เจ้าของโรงละครบรอดเวย์ยืนหยัดเพื่อสร้างความโชคดีน้อยลงหลังจากเปลี่ยนกฎการแบ่งเขต

แม้แต่ค่าอากาศบนบรอดเวย์ก็ยังแพงกว่าตอนนี้

ในปีพ.ศ. 1998 กรมผังเมืองของนครนิวยอร์กได้แก้ไขกฎการแบ่งเขตเพื่อให้เจ้าของบ้านบรอดเวย์สามารถขายสิทธิ์ในอากาศเหนือโรงภาพยนตร์ของตนให้กับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการประกอบอาคารสูงในเขตโรงละคร การวางซ้อนพื้นที่บนพื้นที่ก่อสร้างอื่นๆ อาคารใหม่สามารถสูงขึ้นได้สูงกว่าที่เคยเป็นมา

“ซุปเปอร์ทาวเวอร์ใหม่ทั้งหมดเหล่านี้ที่กำลังเปลี่ยนรูปลักษณ์ของเส้นขอบฟ้าของเมือง … ไม่สามารถเกิดขึ้นได้หากไม่มีการโอนสิทธิ์ทางอากาศ” ตั้งข้อสังเกต Robert Von Ancken ผู้ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์

ในฐานะที่เป็นส่วนหนึ่งของข้อตกลงสิทธิ์ทางอากาศแต่ละฉบับ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องบริจาคเงินให้กับกองทุนตำบลโรงละคร ซึ่งให้เงินช่วยเหลือเพื่อสนับสนุนการผลิตรายการต้นฉบับ ดึงดูดผู้ชมใหม่ ๆ และกระจายสายงานของผู้เชี่ยวชาญด้านการละคร ได้กระจายไปมากกว่า 10 ล้านเหรียญจากการขายสิทธิทางอากาศและนักการเมืองท้องถิ่นคนหนึ่ง ประกาศ ว่าการใช้เงินทุนเพื่อจัดตั้งโปรแกรมการให้คำปรึกษา “แสดงให้เห็นอีกครั้งว่าการใช้ประโยชน์จากสิทธิ์ในบริเวณใกล้เคียง [ทางอากาศ] ในการลงทุนในอนาคตของเมืองของเรานั้นเป็น win-win”

เมื่อกองทุนก่อตั้งขึ้นในปี 1998 อัตราเดิมของการบริจาคแต่ละครั้งตั้งไว้ที่ 10 ดอลลาร์ต่อตารางฟุต แต่เมื่อราคาตลาดของสิทธิทางอากาศพุ่งทะลุหลังคา อัตราการบริจาคก็เพิ่มขึ้นเป็น 14.91 ดอลลาร์ต่อตารางฟุตในปี 2006 และอีกครั้งเป็น 17.60 ดอลลาร์ต่อตารางฟุตในปี 2011

ในปี 2016 กรมผังเมืองแนะนำให้เพิ่มอัตราการบริจาคเป็น 20 เปอร์เซ็นต์ของราคาขายหรือ 20 เปอร์เซ็นต์ที่ 347 ดอลลาร์ต่อตารางฟุต แล้วแต่จำนวนใดจะมากกว่า จากนั้นจะปรับราคาพื้นเป็น 347 ดอลลาร์ต่อตารางฟุตทุกสามถึงห้าปี

“การเปลี่ยนแปลงวิธีการเหล่านี้จะสอดคล้องกับเจตนาเดิมของการแก้ไขข้อความในปี 1998 ซึ่งกำหนดความสามารถของโรงภาพยนตร์ที่จดทะเบียนในการโอนสิทธิ์ [ทางอากาศ] ทั่วทั้งตำบลเพื่อสมทบเข้ากองทุนของตำบลที่สร้างขึ้นใหม่ซึ่งเท่ากับร้อยละ 20 ของมูลค่าการโอน [สิทธิทางอากาศ]” อธิบาย เคนเน็ธ นัคเคิลส์ รองประธานคณะกรรมการการวางแผนเมืองนิวยอร์ก

