เรากำลังเผชิญกับการล่มสลายของตลาดที่อยู่อาศัยอีกครั้งหรือไม่?

ประเด็นที่สำคัญ

• ผู้นำอุตสาหกรรมหลายราย รวมถึง Goldman Sachs ได้เปลี่ยนแปลงการคาดการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยตั้งแต่ต้นฤดูใบไม้ร่วงปี 2022
• แม้ว่าอัตราการจำนองจะลดลงในช่วงหลายสัปดาห์ที่ผ่านมา แต่ก็ไม่น่าจะต่ำพอที่จะส่งผลกระทบต่อความต้องการในตลาดที่อยู่อาศัย
• การขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยาในสหรัฐฯ ไม่น่าจะคลี่คลายลง เนื่องจากบริษัทรับสร้างบ้านชะลอการก่อสร้างใหม่เนื่องจากความต้องการที่ต่ำ

นับตั้งแต่การระบาดเริ่มขึ้น ราคาที่อยู่อาศัยก็สูงขึ้น การขาดแคลนบ้านก็เพิ่มขึ้น และอัตราดอกเบี้ยก็สูงขึ้น การเปลี่ยนแปลงบางอย่างมีจุดมุ่งหมาย เช่น การที่เฟดขึ้นอัตราดอกเบี้ยเพื่อต่อสู้กับราคาเงินเฟ้อ คนอื่นอยู่นอกขอบเขตของการคาดการณ์

แม้แต่ผู้เชี่ยวชาญในสาขานี้ก็เปลี่ยนการคาดการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา ไม่น่าแปลกใจเพราะตัวเลขที่อยู่ข้างหน้าเราดูขัดแย้งกัน อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยลดลงแม้ในขณะที่เฟดกำลังขึ้นอัตราดอกเบี้ย และผู้สร้างบ้านกำลังชะลอตัวแม้ว่าจะขาดแคลนที่อยู่อาศัยก็ตาม

แม้ว่ามันจะค่อนข้างวุ่นวาย แต่ก็มีคำอธิบายพื้นฐานบางอย่าง อนาคตอันใกล้อาจไม่สดใส

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยลดลง

ตั้งแต่ต้นเดือนเห็นปรากฏการณ์แปลกๆ ในขณะที่ธนาคารกลางสหรัฐยังคงขึ้นอัตราดอกเบี้ย อัตราการจำนองได้ลดลง.

ส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะความต้องการ ราคาบ้านยังคงสูงอย่างต่อเนื่อง และอัตราดอกเบี้ยก็พุ่งสูงขึ้นจากค่าเฉลี่ยประมาณ 3% เมื่อต้นปีเป็นมากกว่า 7% ในเดือนตุลาคม

สถานการณ์เหล่านี้ทำให้ผู้ซื้อในตลาดน้อยลงเนื่องจากการหาบ้านราคาไม่แพงกลายเป็นความท้าทายที่เพิ่มมากขึ้น

นอกเหนือจากความต้องการแล้ว ผู้ให้กู้จำนองยังต้องกังวลเกี่ยวกับตลาดตราสารหนี้ด้วย การจำนองมักถูกบรรจุใหม่เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันในตลาดตราสารหนี้ นักลงทุนมักมองหาหลักทรัพย์เหล่านี้เพื่อเอาชนะทั้งอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปีและอัตราเงินเฟ้อ

อัตราการจำนองโดยทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 1.8 เปอร์เซ็นต์สูงกว่าอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี ในปี 2022 พวกเขาไต่ระดับสูงขึ้นถึงสามเปอร์เซ็นต์เนื่องจากปัจจัยต่างๆ เช่น เงินเฟ้อ และการตัดสินใจของเฟดที่จะไม่ซื้อหลักทรัพย์เหล่านี้อีกต่อไป

สิ่งที่เราเห็นน่าจะเป็นการปรับฐานของอุตสาหกรรมเพื่อรองรับช่องว่างนี้

แม้ว่าอัตราจะลดลง แต่ก็ยังไม่เย็นพอที่จะเกลี้ยกล่อมให้ผู้ซื้อกลับเข้าสู่ตลาด ในช่วงต้นปี คุณจะพบสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เสนออัตราดอกเบี้ย 3% สำหรับการจำนองคงที่ 30 ปี แม้แต่อัตราที่ 'ต่ำกว่า' ในปัจจุบันก็ยังอยู่ที่ 6.87% ณ วันที่ 23 พฤศจิกายน 2022

