ฉันฝันไปหรือเปล่า โมเดลความเชื่อถือในที่ดินของชุมชนอาจเป็นส่วนหนึ่งของการแก้ปัญหาที่อยู่อาศัย

ในวงกว้าง นโยบายด้านที่อยู่อาศัยต้องมุ่งเน้นที่การผลิตที่อยู่อาศัยเพื่อผลกำไรเพื่อตอบสนองความต้องการให้ได้มากที่สุด จากนั้นในระดับรายได้ที่ยังคงพบว่าพวกเขาไม่สามารถจัดการต้นทุนที่อยู่อาศัยพร้อมกับค่าครองชีพอื่น ๆ ได้ ทางออกที่ดีที่สุดคือเงินอุดหนุนโดยตรงสำหรับส่วนต่างระหว่างมาตรฐานการเช่า 30% ของรายได้รวมต่อเดือนและค่าใช้จ่ายจริง . แล้วเจ้าของบ้านล่ะ? มีรุ่นไหนที่ตอบโจทย์คนทำงานแต่ยังบริหารจัดการเงินดาวน์ไม่ได้หรือผ่อนบ้านรายเดือนไม่ได้บ้าง? ฉันมองโลกในแง่ดีอย่างระมัดระวังว่านโยบายการเคหะที่ครอบคลุมและขับเคลื่อนโดยตลาดอาจรวมถึงแบบจำลองความเชื่อถือในที่ดินของชุมชน (CLT) กลไกการรักษาความปลอดภัยที่ดินด้วยความไว้วางใจ จากนั้นจึงให้เงินอุดหนุนการเป็นเจ้าของบ้านบนที่ดินที่ไว้วางใจได้

แบบจำลอง Community Land Trust (CLT) เป็นกลยุทธ์ใหม่ในการจับมูลค่าของที่ดินและที่อยู่อาศัย และทำให้ครอบครัวทำงานที่มีรายได้ต่ำและปานกลางสามารถเข้าถึงได้ ด้วยการซื้อที่ดิน CLT สามารถให้โอกาสในการซื้อบ้านที่ต่ำกว่าราคาตลาดเพื่อแลกกับการตระหนักถึงผลตอบแทนที่น้อยลงสำหรับการแข็งค่าของบ้าน เจ้าของบ้านลงนามในสัญญาเช่าระยะยาวกับ CLT ซึ่งยังคงเป็นเจ้าของที่ดินด้วยการปรับปรุงบ้านที่ครอบครัวเป็นเจ้าของ โมเดล CLT มีผลทำให้มูลค่าของบ้านหายไปจากตลาด ทำให้สามารถกำหนดราคาสำหรับการซื้อโดยครอบครัวที่มีรายได้ครัวเรือน 50 ถึง 80 เปอร์เซ็นต์ของรายได้เฉลี่ยในพื้นที่ (AMI) เมื่อบ้านถูกขายออกไป สัญญาเช่าจะจำกัดมูลค่าของการขายไว้ และส่งต่อเงินออมให้ครอบครัวต่อไป

มีข้อดีหลายประการของที่อยู่อาศัย CLT สำหรับครอบครัวและเศรษฐกิจที่อยู่อาศัยที่กว้างขึ้น

• โอกาสเป็นเจ้าของสำหรับคนทำงานแต่รายได้น้อย – ผู้คนสามารถทำงานเป็นเวลาหลายปีเพื่อสร้างแรงผลักดันทางการเงินเพื่อซื้อบ้านและยังคงขาดแคลน CLT ช่วยผลักดันความเป็นเจ้าของเป็นพิเศษ
• เครดิตอาคาร – เครดิตยังคงเป็นตัววัดความชัดเจนทางการเงินที่สำคัญ CLTs สามารถช่วยให้ครัวเรือนสร้างและขยายความสามารถในการยืมอย่างชาญฉลาด
• Stability – การเป็นเจ้าของบ้านสามารถอนุญาตให้เด็กเข้าเรียนในโรงเรียนเดียวกันผ่านการสำเร็จการศึกษา และส่งเสริมการมีส่วนร่วมและการมีส่วนร่วมในชุมชน
• ประโยชน์ของการเพิ่มส่วนของสินทรัพย์ – เมื่อทรัพย์สินที่บ้านของพวกเขาเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป ครอบครัวสามารถจับมูลค่านั้นไว้ได้ในอนาคต
• ป้องกันแรงกดดันจากการเก็งกำไรต่อเจ้าของ – เมื่อบ้าน CLT ออกจากตลาด ไม่มีแรงกดดันในการขายเมื่อมูลค่าทรัพย์สินสูงขึ้น
• แม้ว่าผลตอบแทนจากการลงทุนจะมีจำกัด แต่ก็สร้างความมั่งคั่งให้กับรุ่นต่อรุ่น – แม้ว่าผลประโยชน์จากการขายจะถูกจำกัดไว้ แต่ก็มีแรงจูงใจให้ครอบครัวสามารถจัดการการลงทุนของตนได้ดีเมื่อสิ้นสุดการกู้ยืมหรือการขาย
• ให้ครอบครัวที่มีรายได้จำกัดสามารถออมได้ – เมื่อค่าที่อยู่อาศัยถูกลง ครอบครัวสามารถเก็บเงินออมเพื่อใช้ในด้านอื่นๆ ได้ เช่น การดูแลเด็ก การศึกษา และการสร้างเงินสดสำรอง