อย่างไรก็ตาม ราคาสิทธิทางอากาศเพิ่มขึ้นเร็วกว่าอัตราการบริจาคตั้งแต่ปี 1998 มาก

ตามรายงานฉบับหนึ่ง สิทธิทางอากาศที่ขายหลังปี 2007 อยู่ระหว่าง 318 ดอลลาร์ต่อตารางฟุต ถึง 692 ดอลลาร์ต่อตารางฟุต หลังจากปรับค่าเงินเฟ้อแล้ว ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 461 ดอลลาร์ต่อตารางฟุต หมายความว่าอัตราการบริจาคเฉลี่ยของกองทุนนั้นน้อยกว่า XNUMX% ของราคาต่อตารางฟุต

เจ้าของโรงละครบรอดเวย์และผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับการขึ้นดอกเบี้ย

“การเพิ่มขึ้นอย่างมากดังที่เสนอในที่นี้จะทำให้ตลาดเย็นลงอย่างไม่ต้องสงสัย ส่งผลให้มีการทำธุรกรรมเพียงเล็กน้อย (ถ้ามี)” ที่ถกเถียงกันอยู่ Paimaan Lodhi รองประธานคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์แห่งนิวยอร์ก Lodhi อธิบายว่าการปรับเปลี่ยนดังกล่าว “เป็นภาระหนักเกินไป มากเกินไป และไม่ยุติธรรม” โลธีกล่าวต่อว่า “การเพิ่มขึ้นอย่างน้อย 400 เปอร์เซ็นต์ในชั่วข้ามคืนปฏิบัติต่อเจ้าของโรงละครแตกต่างไปและไม่เป็นธรรมจากผู้ที่เคยขายสิทธิ์ทางอากาศมาก่อนและผู้ที่ต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดนี้ เพิ่มขึ้นอย่างมากในขณะนี้”

“เรากังวลว่าจะต้องจ่ายราคาพื้นหากตลาดตก และผลกระทบที่จะมีต่อการเจรจาด้วย” สะท้อน ทนายความที่เป็นตัวแทนของเจ้าของโรงละคร “ความกังวลของเราก็เป็นเรื่องทฤษฎีเช่นกัน” ทนายความกล่าว พร้อมเสริมว่า “ราคาควรถูกกำหนดโดยตลาด”

สมาชิกคนหนึ่งของสภาเมืองนิวยอร์ก ซึ่งเพิ่งได้รับเงินบริจาค 16,000 ดอลลาร์สำหรับแคมเปญจากเจ้าของโรงละครบรอดเวย์ โจมตีการเพิ่มขึ้นที่อาจเกิดขึ้น และกรมผังเมืองถอนข้อเสนอก่อนที่จะมีการลงคะแนนในปี 2017

วิจารณ์การบริหารงานของนายกเทศมนตรีนครนิวยอร์ก บิล เดอ บลาซิโอ เรื่อง “เอาลูกแก้วกลับบ้าน” จากนั้นสมาชิกสภา Dan Garodnick บ่น ว่า “มันน่าผิดหวัง มันน่าประหลาดใจ และมันแย่เกินไปสำหรับสถาบันวัฒนธรรมที่เป็นผู้แพ้ที่นี่จริงๆ”

ในเดือนเมษายน กรมผังเมืองภายใต้นายกเทศมนตรีคนใหม่ Eric Adams ได้ทบทวนกฎการแบ่งเขต และแนะนำให้เพิ่มอัตราการบริจาคเป็น 24.65 ดอลลาร์ต่อตารางฟุต การเพิ่มขึ้นร้อยละ 40 ที่เสนอจะตรงกับการเพิ่มขึ้นร้อยละ 40 ในมูลค่าประเมินของพื้นที่สร้างทั้งหมดในเขตโรงละครระหว่างปี 2011 เมื่ออัตราการบริจาคมีการเปลี่ยนแปลงครั้งล่าสุด และปี 2021

แม้ว่าผู้สนับสนุนชุมชน บ่น ว่า “$24 นั้นน่าสมเพช และในโลกปัจจุบันที่อัตราเงินเฟ้อที่เราเห็นอยู่นั้น คุณไม่สามารถทำอะไรได้มากด้วยเงิน 24 ดอลลาร์ต่อตารางฟุต” กรมฯ เดินหน้าตามข้อเสนอ และอัตราการบริจาคใหม่ก็เงียบลง บุญธรรม สองสามสัปดาห์ก่อนโดยไม่มีการรายงานข่าวใดๆ

หากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่จ่ายเงินเพิ่มเพื่อสิทธิในการบิน เจ้าของโรงละครบรอดเวย์ก็จะจบลงด้วยการรับเงินกลับบ้านน้อยลงในตอนนี้