ลองคิวเกี่ยวกับชุดเติมลมของ Q.ai | Q.ai – บริษัทในเครือ Forbes

ราคามีแนวโน้มลดลงก่อนที่จะปรับระดับ

ในเดือนตุลาคม 2022 Goldman Sachs ทำนายว่า 5% ถึง 10% ลดค่าบ้าน ระหว่างนี้ถึงมีนาคม 2024 คาดว่าจะลดลงเนื่องจากมีบ้านราคาย่อมเยาไม่เพียงพอ ซึ่งหมายความว่ามีคนไม่มากนักที่สามารถซื้อได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงมาก

อย่างไรก็ตาม นี่เป็นการจากไปอย่างกะทันหันจากการคาดการณ์ในเดือนกันยายน 2022 ราคาที่อยู่อาศัยจะทรงตัว ในอีก 12 เดือนข้างหน้า อาจมีบางภูมิภาคที่ลดลงซึ่งจะลดระดับลง

สิ่งสำคัญคือต้องจำไว้ว่าการคาดคะเนใดๆ ก็ตาม แม้แต่การคาดคะเนจากผู้นำในอุตสาหกรรม ก็ไม่ใช่การพรรณนาถึงอนาคตที่แม่นยำเสมอไป สามารถเกิดขึ้นได้หลายอย่างเพื่อเปลี่ยนแปลงผลลัพธ์ บางครั้งในช่วงเวลาหนึ่งเดือน

แม้ว่าราคาจะลดลง 5% ถึง 10% มูลค่าบ้านจะยังคงสูงกว่ามูลค่าก่อนเกิดโรคระบาดในตลาดส่วนใหญ่ ตามข้อมูลของ Goldman Sachs แม้ว่าบางคนอาจรู้สึกเสียดายเวลาที่ซื้อ แต่การคาดการณ์เหล่านี้ไม่จำเป็นต้องบ่งชี้ถึงการขับไล่อย่างที่เราเห็นในช่วงนั้น ภาวะเศรษฐกิจถดถอยในปี 2008.

หลังจากเดือนมีนาคมปี 2024 แบบจำลองของ Goldman Sachs มีราคาบ้านเพิ่มขึ้นอีกครั้งในอัตราที่วัดได้มากขึ้นจนถึงเดือนมกราคม 2026 มีปัจจัยบางประการในตลาดที่อยู่อาศัยของอเมริกาที่ทำให้มุมมองที่น่าหดหู่อยู่ที่อ่าว

การขาดแคลนที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มที่จะมีบทบาทอย่างมากต่อราคาบ้าน

อเมริกามีปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัย แม้แต่ในปี 2019 ยังขาดแคลนที่อยู่อาศัยสำหรับขายหรือเช่าถึง 3.8 ล้านหลัง การแพร่ระบาดทำให้ปัญหาเหล่านี้รุนแรงขึ้น

ประการแรก ด้วยการขาดรายได้ในช่วงเริ่มต้นของการแพร่ระบาด ผู้คนจำนวนมากต้องสูญเสียบ้านของพวกเขา แม้ว่าจะมีการเลื่อนการชำระหนี้ออกไป แต่คุณสมบัติบางอย่างก็ไม่เข้าเกณฑ์

นอกจากนี้ เนื่องจากการเลื่อนการชำระหนี้ดำเนินไปอย่างยาวนาน เจ้าของบ้านที่เป็นแม่และป๊อปจำนวนมากจึงไม่สามารถจ่ายจำนองของตนเองได้อีกต่อไป เจ้าของที่ดินเหล่านี้ไม่สามารถไล่ออกได้ หลายคนจึงเลือกที่จะขายทรัพย์สินของตนให้กับเจ้าของที่ดินที่มีเงินทุนดีกว่า เมื่อขายแล้ว ผู้เช่าอาจถูกบังคับออก

แม้จะมีทรัพยากรที่ดีกว่า แต่เจ้าของบริษัทก็มีโอกาสน้อยที่จะให้อภัยเมื่อต้องถูกไล่ที่หรือมีประวัติการเช่าล่าช้า พวกเขายังมีแนวโน้มที่จะเพิ่มค่าเช่าเพื่อเพิ่มผลกำไรสูงสุดในทุกสภาวะตลาด ทำให้ที่อยู่อาศัยมีราคาถูกลง

