3 REITs ชั้นนำที่มีราคาถูกเป็นพิเศษในขณะนี้

REITs ได้รับผลกระทบอย่างหนักโดยเฉพาะในตลาดหมีที่กำลังดำเนินอยู่ ในขณะที่ S&P 500 ลดลง 18% ในปีนี้ Real Estate Select Sector SPDR ETF (XLRE) หลั่งออกมา 26%

สาเหตุหลักที่อยู่เบื้องหลังประสิทธิภาพที่ต่ำกว่าของ REITs คือผลกระทบของอัตราดอกเบี้ยที่สูงต่อค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยของ REITs ส่วนใหญ่ซึ่งมีหนี้สินจำนวนมาก

อย่างไรก็ตาม REIT บางตัวมีราคาถูกมากจากมุมมองระยะยาว ทันทีที่กระแสลมจากอัตราดอกเบี้ยสูงเริ่มบรรเทาลง กอง REIT ที่มีปัจจัยพื้นฐานแข็งแกร่งก็มีแนวโน้มที่จะให้ผลตอบแทนสูงแก่ผู้ถือหน่วยลงทุน

จากที่กล่าวมา เรามาหารือเกี่ยวกับโอกาสของ REIT ที่น่าสนใจเป็นพิเศษสามแห่ง

REIT ของโรงพยาบาล Pure-Play

Medical Properties Trust (MPW) เป็น REIT ของโรงพยาบาลเพียงแห่งเดียวในภาคส่วนนี้

กองทรัสต์เป็นเจ้าของทรัพย์สินมากกว่า 400 แห่งซึ่งให้เช่าแก่ผู้ประกอบการมากกว่า 30 ราย สินทรัพย์ส่วนใหญ่เป็นโรงพยาบาลสำหรับผู้ป่วยเฉียบพลันทั่วไปและมีความหลากหลายอย่างดีตามภูมิภาคต่างๆ โดยมีทรัพย์สินใน 29 รัฐ เพื่อลดความเสี่ยงของความไม่สมดุลของอุปสงค์และอุปทานในแต่ละตลาด นอกเหนือจากพอร์ตโฟลิโอในสหรัฐแล้ว Medical Properties ยังรักษาโอกาสเชิงกลยุทธ์ในตลาดต่างประเทศที่สำคัญ ได้แก่ เยอรมนี สหราชอาณาจักร อิตาลี และออสเตรเลีย

คุณสมบัติทางการแพทย์มีความได้เปรียบในการแข่งขัน ในฐานะ REIT ของโรงพยาบาลเพียงแห่งเดียวที่มีประสบการณ์ในธุรกิจมาเกือบ 20 ปี จึงมีความเชี่ยวชาญอย่างมากในธุรกิจเฉพาะกลุ่ม นอกจากนี้ยังสนุกกับการประหยัดจากขนาด

ในฐานะที่เป็น REIT ของโรงพยาบาล ทรัพย์สินทางการแพทย์มีความยืดหยุ่นต่อภาวะถดถอยมากกว่า REIT ส่วนใหญ่ เนื่องจากผู้บริโภคส่วนใหญ่ไม่ลดค่าใช้จ่ายด้านสุขภาพแม้ในสภาวะเศรษฐกิจที่เลวร้ายที่สุด กอง REIT ได้รับการพิสูจน์แล้วว่ามีความยืดหยุ่นตลอดช่วงวิกฤตไวรัสโคโรนา โดยมีการบันทึกเงินทุนจากการดำเนินงาน [FFO] ต่อหน่วยในปี 2020 และ 2021 ในทางกลับกัน ในภาวะถดถอยครั้งใหญ่ กองทรัสต์ส่งผลให้ FFO ต่อหน่วยลดลง 31% และลดจำนวนกองทรัสต์ เงินปันผล 26%

คุณสมบัติทางการแพทย์แสดงสถิติการเติบโตที่สม่ำเสมออย่างน่าทึ่ง บริษัทได้เพิ่ม FFO ต่อหน่วยใน 10 จาก 9.3 ปีที่ผ่านมา โดยมีอัตราเฉลี่ย XNUMX% ต่อปี ประสิทธิภาพที่สม่ำเสมอเป็นเครื่องพิสูจน์ถึงรูปแบบธุรกิจที่แข็งแกร่งของ REIT และการดำเนินการอย่างระมัดระวัง ต้องขอบคุณปัจจัยหนุนจากประชากรสูงวัยในตลาดส่วนใหญ่ของบริษัทและขั้นตอนการเข้าซื้อกิจการที่มีแนวโน้มดี คุณสมบัติทางการแพทย์มีแนวโน้มที่จะยังคงอยู่ในเส้นทางการเติบโตในปีต่อๆ ไป

