หุ้นอสังหาริมทรัพย์จีนพุ่งขึ้นท่ามกลางคำเตือนถึงความเป็นจริงที่อ่อนแอและความคาดหวังที่สูง

ราคาที่อยู่อาศัยของจีนลดลงในเดือนตุลาคม เนื่องจากราคาที่ลดลงเป็นหลักในเมืองที่มีการพัฒนาน้อย ซึ่งเรียกว่าเมืองระดับ Tier-3 ตามการวิเคราะห์ของ Goldman Sachs เกี่ยวกับข้อมูลอย่างเป็นทางการ

สำนักพิมพ์ในอนาคต | สำนักพิมพ์ในอนาคต | เก็ตตี้อิมเมจ

ปักกิ่ง — ภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีนยังไม่พร้อมสำหรับการฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว แม้ว่าหุ้นของบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะพุ่งขึ้นในเดือนนี้ก็ตาม

นั่นเป็นเพราะการสนับสนุนล่าสุดจากปักกิ่งไม่ได้แก้ปัญหาหลักโดยตรงของยอดขายและราคาบ้านที่ลดลง นักวิเคราะห์กล่าว

สัปดาห์ที่แล้ว หุ้นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์พุ่งขึ้นหลังจากมีข่าวว่าธนาคารกลางและผู้กำกับดูแลการธนาคารออกมาตรการที่สนับสนุนให้ธนาคารช่วยเหลืออุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ มันมาพร้อมกับมาตรการสนับสนุนอื่น ๆ เมื่อต้นเดือนนี้

หุ้นของ สวนชนบทซึ่งเป็นผู้พัฒนารายใหญ่ที่สุดของจีนโดยยอดขายมียอดขายเพิ่มขึ้นกว่าสองเท่าในเดือนพฤศจิกายนและของ ปรารถนา เพิ่มขึ้นประมาณ 90% หุ้นได้คืนกำไรบางส่วนในเดือนนี้แล้ว

ในขณะเดียวกัน ฟิวเจอร์สแร่เหล็ก เพิ่มขึ้นประมาณ 16% ในเดือนนี้ นักวิเคราะห์ของ Morgan Stanley กล่าวว่าประมาณ 40% ของการบริโภคเหล็กของจีนใช้ในการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์

Sheng Mingxing นักวิเคราะห์โลหะเหล็กแห่งสถาบันวิจัย Nanhua กล่าวว่าสถานการณ์นี้เป็นหนึ่งใน “ความคาดหวังที่แข็งแกร่ง แต่ความเป็นจริงที่อ่อนแอ” และราคาตลาดได้เบี่ยงเบนไปจากปัจจัยพื้นฐาน Sheng Mingxing นักวิเคราะห์โลหะเหล็กแห่งสถาบันวิจัย Nanhua กล่าวในภาษาจีนที่แปลโดย CNBC

Sheng กล่าวว่า สิ่งสำคัญคือต้องดูว่าอพาร์ตเมนต์สามารถสร้างเสร็จและส่งมอบได้หรือไม่ในช่วงที่มีการก่อสร้างสูงสุดในเดือนมีนาคมและเมษายน

นี่เป็นการบรรเทาชั่วคราวในแง่ของนักพัฒนาที่ต้องตอบสนองความต้องการชำระหนี้น้อยลงในอนาคตอันใกล้นี้...

มาตรการใหม่ซึ่งมีรายงานอย่างกว้างขวางในจีนแต่ไม่ได้เผยแพร่อย่างเป็นทางการ กำหนดเงื่อนไขการขยายเวลาเงินกู้ เรียกร้องให้ปฏิบัติต่อนักพัฒนาเหมือนกันไม่ว่าพวกเขาจะเป็นของรัฐหรือไม่ก็ตาม และสนับสนุนการออกพันธบัตร ผู้ควบคุมไม่ตอบสนองต่อคำร้องขอความคิดเห็นของ CNBC

“นี่เป็นการบรรเทาชั่วคราวจริง ๆ ในแง่ของการที่นักพัฒนาซอฟต์แวร์ต้องตอบสนองความต้องการในการชำระหนี้น้อยลงในอนาคตอันใกล้ เป็นการบรรเทาสภาพคล่องชั่วคราวแทนที่จะเป็นการฟื้นตัวขั้นพื้นฐาน” ซามูเอล ฮุย นักวิเคราะห์จากฮ่องกง ผู้อำนวยการ บริษัทในเอเชียแปซิฟิก Fitch Ratings กล่าวเมื่อวันพุธ

“กุญแจสำคัญคือเรายังต้องการตลาดการขายบ้านพื้นฐานในการปรับปรุง” เขากล่าว โดยสังเกตว่าความเชื่อมั่นของผู้ซื้อบ้านขึ้นอยู่กับว่านักพัฒนาสามารถสร้างเสร็จและส่งมอบอพาร์ทเมนท์ได้หรือไม่

