3 คลิกเพื่อผลตอบแทน 12.7%

อสังหาริมทรัพย์กำลังถูกโจมตี ซึ่งหมายความว่าทรัสต์เพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ (REITs) เป็นการต่อรองราคาอีกครั้ง

ในที่สุด! ผลตอบแทนของ REIT กลับสู่จุดที่ควรจะเป็น—(ที่ดิน)ที่ครองเหนือวานิลลา S&P 500!

แน่นอนว่าพวกเราที่ตรงกันข้ามสามารถทำได้ดีกว่าคนที่เป็นที่นิยม ETF Vanguard อสังหาริมทรัพย์ (VNQ). แม้ว่า 3.5% นั้นไม่เลว แต่ก็ดูจืดจางเมื่อเปรียบเทียบกับ “ผลตอบแทนพาดหัวข่าว” 12.7% ที่เรากำลังจะพูดถึง

ทำไม REIT ถึงราคาถูกอีกครั้ง? ง่าย: เฟด

อย่างที่ฉันพูดถึงเมื่อหลายเดือนก่อนอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นไม่เพียงหมายถึงต้นทุนเงินทุนที่สูงขึ้นสำหรับ REIT (และบริษัทอื่นๆ ทั้งหมด) แต่ยังรวมถึงการแข่งขันด้านรายได้ที่มากขึ้น เนื่องจากอัตราผลตอบแทนพันธบัตรมีการแข่งขันสูงขึ้นเรื่อยๆ

REITs มีพฤติกรรมตรงตามที่เราคาดไว้จริงๆ...

โดยภาพรวมแล้ว เราจะมองย้อนกลับไปในช่วงเวลานี้ว่าเป็นหนึ่งในช่วงเวลาที่ดีที่สุดในการซื้อ REIT ในราคาที่ถูกกว่าและให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยมาก

เราควรเริ่มต้นที่ไหน? เรามาคุยกันว่า REITs สามชุดที่ให้ผลตอบแทน 11.4% ถึง 13.5%

REIT ค้าปลีกที่จำเป็น (RTL)

เงินปันผลตอบแทน: ลด 13.5%

ฉันมีจุดอ่อนเล็กน้อยสำหรับ เก็ตตี้ เรียลตี้ (GTY)ผู้เชี่ยวชาญผู้เช่ารายเดียวที่เหมาะกับรูปแบบ "น่าเบื่อคือสวยงาม" โดยให้เช่าทรัพย์สินกับร้านค้าปลีกที่ฉันเรียกว่า "จำเป็น": ปั๊มน้ำมัน ร้านสะดวกซื้อ ร้านอะไหล่รถยนต์ คุณจะได้เห็นภาพ

ระบุว่าฉันจะ มี รักบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่เรียกตัวเองว่า REIT ค้าปลีกที่จำเป็น (RTL)ใช่มั้ย?

Necessity Retail เป็นเจ้าของผู้เช่ารายเดียวมากกว่า 1,000 รายและ “ศูนย์พลังงานกลางแจ้ง จุดยึด และร้านขายของชำ” ใน 48 รัฐที่เช่าสุทธิในข้อตกลงระยะยาวเป็นหลัก ผู้เช่าของบริษัทมาจาก 44 อุตสาหกรรมที่แตกต่างกัน ซึ่งรวมถึงก๊าซ/สิ่งอำนวยความสะดวก การดูแลสุขภาพ และร้านอาหารบริการด่วน โดยไม่มีอุตสาหกรรมใดที่ประกอบด้วยมากกว่า 8% ของค่าเช่าแบบเส้นตรง

เหตุใด REIT ขนาดใหญ่เช่นนี้จึงฟังดูไม่คุ้นเคย เพียงหนึ่งปีที่ผ่านมามันเปลี่ยนชื่อจาก ทรัสต์การเงินอเมริกัน (AFIN)-ชื่อ ฉันสำรวจในปี 2020. ฉันสังเกตว่าการเปิดรับร้านอาหาร สถานบันเทิง ร้านค้าปลีก และทรัพย์สินในสำนักงานเป็นจำนวนมากถือเป็น “ความรับผิดชอบ” ท่ามกลางโควิด แต่อาจจบลงด้วยการซื้อของราคาถูกเพราะมีโอกาสที่โควิดจะฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว

