ในขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยพุ่งสูงขึ้นอย่างมาก เราควรคาดหวังว่าราคาบ้านจะตกหรือไม่?

ในขณะที่สหรัฐเจ้าชู้กับภาวะถดถอย ผู้แพ้ที่ชัดเจนจากการปรับขึ้นดอกเบี้ยของสหรัฐรอบล่าสุดคือตลาดที่อยู่อาศัย ข้อมูลแนะนำอะไร?

อย่างแรกก็คงไม่แย่ขนาดนั้นหรอก ราคาบ้านวันนี้ยังคงแข็งแกร่ง เมื่อเทียบรายปี Zillow มีราคาบ้านสูงขึ้น ลด 18% ณ เดือนกรกฎาคม มองโลกในแง่ร้ายมากขึ้นเล็กน้อย Redfin'sร.ฟ.ท
data มีราคาบ้านสูงขึ้นปีต่อปี แต่แล้ว เริ่มจุ่มตั้งแต่มิถุนายน.

มันแย่ลงแม้ว่า ข้อมูลที่อยู่อาศัยอื่น ๆ ชี้ให้เห็นถึงปัญหาที่เกิดขึ้น ตัวอย่างเช่น ดัชนี S&P Select Homebuilders มีประสิทธิภาพต่ำกว่า S&P 500 ถึง 11% เมื่อเทียบเป็นรายปี และประสิทธิภาพของสต็อกอุปทานอาคารก็แย่เช่นเดียวกัน ตลาดหุ้นเป็นตัวทำนายที่สมเหตุสมผลของผลกำไรในอนาคต แต่ก็ไม่ได้ทำให้ถูกต้องเสมอไป

ก็หมายความว่ามีปัญหากับตลาดที่อยู่อาศัย มีเพียงไม่กี่ภาคส่วนตลาดหุ้นที่แย่กว่านั้น เช่น สื่อ สิ่งทอ และชิ้นส่วนรถยนต์ อย่างไรก็ตาม มีหลายปัจจัยที่ส่งผลต่อผลกำไรของผู้สร้างบ้าน ดังนั้นมีปัญหากับผู้สร้างบ้านเอง หรือตลาดที่อยู่อาศัยในวงกว้างกว่านั้น?

อัตราการจำนองที่เพิ่มขึ้น

ต้นทุนการจำนองที่เพิ่มขึ้นเป็นปัญหาสำหรับตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวม ต้นทุนสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว วันนี้ การจำนองอัตราดอกเบี้ยที่ปรับได้ 30 ปี มีอัตราดอกเบี้ย 5.5% ปีที่แล้วมันต่ำกว่า 3% นั่นเป็นการเพิ่มขึ้นอย่างมากของต้นทุนการจำนอง เป็นการเคลื่อนไหวที่เหมือนกับข้อมูลอัตราเงินเฟ้อล่าสุด ที่เราไม่ได้เห็นมาตั้งแต่ปี 1980

เป็นเรื่องที่ยุติธรรมที่จะคาดหวังให้ต้นทุนการจำนองเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเพื่อทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยเย็นลง สำหรับหลาย ๆ คน ข้อจำกัดในการซื้อบ้านไม่ใช่ราคาสติกเกอร์ของบ้าน แต่เป็นความสามารถในการชำระค่าจำนอง อัตราการจำนองที่สูงขึ้นอาจลดราคาทรัพย์สินที่หลายคนสามารถจ่ายได้

ข้อจำกัดอื่นๆ เกี่ยวกับผู้บริโภคในสหรัฐอเมริกา

แม้ว่าต้นทุนการจำนองจะมีความสำคัญอย่างยิ่ง แต่ก็น่าสังเกตว่า การเริ่มต้นใหม่ของการชำระคืนเงินกู้นักเรียน เดือนมกราคมปีหน้า (ถึงแม้จะปลดหนี้ได้บ้าง) และศักยภาพ ความเสี่ยงจากภาวะถดถอยของสหรัฐ อาจกระทบความเชื่อมั่นผู้บริโภคเมื่อต้องซื้อบ้าน ดังนั้นจึงมีลางบอกเหตุเชิงลบอื่นๆ ด้วย

