3 REITs ที่ให้ผลตอบแทนสูงเพื่อรายได้เงินปันผลที่ปลอดภัย

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือ REIT โดยทั่วไปเป็นสถานที่ที่ดีในการหันมารับรายได้จากเงินปันผลที่ปลอดภัยและน่าดึงดูดใจ เนื่องจากพวกเขาได้รับประโยชน์จากการไม่ต้องเสียภาษีนิติบุคคลและกฎหมายกำหนดให้จ่ายเงินปันผลอย่างน้อย 90% ของรายได้ที่ต้องเสียภาษีให้กับผู้ถือหุ้น นอกจากนี้ REITs ส่วนใหญ่ได้รับประโยชน์จากลักษณะการป้องกันและความมั่นคงของรายได้ค่าเช่าตามสัญญาอสังหาริมทรัพย์

ด้วยเหตุนี้ จึงไม่น่าแปลกใจที่กอง REIT ระดับบลูชิปหลายแห่งที่มีมานานหลายทศวรรษได้เข้าร่วมกลุ่มบริษัทที่มีการเติบโตของการจ่ายเงินปันผลที่ยอดเยี่ยมที่สุดในโลกในฐานะ Dividend Aristocrats (การเติบโตของการจ่ายเงินปันผลมากกว่า 25 ปีติดต่อกัน) และ/หรือ Dividend Kings (การเติบโตของเงินปันผลติดต่อกัน 50+ ปี)

ที่นี่เราจะดู REIT ที่ให้ผลตอบแทนสูงสามแห่งที่ให้เงินปันผลที่ปลอดภัยและเป็นทั้งราชาแห่งเงินปันผลหรือผู้ดีแห่งเงินปันผล

ขุนนางหนุ่มในสภาพ 'ย้ายเข้า'

เอสเซกซ์พร็อพเพอร์ตี้ทรัสต์ (ESS) เข้าร่วมชมรม Dividend Aristocrats เมื่อเร็วๆ นี้เนื่องจากมีการจ่ายเงินปันผลเพิ่มขึ้นเป็นเวลา 28 ปีติดต่อกัน ด้วยแนวโน้มการเติบโตในระยะยาวที่น่าดึงดูดใจ งบดุลที่โดดเด่น และอัตราการจ่ายที่ระมัดระวัง เราคาดว่าบริษัทจะเติบโตอย่างต่อเนื่องในการจ่ายเงินปันผลไปอีกหลายปีข้างหน้า

รูปแบบธุรกิจของบริษัทประกอบด้วยการพัฒนา การพัฒนาใหม่ การจัดการ การได้มา และการขายชุมชนอพาร์ทเมนท์ที่อยู่อาศัยหลายครอบครัวบนชายฝั่งตะวันตกเป็นหลัก ปัจจุบันเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์กว่า 60,000 ยูนิตกระจายอยู่ตามชุมชนหลายร้อยแห่ง

มีความได้เปรียบด้านการแข่งขันหลัก XNUMX ประการจากโมเดลธุรกิจนี้

อย่างแรกคือสามารถพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายตระกูลแล้วขายได้กำไรมหาศาล ประการที่สอง บริษัทสามารถใช้ความเชี่ยวชาญและเครือข่ายธุรกิจเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์และมีส่วนร่วมในกิจกรรมการพัฒนาใหม่ที่เพิ่มมูลค่า ซึ่งให้ผลตอบแทนที่ปรับตามความเสี่ยงที่น่าสนใจสำหรับผู้ถือหุ้น ประการที่สาม การมุ่งเน้นทางภูมิศาสตร์หมายถึงการดำเนินงานในตลาดที่มีข้อจำกัดด้านอุปทานซึ่งมีปัจจัยพื้นฐานทางเศรษฐกิจที่แข็งแกร่ง เป็นผลให้มีภัยคุกคามเพียงเล็กน้อยจากอุปทานส่วนเกินที่ท่วมตลาด ซึ่งหมายความว่าคุณสมบัติของตลาดมีคูน้ำที่แข็งแกร่งล้อมรอบ เมื่อพิจารณาจากการเติบโตของงานในภาคส่วนเทคโนโลยีในตลาดและอุปทานที่จำกัดพร้อมกับความสามารถในการพัฒนาและการพัฒนาซ้ำ ESS จึงมีอนาคตที่สดใส