กรอไปข้างหน้าอย่างรวดเร็วจนถึงวันนี้ และ RTL มีปัญหาที่แตกต่างกันมาก—กล่าวคือ หนี้สิน

ในช่วงใกล้สิ้นปี 2021 บริษัทได้ประกาศการเข้าซื้อสินทรัพย์ค้าปลีก 1.3 รายการจาก CIM Real Estate Finance Trust มูลค่า 81 พันล้านดอลลาร์ รวมถึงการขายสินทรัพย์สำนักงานที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก XNUMX รายการ

ข่าวดี? RTL ลดความเข้มข้นของผู้เช่า 10 อันดับแรกและลดความเสี่ยงต่อพื้นที่สำนักงานจาก 7% เป็น 1% ข้อเสีย? ภาระหนี้ก้อนโตก็ยิ่งมากขึ้นเท่านั้น ปัจจุบัน REIT นี้มีหนี้สินสุทธิอยู่ที่ 2.8 พันล้านดอลลาร์ ซึ่งเกือบ 10 เท่าของ EBITDA ที่ปรับปรุงแล้ว และมากกว่า XNUMX เท่าของมูลค่าตามราคาตลาด!

สำหรับสิ่งที่คุ้มค่า การจ่ายเงินปันผลที่นี่ไม่ใช่เรื่องน่ากังวล โดยเงินปันผลคิดเป็นเพียง 83% ของเงินทุนที่ปรับปรุงแล้วจากการดำเนินงาน (FFO) ย้อนหลัง 12 เดือน แต่ภาระหนี้ที่สูงและการขาดตัวเร่งปฏิกิริยาที่ชัดเจนทำให้ฉันหยุดชั่วคราวเกี่ยวกับ RTL

โกลบอลเน็ตลีส (GNL)

เงินปันผลตอบแทน: ลด 11.4%

โกลบอลเน็ตลีส (GNL) เป็น REIT เชิงพาณิชย์ที่ในชื่อ "Global" หมายถึงไม่ได้ดำเนินการเฉพาะในสหรัฐอเมริกา แต่ในอีก 10 ประเทศ รวมถึงสหราชอาณาจักร เนเธอร์แลนด์ ฟินแลนด์ และฝรั่งเศส เป็นเจ้าของทรัพย์สิน 311 แห่งที่ปล่อยเช่าให้กับผู้เช่า 140 รายใน 50 อุตสาหกรรม แม้ว่าการกระจุกตัวของอุตสาหกรรมจะสูงกว่าเล็กน้อยก็ตาม บริการทางการเงิน (13%) และการผลิตรถยนต์ (12%) ต่างก็มีส่วนที่เป็นเลขสองหลักในพอร์ตโฟลิโอ

ส่วนอื่น ๆ ของชื่อคือ "Net Lease" ซึ่งเหมือนกับ RTL คือเหตุผลที่ชอบ โปรดทราบว่าสัญญาเช่าสุทธิเป็น "สุทธิ" ของการประกันภัย การบำรุงรักษา และภาษี ซึ่งหมายความว่าเป็นเพียงการเก็บค่าเช่าและปล่อยให้สิ่งอื่นๆ นั่นหมายถึงตัวแปรที่น้อยลงสำหรับนักลงทุน GNL ที่จะต้องกังวล ผลกำไรสามารถคาดเดาได้และเชื่อถือได้มากกว่าการเช่าแบบดั้งเดิม

แล้วยังไง ผิด กับ GNL?

สำหรับผู้เริ่มต้น Global Net Lease เป็นหนึ่งใน REIT จำนวนมากที่ลดการจ่ายเงินปันผลเนื่องจากโควิด โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บริษัทลดการจ่ายเงินลง 25% เป็น 40 เซนต์ต่อหุ้นในเดือนเมษายน 2020 และไม่ได้มองย้อนกลับไป

หากมีการกลับตัวของการตัด แสดงว่าการจ่ายเงินในปัจจุบันมีความยั่งยืนมากกว่า อัตราการจ่ายเงิน AFFO คือ 93% ซึ่งปลอดภัยเพียงพอ แต่หมีจะเฝ้าดูอย่างใกล้ชิดในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้า