ในทางกลับกัน เช่นเดียวกับ REIT ด้านการดูแลสุขภาพอื่นๆ ปัจจุบัน Medical Properties กำลังเผชิญกับอุปสรรคบางประการ เช่น ผลกระทบของอัตราเงินเฟ้อต่อต้นทุนแรงงาน การฟื้นตัวอย่างซบเซาของปริมาณผู้ป่วยหลังการแพร่ระบาด และการลดลงของมาตรการกระตุ้นทางการคลัง ด้วยเหตุนี้ เราจึงถือว่า FFO เติบโตเฉลี่ยต่อปีเพียง 0.4% ต่อหน่วยในอีก XNUMX ปีข้างหน้า เพื่อความปลอดภัย

Medical Properties ได้เพิ่มการจ่ายเงินปันผลเป็นเวลาเก้าปีติดต่อกันและกำลังเสนอผลตอบแทนจากเงินปันผล 9.3% กอง REIT มีอัตราการจ่ายผลตอบแทนที่เหมาะสมที่ 64% และงบดุลที่มั่นคง โดยมีอัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ยที่ 2.6 เมื่อพิจารณาจากรูปแบบธุรกิจเชิงป้องกันแล้ว การจ่ายเงินปันผลควรได้รับการพิจารณาว่าปลอดภัยสำหรับอนาคตอันใกล้

ขณะนี้ Medical Properties ซื้อขายที่อัตราส่วน price-to-FFO ที่ต่ำที่สุดในรอบเกือบ 10 ปีที่ 6.9 ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยในอดีตที่ 12.5 ของหุ้นอย่างมาก การประเมินมูลค่าที่ถูกเป็นพิเศษเป็นผลมาจากกระแสลมข้างต้นและผลกระทบของอัตราเงินเฟ้อต่อมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดในอนาคต ทันทีที่อัตราเงินเฟ้อเริ่มลดลง FFO มีแนวโน้มว่าจะเริ่มกลับไปสู่ค่าเฉลี่ยในอดีต ดังนั้นเราจึงคาดว่าการประเมินมูลค่าต่อปีจะอยู่ที่ 12.6% ในอีก 9.3 ปีข้างหน้า จากเงินปันผลที่ 0.4% และการเติบโตของ FFO ต่อหน่วย 18.5% เราเชื่อว่าหุ้นสามารถให้ผลตอบแทนรวมต่อปีที่ XNUMX% ในอีก XNUMX ปีข้างหน้า

REIT นี้มอบให้ที่สำนักงาน

ทรัสต์ทรัพย์สินสำนักงานทรัพย์สินรายได้ (OPI) เป็น REIT ที่ปัจจุบันเป็นเจ้าของอาคารมากกว่า 160 หลัง ซึ่งตั้งอยู่ใน 31 รัฐ และส่วนใหญ่ให้เช่าแก่ผู้เช่ารายเดียวที่มีคุณภาพเครดิตสูง พอร์ตการลงทุนของ REIT ในปัจจุบันมีอัตราการเข้าพัก 90.7% และอายุอาคารเฉลี่ย 17 ปี

คุณสมบัติสำนักงานสร้างรายได้ค่าเช่า 64% จากผู้เช่าระดับการลงทุน นี่เป็นหนึ่งในเปอร์เซ็นต์สูงสุดของค่าเช่าที่จ่ายโดยผู้เช่าระดับการลงทุนในภาค REIT เป็นที่น่าสังเกตว่าผู้เช่าของรัฐบาลสหรัฐสร้างรายได้จากค่าเช่าประมาณ 20% ในขณะที่ไม่มีผู้เช่ารายอื่นที่คิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 4% ของรายได้ต่อปี โดยรวมแล้ว Office Properties มีสถานะเครดิตที่ยอดเยี่ยมสำหรับผู้เช่า ซึ่งส่งผลให้มีกระแสเงินสดที่เชื่อถือได้ และถือเป็นข้อได้เปรียบในการแข่งขันที่สำคัญ

