว่าในช่วงเจ็ดวันสิ้นสุดวันที่ 4 กันยายน ความต้องการเพิ่มขึ้น 18% จากระดับต่ำสุดในปี 2022 ในเดือนมิถุนายน แต่ยังคงลดลง 11% เมื่อเทียบเป็นรายปี ปี.

“ตลาดที่อยู่อาศัยมักจะเย็นลงในช่วงเวลานี้ของปี” แดริล แฟร์เวเธอร์ หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ Redfin กล่าว “แต่ปีนี้ฉันคาดว่าฤดูใบไม้ร่วงและฤดูหนาวจะเย็นยะเยือกเป็นพิเศษ เนื่องจากยอดขายแห้งขึ้นกว่าปกติ”