หลีกเลี่ยงการเรียกเก็บเงินภาษีก้อนใหญ่จากกำไรจากอสังหาริมทรัพย์

การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เป็นความฝันที่ยิ่งใหญ่สำหรับนักลงทุนหลายคน แต่เป็นการลงทุนขนาดใหญ่ที่สามารถทำกำไรได้พอสมควร การขายทรัพย์สินให้เช่าเพื่อผลกำไรมหาศาลอาจเป็นความฝันที่เป็นจริง ถึงกระนั้น เพื่อเพิ่มผลกำไรสูงสุดจากการขาย คุณต้องลดภาษีให้น้อยที่สุด การขายผ่อนชำระเป็นกลยุทธ์หนึ่ง ไม่ต้องกังวล: นี่คือ บริการสรรพากร (IRS) ได้รับการอนุมัติ

การจ่ายเงินจำนวนมากเท่ากับบิลภาษีขนาดใหญ่

มาดูสถานการณ์ทั่วไปกัน:

Hal Bookman มองดูข้อเสนอของผู้ซื้อสำหรับบ้านเช่าของเขา และเขาไม่อยากเชื่อตัวเลขที่เขาเห็น มูลค่าทรัพย์สินของเขาเพิ่มขึ้นอย่างมากในเวลาเพียงห้าปี อย่างไรก็ตาม เมื่อฮัลเล่าอย่างยินดี ที่ปรึกษาด้านภาษี เรื่องการขาย ที่ปรึกษาระมัดระวัง : เอารายรับเป็นก ชำระเงินก้อน จะไม่อยู่ในความสนใจที่ดีที่สุดของ Hal จากมุมมองด้านภาษี

หาก Hal ประกาศรายได้จากการขายทั้งหมดในปีเดียวกับที่เขาขายทรัพย์สิน เขาจะจ่าย 25% จากส่วนของกำไรที่สอดคล้องกับ การหักค่าเสื่อมราคา เขาเคยครอบครองทรัพย์สินให้เช่ามาก่อน

กำไรใดๆ ที่นอกเหนือจากการหักค่าเสื่อมราคาจะถูกหักภาษี 15% สำหรับผู้เสียภาษีที่มีรายได้ที่ต้องเสียภาษีระหว่าง 41,676 ถึง 459,750 ดอลลาร์ หากเป็นโสด หรือ 83,351 ดอลลาร์ และ 517,200 ดอลลาร์ หากจดทะเบียนสมรสร่วมกันในปี 2022 จำนวนเงินเหล่านี้เพิ่มขึ้นเป็น 44,625 ดอลลาร์และ 492,300 ดอลลาร์สำหรับผู้ยื่นแบบเดี่ยว รวมถึง 89,250 ดอลลาร์และ 553,850 ดอลลาร์สำหรับคู่สมรสที่ยื่นร่วมกันในปี 2023 ผู้เสียภาษีที่มีรายได้เกินเกณฑ์เหล่านี้จะถูกหักภาษีที่ 20%

Hal ถามที่ปรึกษาด้านภาษีของเขาว่ามีอะไรที่เขาสามารถทำได้เพื่อลดภาษีของเขาหรือไม่ รายได้ที่ต้องเสียภาษี สำหรับปี. ที่ปรึกษารู้เพียงเครื่องมือที่จะใช้: สัญญาซื้อขายเงินผ่อน

การขายผ่อนชำระคืออะไร?

An ขายผ่อน หมายถึงการขายทรัพย์สินที่ไม่ได้ชำระเงินอย่างน้อยหนึ่งครั้งจนกว่าจะถึงปีภาษีของการขาย

กรมสรรพากรอนุญาตให้ผู้เสียภาษีสามารถเลื่อนส่วนหนึ่งของกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนด้วยข้อตกลงการขายแบบผ่อนชำระ ข้อตกลงนี้อนุญาตให้ผู้ขายประกาศก ตามสัดส่วน ส่วนของพวกเขา กำไรทุน ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

ห้ามผู้ขายใช้วิธีขายผ่อนชำระเมื่อแจ้งยอดขาดทุน

วิธีการขายแบบผ่อนชำระทำงานอย่างไร

การประกาศกำไรจากการขายแบบผ่อนชำระนั้นง่ายมากในทางทฤษฎี การจัดเก็บภาษีของการขายผ่อนชำระสะท้อนว่า ค่างวดซึ่งตามสัดส่วนของการชำระเงินแต่ละครั้งถือเป็นการคืนเงินต้น