ในทางกลับกัน อสังหาริมทรัพย์ประเภทสำนักงานมีภาระหนี้สินสูง โดยดอกเบี้ยจ่ายในปัจจุบันใช้รายได้จากการดำเนินงานทั้งหมดเป็นหลัก ดังนั้นกองทรัสต์จึงอยู่ระหว่างการขายสินทรัพย์เพื่อลดภาระหนี้ กระบวนการ Deleverage ส่งผลกระทบต่อการดำเนินงานของกอง REIT ในช่วงสองปีที่ผ่านมา

ในไตรมาสที่สาม อัตราการเข้าพักของอาคารสำนักงานลดลงจาก 94.3% เป็น 90.7% และ FFO ต่อหน่วยปกติลดลง 10% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากการขายสินทรัพย์และการหมดอายุของสัญญาเช่า ทำให้ FFO ต่อหน่วยลดลงรวม 19% ในช่วงสองปีที่ผ่านมา และคาดว่าจะลดลงอีก 3%-4% ในปีนี้

นอกจากนี้ วิกฤตไวรัสโคโรนาอาจทำให้หลายบริษัทหันมาใช้รูปแบบการทำงานจากที่บ้านแบบถาวรเพื่อลดต้นทุนการดำเนินงาน การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวจะส่งผลเสียต่อคุณสมบัติของ Office ในระยะยาว แม้ว่าจะยังเร็วเกินไปที่จะประเมินผลของการแพร่ระบาดต่อแนวโน้มนี้ เนื่องจากภาระหนี้ที่สูงในการดำเนินงานของทรัพย์สินสำนักงานและกระแสลมจากแนวโน้ม "การทำงานจากที่บ้าน" เราคาดว่า FFO ต่อหน่วยจะเติบโตเฉลี่ยเพียง 2% ต่อปีในช่วง XNUMX ปีข้างหน้า

Office Properties ได้ระงับการจ่ายเงินปันผลเป็นเวลาสี่ปีติดต่อกัน แต่ให้ผลตอบแทนจากเงินปันผลสูงเป็นพิเศษที่ 15.7% REIT มีอัตราการจ่ายที่ดีต่อสุขภาพ 47% แต่มีภาระหนี้มากเกินไป เป็นผลให้เงินปันผลอาจถูกตัดออกในกรณีที่เกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอย

ในแง่ดี หุ้นกำลังซื้อขายที่อัตราส่วนราคาต่อ FFO ที่ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปีที่ 3.0 ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยในรอบ 10 ปีที่ 8.0 อย่างมาก เนื่องจากกองทรัสต์มีเลเวอเรจสูง เราจึงเลือกที่จะอนุรักษ์นิยมและพิจารณาอัตราส่วนราคาต่อ FFO ที่ยุติธรรมที่ 6.0

หากหุ้นถึงระดับการประเมินมูลค่ายุติธรรมของเราในห้าปี หุ้นจะได้รับผลตอบแทน 15.0% ต่อปี ด้วยเงินปันผล 15.7% และการเติบโตของ FFO ต่อหน่วย 2.0% คุณสมบัติสำนักงานสามารถให้ผลตอบแทนรวมต่อปีที่ 24.7% ในอีกห้าปีข้างหน้า

แคร็กสิ่งนี้ปลอดภัยสำหรับรายได้

เซฟโฮลด์ (SAFE) เผยแพร่สู่สาธารณะในปี 2017 โดยมี iStar เป็นผู้จัดการและผู้ลงทุนหลัก จนถึงทุกวันนี้ iStar ยังคงเป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่ แม้ว่าจะถูกจำกัดโดยกฎหมายให้ควบคุมเพียง 42% ของหุ้นที่ลงคะแนนเพื่อวัตถุประสงค์ในการกำกับดูแลกิจการ

Safehold เป็น REIT สำหรับการเช่าภาคพื้นดิน ซึ่งมีจุดมุ่งหมายเพื่อปฏิวัติอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ด้วยการให้วิธีที่มีประสิทธิภาพมากขึ้นสำหรับธุรกิจในการเป็นเจ้าของอาคารสำหรับธุรกิจของตน กองทรัสต์มีส่วนร่วมในการขายระยะยาวและการเช่าที่ดินภายใต้อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ทั่วสหรัฐอเมริกา และเป็นกองทรัสต์แห่งเดียวที่เน้นเฉพาะการเช่าพื้นที่เพื่อสนับสนุนการลงทุนและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