นอกจากนี้ ESS ยังได้รับการพิสูจน์แล้วว่าสามารถต้านทานภาวะถดถอยได้ค่อนข้างมากเนื่องจากมีความจำเป็นขั้นพื้นฐาน ทำให้กระแสเงินสดและการเติบโตของเงินปันผลของบริษัทดูมีความหวังมากยิ่งขึ้นในกรณีที่เราเผชิญกับภาวะถดถอยอย่างรุนแรงในอนาคตอันใกล้ ตัวอย่างเช่น หากเงินทุนจากการดำเนินงาน (FFO) ต่อหุ้นเพิ่มขึ้นจริงในช่วงเศรษฐกิจถดถอยครั้งล่าสุด จาก 5.57 ดอลลาร์ในปี 2007 เป็น 6.14 ดอลลาร์ในปี 2008 และ 6.74 ดอลลาร์ในปี 2009

เมื่อรวมข้อได้เปรียบด้านการแข่งขันและความเสี่ยงต่ำเข้ากับผลตอบแทนจากเงินปันผล 4% และ FFO ที่คาดไว้ 5-6% และเงินปันผลต่อหุ้น CAGR ในช่วงครึ่งทศวรรษหน้า ESS นำเสนอโปรไฟล์ความเสี่ยงและผลตอบแทนที่น่าดึงดูดใจสำหรับนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนสูงที่ปลอดภัย .

ตำนานของ 'O'

รายได้จากอสังหาริมทรัพย์ (O) เป็นหุ้นที่มีการจ่ายเงินปันผลเติบโตในระดับตำนาน เนื่องจากมีประวัติที่ทำลายผลตอบแทนรวมของ S&P 500 นับตั้งแต่เปิดตัวสู่สาธารณะในปี 1994 และจ่ายเงินปันผลรายเดือนที่น่าสนใจซึ่งเพิ่มขึ้นเป็นเวลา 27 ปีติดต่อกัน

มีขนาดใหญ่มาก โดยมีทรัพย์สิน 11,733 รายการที่ปล่อยเช่าตามสัญญาเช่าสุทธิสามเท่าที่มีโครงสร้างอนุรักษ์นิยมให้กับผู้เช่า 1,147 ราย O มีระยะเวลาเช่าถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก 8.8 ปี และสร้างรายได้ 43% ของรายได้ค่าเช่าจากผู้เช่าระดับการลงทุน ทำให้มองเห็นกระแสเงินสดในอนาคตได้ชัดเจน กระแสเงินสดนี้ได้รับการพิสูจน์แล้วว่าทำงานได้ดีมากในช่วงที่เศรษฐกิจถดถอย ซึ่งเป็นการเพิ่มความแข็งแกร่งให้กับโปรไฟล์

ด้วยอันดับเครดิต A- อายุถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก 6.3 ปีสำหรับตั๋วเงินและพันธบัตร อัตราส่วนความคุ้มครองคงที่ที่ 5.5 เท่า 95% ของหนี้ไม่มีหลักประกัน 88% ของหนี้สินอัตราดอกเบี้ยคงที่ สภาพคล่องมากกว่า 2.5 พันล้านดอลลาร์และหนี้สินสุทธิต่อ EBITDA รายปีที่ปรับปรุงแล้วของ EBITDA ที่ 5.2 เท่า งบดุลของ O เป็นเหมือนป้อมปราการ

ปัจจุบันหุ้น O ให้อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่น่าสนใจ 4.5% ซึ่งปลอดภัยมากและมีแนวโน้มที่จะเติบโตต่อเนื่องไปอีกหลายปี เนื่องจากรูปแบบธุรกิจที่แข็งแกร่งและประวัติการทำงาน นอกจากนี้ O ยังซื้อขายด้วยส่วนลดที่มีความหมายสำหรับค่าเฉลี่ยในอดีตตาม EV/EBITDA, P/AFFO และ P/NAV เมื่อรวมกับการเติบโตของ AFFO ต่อหุ้นที่ตัวเลขกลางหลักเดียวที่คาดการณ์ไว้อย่างต่อเนื่องและอัตราเงินปันผลตอบแทน 4.5% สิ่งนี้จะสร้างโปรไฟล์ผลตอบแทนรวมที่ปรับตามความเสี่ยงที่น่าสนใจ

