เมื่อราคาบ้านเริ่มอยู่ในระดับปานกลาง มันจะแย่ขนาดไหน?

ไม่มีการมองโลกในแง่ร้ายในตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน ราคาบ้านในสหรัฐลดลงตั้งแต่เดือนมิถุนายน อย่างไรก็ตาม โดยทั่วไปราคาจะสูงขึ้นเมื่อเทียบปีต่อปี และตลาดเป็นฤดูกาลโดยราคาและกิจกรรมมักจะสูงขึ้นในฤดูร้อนและต่ำกว่าในฤดูหนาว

ความสามารถในการจ่ายอยู่ในระดับต่ำมากโดยเฉพาะบนชายฝั่งตะวันตก เรายังไม่เห็นราคาบ้านที่สำคัญที่ลดลง แต่มีความเกรงว่าราคาบ้านจะมาถึง

ค่าที่อยู่อาศัย

มีเหตุผลที่ต้องกังวลเกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ อัตราดอกเบี้ยสหรัฐที่พุ่งสูงขึ้นอย่างมากในปี 2022 ทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยแย่ลง ปีที่แล้วมันเป็นไปได้ที่จะได้รับการจำนอง 30 ปีประมาณ 3% ตอนนี้การจำนองเดียวกันมีค่าใช้จ่ายเกือบ 7%. เราเห็นอัตราการจำนองสูงสุดในรอบกว่าทศวรรษ

นอกเหนือไปจากแนวโน้มล่าสุด ราคาบ้านได้ไต่ขึ้นเร็วกว่ารายได้ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา และตอนนี้ต้นทุนการจำนองก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน ซึ่งหมายความว่าครอบครัวโดยเฉลี่ยที่ซื้อบ้านในวันนี้กำลังใช้งบประมาณไปกับค่าที่อยู่อาศัยมากขึ้นเมื่อคุณคำนึงถึงอัตราการจำนองในปัจจุบัน แนวโน้มนี้แตกต่างกันไปตามภูมิภาค บ้านมีราคาไม่แพงมากบนชายฝั่งตะวันตก แต่ความสามารถในการจ่ายได้น้อยกว่าปัญหาในมิดเวสต์

ฤดูกาล

เมื่อเรามุ่งหน้าสู่ฤดูหนาว เป็นเรื่องปกติที่จะคาดหวังว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะอ่อนตัวลงโดยพิจารณาจากรูปแบบตามฤดูกาล ปกติราคาบ้านจะสูงสุดในเดือนมิถุนายนของทุกปี แล้วลดราคาลงมาในฤดูหนาว นั่นคือสิ่งที่เราเห็นในปี 2022 เช่นกัน บางทีสิ่งที่เรากำลังเห็นอยู่ในขณะนี้ก็ไม่มีอะไรมากไปกว่าแนวโน้มตามฤดูกาล

อย่างไรก็ตาม นักวิจารณ์ในอุตสาหกรรมหลายคนยังสงสัย ตัวอย่างเช่น, แฟนนี่ เม ติดตามความรู้สึกด้านที่อยู่อาศัย และมีเพียง 19% ของคนที่เชื่อว่าตอนนี้เป็นเวลาที่ดีในการซื้อบ้านและคนส่วนใหญ่คิดว่าตอนนี้เป็นเวลาที่ดีในการขาย นี่เป็นตัวเลขที่ต่ำเป็นประวัติการณ์ ที่มองโลกในแง่ดีน้อยมากเกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐ

ทำอะไรต่อไป?

สิ่งสำคัญคือต้องทราบว่าขณะนี้เรายังไม่มีวิกฤตที่อยู่อาศัยประเภทใดเลย ตัวอย่างเช่น, ข้อมูล Zillow มีราคาบ้านเพิ่มขึ้น 13% เมื่อเทียบเป็นรายปีในเดือนกันยายน พ.ศ. 2022 ราคาบ้านลดลงเมื่อเทียบเป็นรายเดือน แต่ยังคงเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบปีต่อปี ปี 2022 เป็นปีที่ไม่ดีสำหรับที่อยู่อาศัย ณ จุดนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเทียบกับการซื้อขายหุ้นและพันธบัตร

บางสิ่งสามารถเปลี่ยนภาพตลาดที่อยู่อาศัยได้

อัตราที่ต่ำกว่า?

อย่างแรกคืออัตราดอกเบี้ยซึ่งเพิ่มขึ้นอย่างมากในปี 2022 หากอัตราลดลงความสามารถในการจ่ายก็จะดีขึ้น ปัจจุบันเฟดไม่คาดว่าจะปรับลดอัตราดอกเบี้ยอย่างรวดเร็ว แต่อย่างน้อยก็อาจหยุดการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยอย่างน้อยในปี 2023. ภาวะถดถอย อาจทำให้เฟดปรับลดอัตราดอกเบี้ยโดยเฉพาะอย่างยิ่งหากอัตราเงินเฟ้ออยู่ภายใต้การควบคุม อัตราดอกเบี้ยที่ลดลงจะช่วยปรับปรุงความสามารถในการจ่ายที่อยู่อาศัย ผ่านต้นทุนการจำนองที่ลดลง และสร้างแรงฉุดให้ตลาดที่อยู่อาศัยน้อยลง

ปิดช่องว่างความสามารถในการจ่าย

เห็นได้ชัดว่าความกังวลที่แท้จริงคือราคาบ้านที่ลดลงจำเป็นต้องลดช่องว่างความสามารถในการจ่ายได้ บน การประเมินของ Federal Reserve Atlantaความสามารถในการจ่ายของที่อยู่อาศัยในปัจจุบันดูคล้ายกับก่อนวิกฤตที่อยู่อาศัยในปี 2007-8 เป็นเรื่องที่น่ากังวลเพราะต้องลดราคาบ้านประมาณ 20% เพื่อปิดช่องว่างความสามารถในการจ่ายได้ในช่วงเวลานั้น และราคายังคงอ่อนตัวอยู่อีกสองสามปีหลังจากนั้น

เป็นเรื่องง่ายที่จะเห็นว่าทำไมมีความกังวลเกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในฝั่งตะวันตก ความสามารถในการจ่ายที่อยู่อาศัยอยู่ในระดับต่ำมาก ส่วนหนึ่งมาจากต้นทุนการจำนองที่เพิ่มขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้

เป็นไปได้ว่าราคาบ้านที่ลดลงจำเป็นต้องปิดช่องว่างความสามารถในการจ่ายได้ อย่างไรก็ตาม หากเฟดผ่อนปรนอัตราดอกเบี้ยและรายได้ของสหรัฐฯ ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในปีต่อๆ ไป นั่นอาจเป็นแนวทางในการแก้ไขปัญหาความสามารถในการจ่ายในปัจจุบันที่สหรัฐฯ กำลังเผชิญอยู่ ถึงกระนั้น เราควรสังเกตว่าราคาบ้านในปี 2022 โดยทั่วไปยังคงสูงขึ้นเมื่อเทียบปีต่อปี และปัญหาด้านความสามารถในการจ่ายที่อยู่อาศัยนั้นรุนแรงกว่าในฝั่งตะวันตกมากกว่าระดับประเทศ