ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์หยุดชะงัก ส่งผลให้ปริมาณตราสารหนี้ดิ่งลง

(บลูมเบิร์ก) — ยอดขายพันธบัตรจำนองเชิงพาณิชย์ร่วงลงจากหน้าผา ลดลงประมาณ 85% เมื่อเทียบเป็นรายปี เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้นส่งผลให้ปริมาณการปล่อยสินเชื่อลดลงและทำให้นักลงทุนกลัวการผิดนัดชำระหนี้

อ่านมากที่สุดจาก Bloomberg

จนถึงขณะนี้มีการออกพันธบัตรเพียงประมาณ 4.27 พันล้านดอลลาร์ในปีนี้ ลดลงจาก 29.38 พันล้านดอลลาร์ ณ จุดเดียวกันของปีที่แล้ว ตามข้อมูลที่รวบรวมโดย Bloomberg ตามข้อตกลงที่ไม่มีการสนับสนุนจากรัฐบาล นักลงทุนกล่าวโทษแคมเปญอัตราดอกเบี้ยที่ก้าวร้าวของธนาคารกลางสหรัฐซึ่งทำให้ผู้กู้ต้องรีไฟแนนซ์แพงขึ้น อัตราที่สูงขึ้นได้ลดการขายอสังหาริมทรัพย์ด้วยการเพิ่มราคาสำหรับผู้ซื้ออย่างมีประสิทธิภาพ

แรงกดดันที่เพิ่มขึ้นเป็นเงื่อนไขเริ่มต้นล่าสุดในภาคสำนักงานและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีก ทำให้ผู้ซื้อพันธบัตรระมัดระวังมากยิ่งขึ้น สัปดาห์นี้ Bloomberg รายงานว่า Brookfield Corp. ซึ่งเป็นผู้ปกครองของเจ้าของอาคารสำนักงานที่ใหญ่ที่สุดในตัวเมืองลอสแองเจลิส ผิดนัดชำระหนี้เงินกู้ที่ผูกกับอาคารสองหลัง แทนที่จะรีไฟแนนซ์หนี้เนื่องจากความต้องการใช้พื้นที่ลดลง ในขณะเดียวกัน เงินกู้ที่ผูกกับหอคอยของอดีตประธานาธิบดีโดนัลด์ ทรัมป์ที่ 40 วอลล์ สตรีท ในแมนฮัตตันก็อยู่ในรายชื่อผู้ให้กู้เฝ้าดู และนักลงทุนกำลังพยายามที่จะยึดหนึ่งในห้างสรรพสินค้าที่ใหญ่ที่สุดของประเทศ — Palisades Center ใน West Nyack, New York

“ความเสี่ยงจากการผิดนัดชำระหนี้เพิ่มขึ้นและอาจเป็นปัญหามากขึ้นหากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นและเศรษฐกิจชะลอตัว” คริส ซัลลิแวน หัวหน้าเจ้าหน้าที่การลงทุนของ United Nations Federal Credit Union กล่าว “ดังนั้น ฉันคิดว่าวิธีการที่ระมัดระวังและขยันเป็นพิเศษนั้นเหมาะสมแล้ว”

ปริมาณการให้สินเชื่อที่ลดลงเป็นไปตามการชะลอตัวของกิจกรรมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเริ่มในช่วงครึ่งหลังของปี 2022 เนื่องจากเฟดเริ่มขึ้นอัตราดอกเบี้ยอย่างจริงจัง

เรื่องราวดำเนินต่อไป

ปีที่แล้วพบว่าสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ลดลง 10% ซึ่งเป็นหนี้พื้นฐานที่โดยทั่วไปจะได้รับการบรรจุใหม่เป็นพันธบัตรจำนองเชิงพาณิชย์ เมื่อเทียบกับปีก่อน เหลือ 804 ล้านดอลลาร์จาก 891 ล้านดอลลาร์ ตามข้อมูลของ Mortgage Bankers Association กลุ่มการค้าคาดว่าสินเชื่อ CRE จะลดลงอีก 15% ในปี 2023 เป็น 684 ล้านดอลลาร์ ซึ่งเป็นการลดจำนวนสินเชื่อที่สามารถแปลงเป็นหลักทรัพย์และขายได้อีกครั้ง

“ทุกอย่างถูกแช่แข็ง ดังนั้นจึงไม่มีวัตถุดิบในการทำธุรกรรม CMBS” Paul Norris หัวหน้าฝ่ายผลิตภัณฑ์โครงสร้างที่ Conning & Co. ผู้จัดการสินทรัพย์ประกันภัยกล่าวในการสัมภาษณ์ทางโทรศัพท์