สร้างคดีของรัฐบาลกลางจาก REIT นี้

ในที่สุด Federal Realty Trust (FRT) เป็น REIT ชั้นนำที่มุ่งเน้นการค้าปลีก ซึ่งเป็นเจ้าของ พัฒนา และพัฒนาศูนย์การค้าใหม่ในตลาดชายฝั่งทะเลที่มีประชากรหนาแน่นและมีรายได้สูงในสหรัฐอเมริกา ตลาดเหล่านี้น่าจะช่วยให้ FRT สร้างผลงานที่ดีกว่าในระยะยาวเนื่องจากรายได้ที่แข็งแกร่งและแนวโน้มการเติบโตของประชากร .

ด้วยผู้เช่ามากกว่า 3,100 รายในอสังหาริมทรัพย์กว่า 105 แห่ง และไม่มีผู้เช่ารายใดที่ให้ค่าเช่าฐานรายปีแม้แต่ 3% ทำให้ FRT มีเกราะป้องกันอย่างดีจากการล้มละลายของธุรกิจค้าปลีกที่อาจพัฒนาเนื่องจากอีคอมเมิร์ซเติบโตอย่างต่อเนื่องและภาวะเศรษฐกิจถดถอยในอนาคตที่ส่งผลกระทบต่อผู้ค้าปลีก และเจ้าของบ้านของพวกเขา

นอกเหนือจากการกระจุกตัวในตลาดที่มีรายได้ดีและแนวโน้มทางประชากรแล้ว FRT ยังสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้นโดยใช้ประโยชน์จากงบดุลที่แข็งแกร่งในระดับ A เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบันและใหม่ด้วยอัตราผลตอบแทนที่น่าสนใจ นอกเหนือจากการผลักดันการเติบโตของรายได้ค่าเช่าแล้ว การลงทุนเหล่านี้ยังทำให้ทรัพย์สินของบริษัทมีความสดใหม่และน่าดึงดูดใจสำหรับผู้เช่าและนักช้อป ซึ่งช่วยเสริมความแข็งแกร่งให้กับสถานะการแข่งขันของพวกเขา

แม้ว่า FRT จะไม่ใช่ข้อพิสูจน์ของภาวะเศรษฐกิจถดถอยอย่างแน่นอน แต่ FRT ก็ทำผลงานได้ค่อนข้างดีในช่วงภาวะเศรษฐกิจถดถอยครั้งใหญ่ครั้งล่าสุด และมีแนวโน้มว่าจะเป็นเช่นนั้นอีกในช่วงภาวะเศรษฐกิจถดถอยครั้งหน้า เนื่องจากความหลากหลาย ความแข็งแกร่งของตลาด และคุณภาพของผู้เช่าและอสังหาริมทรัพย์ ในภาวะเศรษฐกิจถดถอยครั้งใหญ่ครั้งล่าสุด FFO ต่อหุ้นเพิ่มขึ้น 6.4% เมื่อเทียบเป็นรายปีในปี 2008 ลดลง 8.8% ในปี 2009 และเพิ่มขึ้น 10.5% ในปี 2010 ด้วยเหตุนี้ เราจึงมีความมั่นใจในความต่อเนื่องของการดำเนินงาน แนวโน้มการเติบโตของเงินปันผลในระยะยาว

บรรทัดด้านล่าง

ด้วยความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจที่อยู่ในระดับที่สูงมาก การลงทุนเพื่อรายได้ที่ปลอดภัยและน่าดึงดูดจึงมีค่ามากกว่าที่เคยเป็นมาสำหรับนักลงทุน ด้วย REITs ที่ให้ผลตอบแทนสูงและมีราคาที่น่าดึงดูด เช่น ESS, O และ FRT นักลงทุนสามารถเข้าถึงพอร์ตการลงทุน ทีมผู้บริหาร และโมเดลธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ดีที่สุดในโลก ซึ่งจะช่วยขจัดกระแสรายได้ที่เพิ่มขึ้นสำหรับหลาย ๆ คน ปีต่อ ๆ ไป