ข้อกำหนดเพียงอย่างเดียวคือทรัพย์สินที่ขายไม่สามารถซื้อขายในที่สาธารณะได้ ความปลอดภัย หรือส่วนหนึ่งของสินค้าคงคลังประจำของ บริษัท และผู้เสียภาษีไม่สามารถเป็น เจ้ามือ ของทรัพย์สินที่ขาย (ยกเว้นผู้ค้าไทม์แชร์บางรายที่เลือกคิดดอกเบี้ยพิเศษตามวิธีการขายแบบผ่อนชำระ)

การรายงานรายได้จากการขายผ่อนชำระ

รายได้จากการขายผ่อนชำระสามารถแบ่งออกเป็นสามประเภท: กำไรจากการขายหุ้น, อยากเรียนรู้และ หลัก. แต่ละสิ่งเหล่านี้ได้รับการปฏิบัติแยกกัน แบบฟอร์ม 1040.

พื้นที่ กำไรขั้นต้น เปอร์เซ็นต์จะถูกใช้เพื่อคำนวณรายได้จากการขายผ่อนชำระสำหรับปีภาษีที่กำหนด

กำไรที่เพิ่มขึ้น

ในตัวอย่างข้างต้น Hal ต้องประกาศกำไรในแต่ละปีว่าเป็นระยะยาวหรือระยะสั้น ขึ้นอยู่กับว่าเป็นปีที่มีการขาย กำไรระยะยาว เสียภาษีในอัตราที่ต่ำกว่าในขณะที่ กำไรระยะสั้น เสียภาษีเป็น รายได้ธรรมดา.

เนื่องจากฮาลถือครองบ้านเป็นเวลาห้าปี กำไรในกรณีนี้จะเป็นระยะยาว

หากกำไรได้รับในระยะสั้น Hal ยังคงต้องเสียภาษีจากรายได้ผ่อนชำระในอัตราที่ต่ำกว่าที่ควรจะเป็นหากต้องประกาศกำไรก้อน เนื่องจากกำไรระยะสั้นจะถูกเก็บภาษีเป็นรายได้ทั่วไปที่ผู้เสียภาษีอยู่ด้านบนสุด อัตราภาษีส่วนเพิ่ม.

หากกำไรตามสัดส่วนไม่ได้ผลักดันให้เขาอยู่ในกลุ่มภาษีถัดไป อัตรานี้อาจต่ำกว่านี้ กำไรจากการขายผ่อนชำระจะรายงานใน IRS แบบฟอร์ม 6252 แล้วพาไป กำหนดการง ในแบบฟอร์ม 1040

ดอกเบี้ย

ผู้เสียภาษีที่มีรายได้จากการขายผ่อนชำระจะต้องรายงานดอกเบี้ยที่เรียกเก็บจากผู้ซื้อด้วย ซึ่งต้องเสียภาษีในอัตรารายได้ปกติ

ดอกเบี้ยที่ระบุในสัญญาซื้อขายจะเรียกว่าดอกเบี้ยที่ระบุ หากดอกเบี้ยที่ระบุไม่เพียงพอ (หรือเป็นศูนย์) ส่วนหนึ่งของ หลัก ส่วนของการขายจะต้องเปลี่ยนลักษณะใหม่เป็นดอกเบี้ยที่ไม่ได้ระบุ

หลัก

ส่วนหนึ่งของการขายแบบผ่อนชำระแต่ละรายการได้รับการพิจารณาโดย IRS เพื่อคืนเงินต้นปลอดภาษี จำนวนนี้สามารถกำหนดได้โดยการกรอกแผ่นงาน A ในสิ่งพิมพ์ 537

เงินต้น (เกณฑ์ที่ปรับปรุงแล้ว) สำหรับวัตถุประสงค์ในการขายผ่อนชำระคือผลรวมของเกณฑ์ที่ปรับปรุงจริงของคุณในอสังหาริมทรัพย์ บวกด้วยค่าใช้จ่ายในการขายและ การเรียกคืนค่าเสื่อมราคา.

