แบรด โธมัส ซีอีโอและนักวิเคราะห์อาวุโสของ Wide Moat Research และผู้เขียนกล่าวว่า "เมื่อมองย้อนกลับไปในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา โอกาสในการซื้อหุ้นของอพาร์ตเมนต์ blue-chip apartment REIT มีน้อยมาก" นักลงทุน REIT อัจฉริยะ “ช่วงนี้มีของขายหายาก”
Green Street ซึ่งเป็นบริษัทวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในปัจจุบันมีการซื้อขายที่ส่วนลด 21% จากมูลค่าของสินทรัพย์อ้างอิง เมื่อไม่นานนี้เอง พวกเขาซื้อขายกันที่ส่วนลด 3%
ไม่น่าแปลกใจที่ REIT ของอพาร์ตเมนต์ร่วงลงพร้อมกับหุ้นและพันธบัตรในปีนี้จากการเทขายออกในวงกว้าง การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มีความอ่อนไหวต่ออัตราดอกเบี้ยซึ่งทำให้ต้นทุนการกู้ยืมสูงขึ้น
เมื่อวันพุธ กรมแรงงานรายงานว่า ราคาผู้บริโภคพุ่งขึ้น 9.1% อัตราการเติบโตประจำปีในเดือนมิถุนายน ปูทางให้ธนาคารกลางสหรัฐปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยอีกครั้งในปลายเดือนนี้
แต่อัตราที่สูงเป็นข่าวดีสำหรับกอง REIT ของอพาร์ตเมนต์ เนื่องจากทำให้การซื้อบ้านยากขึ้น หลังจากช่วงเวลาที่มีอัตราการจำนองต่ำเป็นประวัติการณ์ อัตราคงที่ 30 ปีได้เพิ่มขึ้นเกือบสองเท่าเป็น 5.51% ในเดือนพฤษภาคม ราคาขายบ้านปัจจุบันเฉลี่ยอยู่ที่ 400,000 ดอลลาร์เป็นครั้งแรก ซึ่งทำให้ราคาจับต้องไม่ได้
Haendel St. Juste กรรมการผู้จัดการและนักวิเคราะห์ REIT ของ Mizuho Securities กล่าวว่า "มีผู้ซื้อบางรายที่ถูกผลักเข้าสู่กลุ่มผู้เช่า" “การเปลี่ยนแปลงอย่างมากในต้นทุนของเจ้าของบ้านคือผลประโยชน์สุทธิสำหรับฝ่ายเช่า”
สมัครรับจดหมายข่าว
ตัวอย่างของ Barron
ดูตัวอย่างเรื่องเด่นจากนิตยสาร Barron's สุดสัปดาห์ เย็นวันศุกร์ ET
นักวิเคราะห์กล่าวว่าการขาย REIT ของอพาร์ตเมนต์ดูเหมือนจะมากเกินไป เนื่องจากบริษัทมีงบดุลที่ดีและแนวโน้มความต้องการเช่าดูแข็งแกร่ง รายงานดัชนีราคาผู้บริโภคฉบับล่าสุดแสดงให้เห็นว่าราคาเช่าเพิ่มขึ้นสูงสุดนับตั้งแต่ปี 1986 เพิ่มขึ้น 5.8% จากปีก่อนหน้า
John Pawlowski กรรมการผู้จัดการของ Green Street เห็นด้วยว่าราคา REIT ของอพาร์ตเมนต์ลดลงอย่างรวดเร็วเกินไป มีหลายครั้งที่บ้านเช่า REIT ส่วนใหญ่ที่เขาดูแลมีหนี้เพียง 20 เซ็นต์ถึง 25 เซนต์สำหรับมูลค่าทรัพย์สินแต่ละดอลลาร์ และกระแสเงินสดเป็นหนี้บริการจำนวนมาก
เพื่อให้แน่ใจว่าอสังหาริมทรัพย์มีความสัมพันธ์กับเศรษฐกิจอย่างมาก เราต้องมองย้อนกลับไปในปี 2020 เมื่อคนอเมริกันหลายล้านคนตกงานในช่วงที่โควิด-XNUMX ตกต่ำ และผลกระทบที่มีต่อค่าเช่าและการเข้าพัก
เมืองชายฝั่งในเขตเมือง เช่น ซานฟรานซิสโก นิวยอร์ก ดาวน์ทาวน์ลอสแองเจลิส และซีแอตเทิล “เห็นการลดลงอย่างมากของค่าเช่าอพาร์ตเมนต์และการเข้าพักที่ลดลง” พาวโลวสกีกล่าว แต่ในพื้นที่ซันเบลท์ รวมถึงแอตแลนต้า แคโรไลนา เท็กซัส ฟีนิกซ์ และลาสเวกัส ค่าเช่าลดลงเล็กน้อยในขณะที่อัตราการเข้าพักยังคงแข็งแกร่ง
อพาร์ทเมนต์ REIT ที่แตกต่างกันทำให้นักลงทุนสามารถเดิมพันในส่วนต่างๆ ของประเทศได้ St. Juste กล่าว
ความน่าเชื่อถือของ Camden Property
(สัญลักษณ์: CPT) และ
ชุมชนอพาร์ตเมนต์ในอเมริกากลาง
(MAA) ถือหุ้น Sunbelt เป็นหลัก