อุปทานและอุปสงค์

จากนั้นภาพอุปทานก็แย่ลงเล็กน้อย ตาม ข้อมูลการจัดหา Redfinขณะนี้มีบ้านสำหรับขายเพิ่มขึ้นและใช้เวลาในการขายนานขึ้น นี่คือการสร้างสิ่งที่ยื่นออกมาในตลาดที่อยู่อาศัย เราไม่ได้อยู่ในระดับวิกฤต อุปทานเพิ่งกลับมาสู่ระดับจากปี 2020 และเวลาขายก็ใกล้เคียงกับช่วงที่เลวร้ายที่สุดของปี 2021 อย่างไรก็ตาม ในช่วงฤดูร้อนซึ่งตามเนื้อผ้าฤดูกาลจะแข็งแกร่งมากสำหรับที่อยู่อาศัย ดังนั้นสิ่งต่าง ๆ จึงเคลื่อนไหวไปในทางที่ผิดอย่างแน่นอนและในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า เดือนอาจจะแย่กว่านี้

เฟด

แน่นอนว่าเฟดยังไม่ขึ้นอัตราดอกเบี้ย ความคาดหวังเป็นของคนอื่น ขึ้นอัตราดอกเบี้ยในการประชุมเฟดเดือนก.ย.. อย่างไรก็ตาม ข่าวดีก็คืออัตราการจำนองมักจะคิดราคาตามที่ตลาดคิดว่าเฟดจะทำในอนาคต ซึ่งหมายความว่าอัตราการจำนองระยะยาวควรเพิ่มขึ้นก็ต่อเมื่อเฟดขึ้นอัตราดอกเบี้ยมากกว่าที่คาดไว้ และอาจลดลงได้จริงหากพวกเขาขึ้นอัตราดอกเบี้ย แต่น้อยกว่าที่ตลาดคิด อย่างไรก็ตาม ยังคงมีความเสี่ยงที่ในปี 2023 หากเฟดยังคงขึ้นอัตราดอกเบี้ย อัตราการจำนองก็อาจเพิ่มขึ้นอีก เนื่องจากตลาดไม่แน่ใจว่าเฟดจะเคลื่อนไหวไปทางใดในปี 2023

ทำอะไรต่อไป

ดังนั้นตลาดหุ้นจึงเริ่มกังวลเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย และนั่นอาจเป็นส่วนหนึ่งเพราะอัตราการจำนองได้ขยับขึ้นอย่างรวดเร็ว เราเริ่มเห็นว่าบ้านใช้เวลาในการขายนานขึ้นและมีบ้านว่างมากขึ้น นี่แสดงให้เห็นว่าราคาบ้านอาจเริ่มอ่อนตัวลงหลังจากวิ่งอย่างแข็งแกร่ง

อย่างไรก็ตาม มันก็คุ้มที่จะตรวจสอบความเป็นจริงด้วยว่าเราเพิ่งเริ่มเห็นว่าราคาบ้านอ่อนตัวลงและยังคงเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบปีต่อปี อีกทั้งราคาบ้านยังค่อนข้างทรงตัว ตลาดที่อยู่อาศัยที่เลวร้ายอย่างในอดีต กล่าวคือ ตลาดที่ราคาตกลงประมาณ 10% เช่นในปี 1970 หรือในช่วงวิกฤตการเงินปี 2008-9 ดังนั้นเมื่อเทียบกับตลาดหุ้น การแกว่งตัวในเชิงลบของราคาบ้านค่อนข้างน้อย

ราคาบ้านพุ่งแรงมากเมื่อเร็ว ๆ นี้ มีเหตุผลที่ดีหลายประการที่อาจเริ่มปานกลาง แม้ว่าประวัติศาสตร์จะเตือนเราว่าราคาบ้านในสหรัฐฯ มีแนวโน้มค่อนข้างคงที่ ช่วงเวลานั้นในทศวรรษ 1980 เมื่อการจำนองพุ่งสูงขึ้นเหมือนกับวันนี้? ราคาบ้านมีราคาลดลงเพียงหนึ่งในสี่ตลอดทศวรรษนั้น และนั่นก็ลดลงต่ำกว่า 1%

ใช่แล้ว ราคาบ้านอาจไม่เพิ่มเป็นตัวเลขสองหลักอีกต่อไป อันที่จริง มีสัญญาณหลายอย่างที่บ่งบอกว่าสิ่งต่างๆ ในที่อยู่อาศัยจะแย่ลงไปอีก อย่างไรก็ตาม โปรดจำไว้ว่า สิ่งที่เลวร้ายสำหรับตลาดที่อยู่อาศัยนั้นแทบจะไม่มีราคาลดลงแม้แต่หลักเดียวของราคาบ้าน หากประวัติศาสตร์เป็นแนวทาง