มีเพียงไม่กี่ดีลเท่านั้นที่เข้าเส้นชัยในช่วงไม่กี่สัปดาห์ที่ผ่านมา ธนาคารกำลังสร้างสรรค์ด้วยโครงสร้างข้อตกลงเพื่อพยายามล่อลวงนักลงทุน เมื่อสัปดาห์ที่แล้ว กลุ่มผู้ให้กู้ที่นำโดย Deutsche Bank AG ได้กำหนดราคาท่อร้อยสาย CMBS ไว้ที่ 765.5 ล้านดอลลาร์ โดยมีอายุครบกำหนด XNUMX ปี ซึ่งเป็นความผิดปกติในตลาดที่มีแนวโน้มที่จะขายตราสารหนี้ที่มีอายุนานกว่า

“ตอนนี้เป็นเรื่องยากมากที่จะนำข้อตกลงใหม่เข้าสู่ตลาด เพราะไม่มีอะไรเกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์” นอร์ริสกล่าว “ไม่มีใครต้องการรีไฟแนนซ์อาคารของพวกเขา และมีช่องว่างขนาดใหญ่ในแง่ของความคาดหวังระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายเนื่องจากความไม่แน่นอน”

และความต้องการของนักลงทุนจำนวนมากมีแนวโน้มที่จะเอนเอียงไปสู่ข้อตกลงที่มีหลักประกันที่ดีเยี่ยมและการเป็นสปอนเซอร์ ตามข้อมูลของซัลลิแวน “คุณสมบัติของถ้วยรางวัลจะยังคงเป็นที่นิยม”

เพื่อให้แน่ใจว่าดัชนี CMBS มีประสิทธิภาพดีกว่าตลาดตราสารหนี้ระดับการลงทุนที่กว้างขึ้น โดยเพิ่มขึ้น 1.14% จนถึงปีนี้ เทียบกับที่เพิ่มขึ้น 0.85% ในช่วงหลัง ตามข้อมูลของดัชนี Bloomberg

ราคาหมวก

วัฏจักรการไต่เขาของเฟดยังนำไปสู่อัตราสูงสุดที่สูงขึ้นหรืออัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ ซึ่งเป็นมาตรการที่คล้ายกับอัตราผลตอบแทนของพันธบัตร เมื่อเร็ว ๆ นี้ ตัวเลขเหล่านี้เพิ่มขึ้นเนื่องจากมูลค่าทรัพย์สินลดลง ทำให้ปริมาณธุรกรรมลดลง

“ไม่มีใครอยากสูญเสียหากพวกเขาสามารถช่วยได้” Lea Overby นักยุทธศาสตร์ CMBS ของ Barclays Plc กล่าว ราคาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของสหรัฐฯ ลดลง 13% ในปี 2022 ตามรายงานของ Green Street, Bloomberg รายงาน

แต่ด้วยอัตราเงินเฟ้อที่สูงอย่างต่อเนื่องและการว่างงานในระดับต่ำ เฟดอาจต้องคงอัตราดอกเบี้ยไว้นานขึ้น “หากความเสี่ยงของภาวะถดถอยรุนแรงขึ้น นั่นจะเป็นเรื่องยากสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์” เธอกล่าวเสริม

ในช่วงที่เหลือของปี Barclays ประมาณการว่าการออก CMBS จะยังคงอยู่ในระดับต่ำ ในปี 2023 ธนาคารคาดการณ์ว่าจะมีหนี้ท่อร้อยสายจำนวน 25 หมื่นล้านดอลลาร์ หรือพันธบัตรที่ได้รับการสนับสนุนจากอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง คาดว่าจะมีมูลค่า 45 พันล้านดอลลาร์สำหรับสินทรัพย์เดี่ยว พันธบัตรผู้กู้รายเดียว หรือหลักทรัพย์ที่ได้รับการค้ำประกันโดยการจำนองในทรัพย์สินเพียงรายการเดียว

“ตลาดจำเป็นต้องเรียนรู้วิธีการทำงานในระบอบอัตราใหม่นี้ และบรรลุความเห็นพ้องต้องกันว่าสิ่งใดควรกำหนดราคา” Overby กล่าว “ยิ่งตลาดตระหนักได้เร็วว่านี่คือความจริงใหม่ ก็ยิ่งดี”

อ่านมากที่สุดจาก Bloomberg Businessweek

© 2023 Bloomberg LP