ส่วนของที่อยู่อาศัย
(EQR) และ
ชุมชน AvalonBay
(AVB) มีลักษณะเป็นสองฝั่งมาก
รายได้อพาร์ทเมนต์ REIT
(AIRC) และ
UDR
(UDR) สัมผัสกับทั้งตลาดชายฝั่งและตลาด Sunbelt ในขณะที่
เอสเซกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ทรัสต์
(ESS) เป็นละครฝั่งตะวันตก
| บริษัท / Ticker | ราคาล่าสุด | YTD การเปลี่ยนแปลงราคา | ผลตอบแทนรวมปี 2021 | มูลค่าตลาด (บิล) | ราคา / 2023E FFO* | เงินปันผลตอบแทน |
|---|
| ไบโคสตัล | | | | | | |
| ชุมชน AvalonBay / AVB | $191.34 | -24.3% | ลด 62.1% | $26.7 | 18.2 | ลด 3.3% |
| ที่อยู่อาศัยตราสารทุน / EQR | 71.29 | -21.2 | 57.3 | 26.8 | 18.7 | 3.5 |
| ซันเบล | | | | | | |
| แคมเดน พร็อพเพอร์ตี้ ทรัสต์ / CPT | $132.56 | -25.8% | ลด 83.1% | $14.1 | 18.6 | ลด 2.8% |
| ชุมชนอพาร์ตเมนต์ในอเมริกากลาง / MAA | 169.60 | -26.1 | 85.8 | 19.6 | 19.0 | 2.9 |
| การเปิดรับแสงที่สมดุลกับทั้งสองตลาด | | | | | | |
| รายได้อพาร์ทเม้นท์ REIT / AIRC | $41.29 | -24.5% | ลด 47.7% | $6.5 | 16.6 | ลด 4.4% |
| UDR / ยูดีอาร์ | 44.83 | -25.3% | 61.1 | 14.3 | 17.9 | 3.4 |
E=ประมาณการ FFO=เงินทุนจากการดำเนินงาน *ราคา/เงินทุนจากการดำเนินงานเป็นการวัดมูลค่า REIT มาตรฐาน ค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรมตอนนี้คือ 19.2
ที่มา: Bloomberg
Pawlowski กล่าวว่า UDR และ Equity Residential มีการซื้อขายลดลงในระดับใกล้เคียงกับคู่แข่งของพวกเขาในปีนี้ แต่มีช่วงที่ยากลำบากในปี 2020 และ 2021 “พวกเขาได้รับความเจ็บปวดมามากแล้ว ดังนั้นพวกเขาจึงไม่ได้แพงมากสำหรับปีนี้ และตอนนี้การประเมินมูลค่าได้รีเซ็ตและปัจจัยพื้นฐานกำลังดีขึ้น ดังนั้น UDR และ Equity Residential จึงเป็น REIT ราคาถูกสองแห่งในตอนนี้” เขากล่าวว่าพวกเขากำลังซื้อขายที่ผลตอบแทนสูงกว่าจากรายได้ในปี 2022 มากกว่ากลุ่ม REIT ของอพาร์ตเมนต์และอัตราผลตอบแทนภายในที่คาดหวังของพวกเขาอยู่ในครึ่งบนของภาคอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด
ปัจจัยหนึ่งที่เป็นลางดีสำหรับกอง REIT ของอพาร์ตเมนต์คือ ที่อยู่อาศัยเป็นรายการที่ไม่ใช้ดุลยพินิจ ดังนั้นแม้ว่าผู้คนจะตกงานในภาวะเศรษฐกิจถดถอยหรือได้รับการลดค่าจ้าง ความต้องการบ้านเช่าก็ไม่ลดลงอย่างรวดเร็วเท่ากับความต้องการใช้ดุลยพินิจ รายการเช่นการเดินทางหรือสินค้าฟุ่มเฟือย “ในภาวะเศรษฐกิจถดถอย ค่าเช่ายังคงลดลง” Pawlowski กล่าว “แต่เนื่องจากความต้องการใช้ดุลยพินิจน้อยกว่า ความต้องการจึงดีกว่าพื้นที่อื่นๆ”
Gina Szymanski ผู้จัดการพอร์ตโฟลิโอในกลุ่มหลักทรัพย์ REIT ที่ AEW Capital Management กล่าวว่า REIT ที่อยู่อาศัยเป็น "หนึ่งในหมวดหมู่ที่เราโปรดปราน" เนื่องจากมีอำนาจในการกำหนดราคาและปัจจัยพื้นฐาน เธอตั้งข้อสังเกตว่า "ไม่มีภูมิคุ้มกันต่อการดึงกลับเนื่องจากความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยส่งผลกระทบต่อทุก บริษัท"
แต่เธอกล่าวเสริมว่า "งบดุลของชื่อที่อยู่อาศัยอยู่ในรูปแบบที่ดีที่สุดของบริษัททั้งหมดในจักรวาลของเรา เรารู้สึกดีจริง ๆ ที่พวกเขาจะกลับมา”
เขียนถึง Lauren Foster ที่ [ป้องกันอีเมล]