ประโยชน์ต่อเศรษฐกิจในวงกว้างคือครอบครัวที่อาจยังคงอยู่ในหน่วย multifamily ที่ถูกกว่าสามารถย้ายเข้าเป็นเจ้าของได้ ทำให้หน่วยเหล่านั้นมีอิสระสำหรับครอบครัวอื่นๆ มีความเป็นไปได้ที่ CLT จะช่วยสร้างบันไดที่อยู่อาศัย โดยอาจเริ่มต้นด้วยบัตรกำนัลและความช่วยเหลือโดยตรง ไปจนถึงห้องเช่า และสุดท้ายคือความเป็นเจ้าของ การเป็นเจ้าของผ่าน CLT ช่วยให้ครอบครัวสามารถลงทุนในละแวกใกล้เคียงและชุมชนของตนได้มากขึ้น และสำหรับชุมชนและละแวกใกล้เคียงเหล่านั้นก็สามารถลงทุนได้ โอกาสในการเป็นเจ้าของบ้านที่สร้างขึ้นโดยโมเดล CLT สามารถช่วยให้ครอบครัวสามารถหยั่งรากลึกและกลายเป็นผู้มีอิทธิพลทางเศรษฐกิจและการเมือง

และรุ่นนี้สามารถอำนวยความสะดวกให้กับที่อยู่อาศัยหลายครอบครัวได้เช่นกัน ในซีแอตเทิล ความไว้วางใจในที่ดินชุมชนโฮมสเตด กำลังสร้าง คอนโดมิเนียม 38 ยูนิต ที่ไซต์ที่แตกต่างกันสองแห่ง แห่งหนึ่งบริจาคและอีกแห่งบนที่ดินในเมืองส่วนเกิน รูปแบบการเป็นเจ้าของเหมือนกับบ้านเดี่ยว ในบางแง่ คอนโดมิเนียมเป็นการใช้แบบจำลองที่สมเหตุสมผลที่สุด เนื่องจากคอนโดราคาตลาดฝังอยู่ในสินทรัพย์ที่ถือโดยทั่วไป การบริจาคที่ดินส่วนเกินในเมืองมีความสำคัญอย่างยิ่งเนื่องจากเป็นกรณีทั่วไปทั่วประเทศ เมืองและรัฐบาลท้องถิ่นอื่น ๆ มักจะมีที่ดินที่ไม่สามารถใช้งานได้ตามวัตถุประสงค์เดิม แต่สามารถเปิดใช้งานเป็นที่อยู่อาศัยได้

มีความเป็นไปได้อื่น ๆ สำหรับโมเดล CLT ที่จะนำไปใช้ ชุมชนหลายแห่งอนุญาตให้กระท่อมหลังบ้าน แผนกย่อย และบ้าน "กลางที่หายไป" และโอกาสในการขยายการจัดหาบ้านเช่าที่มีความหนาแน่นเพิ่มขึ้น ปัญหาของการเปิดเสรีการแบ่งเขตนี้คือการขาดเงินทุนสำหรับครอบครัวส่วนใหญ่เพื่อใช้ประโยชน์จากความหนาแน่นที่เพิ่มขึ้นในละแวกใกล้เคียงแบบครอบครัวเดี่ยว CLT สามารถซื้อล็อตที่แบ่งย่อย สร้างบ้านสองหลังบนนั้น และขายบ้านในราคาที่ต่ำกว่า สิ่งนี้จะเป็นประโยชน์ต่อเจ้าของบ้านเดิม และสร้างเจ้าของบ้านใหม่สองคนในสิ่งที่ครั้งหนึ่งเคยเป็นพัสดุชิ้นเดียว แคลิฟอร์เนียเพิ่งผ่านกฎหมาย ซึ่งจะไม่ส่งผลให้เกิดความหนาแน่นมากนักในโซนแบบครอบครัวเดี่ยว แต่โมเดล CLT อาจช่วยให้บรรลุเป้าหมายนั้นได้