ปีก่อนหน้านี้ผู้ซื้อบ้านจำนวนมาก ปฏิเสธที่จะจ่ายเงินจำนองอพาร์ทเมนต์ต่อไป เมื่อการก่อสร้างล่าช้า บ้านในจีนมักขายก่อนสร้างเสร็จ ซึ่งสร้างกระแสเงินสดหลักสำหรับนักพัฒนา

การกู้คืนที่ถูกดึงออกมา

นักวิเคราะห์ต่างมองว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนจะฟื้นตัวได้เมื่อใด

Fitch กล่าวว่าไทม์ไลน์ “ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง” ในขณะที่ Lawrence Lu ผู้อำนวยการอาวุโสของ S&P Global Ratings คาดว่าการฟื้นตัวอาจเกิดขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปีหน้า

“หากนโยบายนี้ถูกนำไปใช้ในทันที สิ่งนี้จะหยุดเกลียวขาลงของนักพัฒนา ซึ่งจะช่วยฟื้นความเชื่อมั่นของนักลงทุน [ใน] นักพัฒนา” เขากล่าว

สำนักงานสถิติแห่งชาติเผยยอดขายที่อยู่อาศัยในช่วง 10 เดือนแรกของปีลดลง 28.2% จากปีที่แล้ว S&P Global Ratings กล่าวในเดือนกรกฎาคมว่าคาดว่ายอดขายจะลดลง 30% ในปี 2022 แย่กว่าในปี 2008 ที่ยอดขายลดลงประมาณ 20%

การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ความไม่แน่นอนเกี่ยวกับการควบคุมโควิดที่กำลังดำเนินอยู่ และความกังวลเกี่ยวกับรายได้ในอนาคตทำให้ความต้องการซื้อบ้านลดลง

จีนมีภาระมากมายแม้จะมีระบบที่อิงกฎเกณฑ์: ธนาคารโลก

การเพิ่มความกังวลเหล่านั้นคือราคาที่ลดลง

ราคาที่อยู่อาศัยใน 70 เมืองลดลง 1.4% ในเดือนตุลาคมจากปีที่แล้ว จากการวิเคราะห์ข้อมูลที่เผยแพร่เมื่อวันพุธของโกลด์แมนแซคส์

“แม้จะมีมาตรการผ่อนปรนที่อยู่อาศัยในท้องถิ่นมากขึ้นในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา” นักวิเคราะห์กล่าว “เราเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองระดับล่างยังคงเผชิญกับกระแสลมแรงจากปัจจัยพื้นฐานการเติบโตที่อ่อนแอกว่าเมืองใหญ่ รวมถึงการไหลออกของประชากรสุทธิและปัญหาอุปทานล้นตลาดที่อาจเกิดขึ้น”

รายงานระบุว่าราคาที่อยู่อาศัยในเมืองระดับ 1 ที่ใหญ่ที่สุดเพิ่มขึ้น 3.1% ในเดือนตุลาคมจากเดือนกันยายน ในขณะที่เมืองระดับ 3 ลดลง 3.9% ในช่วงเวลาดังกล่าว

ประมาณสองปีที่แล้ว ปักกิ่งเริ่มปราบปราม นักพัฒนาซอฟต์แวร์พึ่งพาหนี้สูงเพื่อการเติบโต พื้นที่ Evergrande นักพัฒนาที่เป็นหนี้มากที่สุดของประเทศ ผิดนัดชำระหนี้เมื่อปลายปีที่แล้วในวิกฤตหนี้ที่ส่งผลกระทบอย่างมากต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุน

ความกังวลเกี่ยวกับความสามารถในการชำระหนี้ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ แพร่กระจายไปยังนักพัฒนาที่เคยมีสุขภาพดี

การซื้อขายหุ้นของ Evergrande, Kaisa และ Shimao ยังคงถูกระงับ

อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับประเทศจีนจาก CNBC Pro

ในขณะที่การควบคุมของโควิดได้ฉุดการเติบโตของจีนในปีนี้ การต่อสู้ของตลาดอสังหาริมทรัพย์มีส่วนสำคัญเช่นกัน

ภาคอสังหาริมทรัพย์รวมถึงอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องมีสัดส่วนประมาณหนึ่งในสี่ของ GDP ของจีน ตามการคาดการณ์ของนักวิเคราะห์

“ผมคิดว่าภาคอสังหาริมทรัพย์จะฉุดเศรษฐกิจน้อยลงในปี 2023” ทอมมี่ หวู่ นักเศรษฐศาสตร์อาวุโสของจีนที่ Commerzbank AG กล่าวเมื่อวันพุธ

“ยังเร็วเกินไปที่จะบอกว่ามาตรการที่ออกมาจนถึงตอนนี้จะเพียงพอที่จะช่วยเหลือภาคอสังหาริมทรัพย์หรือไม่” เขากล่าว “แต่ตอนนี้รู้สึกมั่นใจมากขึ้น เพราะดูเหมือนว่ามีแนวโน้มว่าจะมีการบังคับใช้มาตรการที่เข้มงวดมากขึ้น หากภาวะตกต่ำของอสังหาริมทรัพย์ยังคงไม่กลับมามีความหมายในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้า”