น่าเศร้าที่ผู้คนจำนวนมากที่สูญเสียบ้านไปในระหว่างการระบาดใหญ่ยังคงไม่สามารถหาที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมได้

เนื่องจากราคาบ้านสูงขึ้นในช่วงที่มีโรคระบาด เจ้าของบ้านจำนวนมากขึ้นที่มีฐานะการเงินดีกว่าจึงถูกขายราคาออกจากตลาดและตัดสินใจเช่าต่อไป สิ่งนี้ทำให้ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเนื่องจากผู้คนจำนวนน้อยลงที่หมุนออกจากตลาดเช่า

นอกจากปัญหาเหล่านี้แล้ว ปัญหาด้านซัพพลายเชนยังทำให้การสร้างใหม่ช้าลงอย่างมากในช่วงที่เกิดโรคระบาด การขาดแคลนแรงงานยิ่งทำให้ปัญหารุนแรงขึ้น นอกจากนี้ เราไม่ได้เริ่มต้นจากจุดที่ดีในปี 2019

การแก้ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยมีหลากหลายและเฉพาะภูมิภาค ไม่มีโซลูชันใดที่เหมาะกับทุกขนาด เนื่องจากมีแนวโน้มที่จะเป็นปัญหาต่อไป จึงมีแนวโน้มว่าอุปสงค์มากกว่าอุปทานจะยังคงดำเนินต่อไป สิ่งนี้สามารถช่วยลดการลดลงของมูลค่าบ้านที่อาจเกิดขึ้นได้

การสร้างใหม่กำลังชะลอตัวส่งผลกระทบต่ออุปทานในอนาคต

ในเดือนตุลาคม 2022 การอนุญาตก่อสร้างใหม่ลดลง 2.4% จากเดือนกันยายน และ 10.1% เมื่อเทียบเป็นรายปี การชะลอตัวอื่น ๆ ในอุตสาหกรรมรับสร้างบ้าน ได้แก่ :

• การเริ่มต้นหน่วยที่อยู่อาศัยใหม่ลดลง 4.2% เมื่อเทียบเป็นรายเดือน
• การเริ่มต้นหน่วยที่อยู่อาศัยใหม่ลดลง 8.8% เมื่อเทียบเป็นรายปี
• การสร้างบ้านเสร็จลดลง 6.4% เมื่อเทียบเป็นรายเดือน

บ้านใหม่สร้างเสร็จเพิ่มขึ้น 6.6% เมื่อเทียบเป็นรายปี ส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะหัวหน้าคนงานวัสดุก่อสร้างจำนวนมากรอจนในที่สุดก็ได้หาทางออกจากห่วงโซ่อุปทานสำรองเมื่อใกล้สิ้นฤดูร้อน

เนื่องจากยอดขายบ้านลดลงตั้งแต่ช่วงฤดูใบไม้ผลิ ผู้สร้างบ้านจำนวนมากจึงไม่ได้วางแผนที่จะก้าวให้ทัน ซึ่งหมายความว่าเราสามารถคาดหวังได้อย่างสมเหตุสมผลว่าปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นอีกในอนาคต

บรรทัดด้านล่าง

สิ่งที่เราเห็นในตลาดที่อยู่อาศัยไม่ใช่เรื่องปกติ เราไม่สามารถทำนายอนาคตได้อย่างแน่นอน แต่เราสามารถตรวจสอบแนวโน้มและข้อมูลที่มีอยู่ทั้งหมดได้ สิ่งที่จะเกิดขึ้นอาจเป็นภาวะถดถอยอีกครั้ง ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ที่ดำเนินอยู่เพิ่มปัญหาห่วงโซ่อุปทาน หรืออาจเป็นการดีดกลับที่ไม่เจ็บปวดจากช่วงเงินเฟ้อนี้ ผลลัพธ์ทั้งสองอย่างจะส่งผลต่อตลาดที่อยู่อาศัยและผลงานของคุณ

เพื่อป้องกันความเสี่ยงจากการเดิมพันของคุณในช่วงเวลาที่ไม่แน่นอนนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ซื้อบ้านทุกคนที่รอตลาดซึ่งต้องการสภาพคล่อง Q.ai มี ชุดเงินเฟ้อ ที่ปกป้องผลงานของคุณด้วยการป้องกันความเสี่ยงทางการเงินเชิงกลยุทธ์ คุณสามารถปกป้องการลงทุนของคุณเพิ่มเติมโดยใช้ของเรา การคุ้มครองผลงาน ลักษณะ