Safehold เป็นผู้เสนอญัตติแรกในภาคการขายและการเช่ากลับภาคพื้นดิน เป็นผลให้ได้รับประโยชน์จากการนำเสนอผลิตภัณฑ์การเช่าที่เป็นนวัตกรรมและไม่เหมือนใคร ซึ่งช่วยให้กอง REIT มีอัตรากำไรที่กว้างและมีพื้นที่เหลือเฟือสำหรับการเติบโตในอนาคต อย่างไรก็ตาม มีอุปสรรคเล็กน้อยในการเข้าสู่ธุรกิจนี้ ดังนั้นความได้เปรียบในการแข่งขันของความไว้วางใจจึงอาจไม่คงทนถาวร

ปัจจุบัน Safehold มีโมเมนตัมทางธุรกิจที่แข็งแกร่ง ในไตรมาสที่สาม บริษัทมีรายรับเพิ่มขึ้น 52% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากมีการริเริ่มใหม่หลายแห่ง และ FFO ต่อหน่วยเพิ่มขึ้นเกือบสามเท่า ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากกำไรที่ไม่เกิดขึ้นเป็นประจำจากการขายสัญญาเช่าพื้นที่ REIT ซื้อสัญญาเช่าภาคพื้นดินในเดือนธันวาคม 2020 ในราคา 76.7 ล้านดอลลาร์ และขายในไตรมาสที่ 136 ในราคา 30 ล้านดอลลาร์ ด้วยโมเมนตัมทางธุรกิจที่ยั่งยืน REIT จึงสามารถเติบโต FFO ต่อหน่วยได้เกือบ XNUMX% ในปีนี้ สู่ระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ใหม่

Safehold เป็นผู้นำในตลาดที่สามารถระบุตำแหน่งได้โดยรวมขนาดใหญ่ ซึ่งมีมูลค่าประมาณ 7 ล้านล้านดอลลาร์ อย่างไรก็ตาม อัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้นสร้างแรงกดดันต่อมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) ของกองทรัสต์ ดังนั้นเราจึงถือว่า NAV ของกอง REIT เติบโตเฉลี่ยปีละ 2.7% ในอีก XNUMX ปีข้างหน้า

นอกจากนี้ ทรัสต์กำลังเสนอผลตอบแทนเงินปันผล 2.4% แม้ว่าผลตอบแทนนี้จะต่ำกว่าผลตอบแทนของทรัพย์สินทางการแพทย์และทรัพย์สินในสำนักงานมาก แต่เงินปันผลของ Safehold นั้นปลอดภัยกว่าเงินปันผลของกอง REIT อีกสองกองมาก โดยหลักแล้วต้องขอบคุณอัตราการจ่ายที่มั่นคงที่ 35%

ปัจจุบัน Safehold ซื้อขายที่อัตราส่วนราคาต่อ NAV ที่ต่ำที่สุดในรอบ 0.62 ปีที่ 1.0 ซึ่งต่ำกว่าระดับการประเมินมูลค่ายุติธรรมที่เราคาดไว้ที่ 12.6 มาก ทันทีที่อัตราดอกเบี้ยเริ่มอยู่ในระดับปานกลาง เราคาดว่ากอง REIT จะกลับสู่ระดับมูลค่าที่เหมาะสม หากหุ้นซื้อขายที่ระดับมูลค่ายุติธรรมในห้าปี หุ้นจะได้รับผลตอบแทน 2.4% ต่อปี ด้วยเงินปันผล 2.7% และ NAV ที่เพิ่มขึ้น 17.0% ต่อหน่วย Safehold สามารถให้ผลตอบแทนรวมต่อปีที่ XNUMX% ในอีกห้าปีข้างหน้า

ข้อคิด

REIT ทั้งสามรายการข้างต้นมีราคาถูกเป็นพิเศษเนื่องจากการเทขายซึ่งเป็นผลมาจากผลกระทบของอัตราเงินเฟ้อที่สูงในรอบ 40 ปีต่อผลลัพธ์และการประเมินมูลค่า

เราคาดว่าอัตราเงินเฟ้อจะเริ่มลดลงในปีหน้าเนื่องจากนโยบายเชิงรุกของเฟดซึ่งให้ความสำคัญกับการฟื้นฟูอัตราเงินเฟ้อไปสู่เป้าหมายระยะยาวที่ 2% เมื่อไรก็ตามที่อัตราเงินเฟ้ออยู่ในระดับปานกลาง REIT สามตัวข้างต้นสามารถตอบแทนนักลงทุนได้