ในตัวอย่างนี้ Hal มีเงิน 200,000 ดอลลาร์เป็นพื้นฐานที่ปรับปรุงแล้วในบ้านของเขา เขาต้องบวกกลับ 100,000 ดอลลาร์สำหรับค่าเสื่อมราคาและ 10,000 ดอลลาร์สำหรับค่าใช้จ่ายในการขายเพื่อคำนวณเกณฑ์ที่ปรับปรุงแล้วสำหรับวัตถุประสงค์ในการขายแบบผ่อนชำระ ตัวเลขนี้คือ 310,000 ดอลลาร์

เปอร์เซ็นต์กำไรขั้นต้น

ในการคำนวณเปอร์เซ็นต์กำไรขั้นต้น คุณต้องลบเกณฑ์ที่ปรับปรุงแล้วสำหรับวัตถุประสงค์การขายแบบผ่อนชำระ ในตัวอย่างนี้ $310,000 ออกจากราคาขายเพื่อคำนวณกำไรทั้งหมด ในตัวอย่างนี้ กำไรทั้งหมดคือ $90,000 ($400,000 – $310,000)

จากนั้น หารกำไรทั้งหมดด้วยราคาขาย ซึ่งในกรณีนี้คือ 22.5% ($90,000 ÷ $400,000) และคุณมีเปอร์เซ็นต์กำไรขั้นต้น

สุดท้าย ในการคำนวณกำไรที่ต้องเสียภาษีในแต่ละปี ให้นำเปอร์เซ็นต์นี้ไปคูณกับจำนวนเงินผ่อนชำระ ดังนั้น ผลกำไรที่ต้องเสียภาษีของ Hal ในแต่ละปีจึงถือเป็น 11,250 ดอลลาร์ (50,000 ดอลลาร์ x 22.5%)

การจำนองและราคาตามสัญญา

หากผู้ซื้อทรัพย์สินถือว่าก จำนอง หรืออื่น ๆ ตั๋วสัญญาใช้เงิน เมื่อซื้อแล้วต้นทุนของทรัพย์สินจะต้องลดลงตามจำนวนเงินจำนองหรือหมายเหตุ กลับไปที่ตัวอย่างของเรา สมมติว่า Hal มีทรัพย์สินจำนองอยู่ที่ 100,000 ดอลลาร์ที่เขาขายไป

ถ้า ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ที่ Hal ขายในราคา $400,000 มีการจำนอง $100,000 ราคาตามสัญญาลดลงเหลือ $300,000 ($400,000 – $100,000)

หากจำนวนเงินจำนองเกินกว่าเกณฑ์รวมที่ปรับปรุงแล้วของทรัพย์สิน จะต้องรายงานส่วนต่างเป็นการชำระเงินในปีแรกและราคาตามสัญญาจะเพิ่มขึ้นตามจำนวนนั้น

ตัวอย่างเช่น สมมติว่าทรัพย์สินของ Hal มีการจำนองอยู่ที่ 250,000 ดอลลาร์ นอกเหนือจากการผ่อนชำระแล้ว Hal จะต้องรายงานการชำระส่วนเกิน $50,000 ($250,000 – $200,000) ในช่วงปีแรก

ตัวอย่างการขายแบบผ่อนชำระ

จากตัวอย่างข้างต้น มาดูกันว่า Hal จะจัดโครงสร้างการขายแบบผ่อนชำระได้อย่างไรหากเขาต้องการเลื่อนเวลาออกไป ภาษีผลได้จากทุน สู่ปีต่อไป

Hal ได้รับข้อเสนอ 400,000 ดอลลาร์สำหรับบ้านเช่าของเขา เขาซื้อทรัพย์สินในราคา 300,000 ดอลลาร์ ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เขาได้รับเงิน 100,000 เหรียญสหรัฐ ค่าเสื่อมราคา หักทำให้เขา ปรับพื้นฐาน $ 200,000

ดังนั้น Hal จึงมีกำไรที่ต้องเสียภาษีมูลค่า 200,000 ดอลลาร์ (400,000 ดอลลาร์ – 200,000 ดอลลาร์) เพื่อประกาศ

ที่ปรึกษาของ Hal แนะนำให้เขาแบ่งรายได้จากการขายออกเป็น 50,000 งวดต่อปี งวดละ 400,000 ดอลลาร์ แทนที่จะประกาศ XNUMX ดอลลาร์ในหนึ่งปี ตราบเท่าที่มีการผ่อนชำระอย่างสร้างสรรค์ในแต่ละปี วิธีนี้จะช่วยให้ Hal สามารถบันทึกผลกำไรและดังนั้นจึงเป็นสัดส่วนของกำไรในช่วงแปดปี