ครอบครัวส่วนใหญ่ โดยเฉพาะครอบครัวที่อาจเป็นเจ้าของบ้านแต่ยังคงต้องจ่ายค่าจำนอง ก็ไม่มีเงินสดสำหรับโครงการก่อสร้างประเภทนี้ ธนาคารต่างๆ มีความเปราะบางในการจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการเหล่านี้ โดยเสนอเฉพาะสินเชื่อที่อยู่อาศัย (HELOC) ซึ่งเป็นเครื่องมือที่น่ากลัวและมักเป็นไปไม่ได้สำหรับครอบครัว ความไว้วางใจในที่ดินของชุมชนสามารถทำลายทางตันนี้ด้วยรูปแบบการจัดหาเงินทุนที่ผ่านการทดสอบแล้ว

ผู้สนับสนุนบางคนได้เรียกร้องให้มีนโยบายสนับสนุน ผู้เช่าซื้อทรัพย์สินให้เช่า. อีกครั้งปัญหาที่นี่คือการจัดหาเงินทุน ตัวอย่างเช่น ผู้เช่าในตลาดล่างที่ต้องการการบำรุงรักษาและต้องเผชิญกับการขายที่รอดำเนินการจะได้รับเงินสดเพื่อซื้ออาคารหรือบ้านเช่าของพวกเขาที่ใด ผู้กำหนดนโยบายส่วนใหญ่มองว่าโมเดล CLT อยู่ในเกณฑ์ดี และการใช้ประโยชน์จากแบบจำลองนี้เพื่อแก้ปัญหาความท้าทายเหล่านี้ถือเป็นโอกาสที่น่าสนใจ

แนวคิดหนึ่งอาจเป็นการซื้ออสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กที่มีราคาตลาดต่ำ แล้วใช้แบบจำลอง CLT เพื่อสร้างคอนโดในราคาที่ถูกลง ซึ่งผู้เช่าที่มีอยู่สามารถซื้อได้ด้วยการจัดหาเงินทุนที่ดี ในขณะที่ CLT เป็นเจ้าของที่ดินและให้เช่ากับสมาคมเจ้าของบ้าน . สิ่งนี้จะช่วยให้ผู้เช่าอยู่ในสถานที่ในขณะที่ให้เส้นทางสู่ความเป็นเจ้าของ

CLT มีอะไรน่าสนใจบ้าง ฉันยังคงคิดเกี่ยวกับมัน แต่ประเทศจะดีกว่านี้มากหากเงินอุดหนุนไปซื้อที่ดินสำหรับ CLT มากกว่าโครงการเครดิตภาษีที่อยู่อาศัยรายได้ต่ำ (LIHTC) ที่มีราคาแพงซึ่งขณะนี้มีต้นทุนเพิ่มขึ้นเป็น 1 ล้านเหรียญต่อหน่วยเช่า. ลองนึกภาพว่าเงินทั้งหมดนั้นนำพาผู้คนไปสู่เส้นทางสู่การเป็นเจ้าของที่ยั่งยืน มีปัญหากับการเป็นเจ้าของหรือไม่? ใช่และ ฉันได้พูดคุยกันแล้วว่า.

แต่ CLT นั้นแตกต่างกัน แบบจำลองนี้ช่วยให้ผู้ที่ทำงานและประสบปัญหาในการซื้อเข้าสู่ตลาดที่อยู่อาศัยที่มีอยู่อย่างยั่งยืนทางการเงิน บางทีแนวคิดนี้อาจใช้เพื่อเปลี่ยนผู้เช่าในหน่วยเช่า LIHTC ที่ไม่แสวงหากำไรให้กลายเป็นกรรมสิทธิ์ เราจะเห็น สิ่งที่ฉันชอบคือแนวคิดที่ว่า CLT มุ่งไปสู่ความเป็นจริงของอุปสงค์และอุปทานไม่ใช่จากมัน แบบจำลองยอมรับการเก็งกำไรที่ดินและไม่บ่นเกี่ยวกับเรื่องนี้ แต่สร้างท่าเรือที่ปลอดภัยจากมันและสร้างทางเข้าสำหรับผู้ที่มีเงินน้อย ฉันแน่ใจว่าฉันจะพบข้อบกพร่องร้ายแรง แต่จนกว่าฉันจะทำได้ ฉันจะฉลองแบบจำลองนี้เป็นอีกก้าวที่ดีสำหรับที่อยู่อาศัย