เช่นเดียวกับ Necessity Retail GNL มีหนี้สูงถึง 2.2 พันล้านดอลลาร์ มันไม่ได้เลวร้ายนัก อย่างน้อยเมื่อเทียบกันแล้ว—มันคือ 8 เท่าของ EBITDA ที่ปรับปรุงแล้ว และ 1.5 เท่าของมูลค่าตามราคาตลาด และอัตราดอกเบี้ยถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักที่จ่ายให้กับหนี้นั้น (3.5%) นั้นดีกว่าของ RTL (4.2%) เล็กน้อย

ดังนั้น Global Net Lease มีหูดอย่างแน่นอน แต่สำหรับนักลงทุนที่จ่ายเงินปันผลเชิงรุกมากขึ้น GNL ซึ่งเป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ข้ามชาติที่หายากซึ่งมีการซื้อขายในระดับที่น่าสนใจเมื่อเทียบกับทั้ง AFFO และ EBITDA ที่ปรับแล้วอาจเหมาะสมกับการเรียกเก็บเงิน

ความน่าเชื่อถือของ Office Properties Income Trust (OPI)

เงินปันผลตอบแทน: ลด 13.2%

บางครั้งแม้แต่สถานการณ์ที่ดูแย่ที่สุดก็สามารถทำกำไรได้

เอา ความน่าเชื่อถือของ Office Properties Income Trust (OPI), ตัวอย่างเช่น. REIT นี้เป็นเจ้าของทรัพย์สิน 160 แห่งที่ให้เช่าแก่ผู้เช่ารายเดียวที่มีคุณภาพเครดิตสูงเป็นหลัก ไม่ใช่แค่ธุรกิจเท่านั้น แต่ยังรวมถึงหน่วยงานของรัฐด้วย และ ย้อนกลับไปเมื่อฉันตรวจสอบในเดือนตุลาคม 2022มันจมปลักอยู่กับการถดถอยที่ยาวนานนับทศวรรษซึ่งเร่งขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงหลัง - หุ้น OPI ลดลงเกือบครึ่ง

แต่ถึงแม้จะยากพอๆ กับการเป็นเจ้าของบ้านสำนักงานในยุค WFH นี้ OPI ก็ไม่ได้ไร้ซึ่งข้อดี และในขณะนั้น ฉันรำพึงว่า “บางทีตลาดอาจขาย OPI มากเกินไป”

ชัดเจน: OPI กำลังต่อสู้กับการต่อสู้ที่ยากเย็นแสนเข็ญที่เริ่มต้นมานานก่อนโควิด

คำว่า “WFH” “การทำงานจากระยะไกล” และ “การสื่อสารโทรคมนาคม” อาจกลายเป็นกระแสหลักในปี 2020 แต่องค์กรธุรกิจในอเมริกาหันมาใช้สถานการณ์การทำงานที่ยืดหยุ่นมากขึ้นมาหลายปีแล้ว โควิดเป็นเพียงการผลักกระแสอย่างสุภาพเท่านั้น

ยังคงเดิมพัน กับ Office Properties Income Trust อย่างน้อยตอนนี้อาจเป็นอันตรายได้ แม้ว่าหุ้นจะกลับมาเกือบ 20% ของมูลค่าในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา แต่หุ้นก็ยังมีราคาถูกมาก เพียงห้าเท่าของ CAD (เงินสดสำหรับการจัดจำหน่าย ซึ่งเป็นตัวชี้วัดทางเลือกในการทำกำไรสำหรับ REIT บางตัว) หากคุณต้องการใช้เมตริก REIT แบบเดิม OPI จะซื้อขายที่น้อยกว่า 4 เท่าของ FFO ที่ปรับให้เป็นมาตรฐาน

ยิ่งกว่านั้น OPI ไม่ใช่ REIT ในนิวยอร์กซิตี้ซึ่งเป็นผู้เช่าที่ตกเลือด โดยตั้งอยู่ในเขตชานเมืองมากขึ้น โดยมีอัตราการเข้าพักในปัจจุบันอยู่ที่ 96% ผู้เช่าหนึ่งในสามเป็นหน่วยงานของรัฐหรือผู้รับเหมา ซึ่งเป็นประเภทของผู้เช่าที่ยึดติดกับสำนักงานของตน และหลังจากสองสามปีของการเสนอความยืดหยุ่นแบบไม่ผูกมัด ในที่สุด นายจ้างจำนวนมากก็เริ่มกดดันและเรียกร้องให้พนักงานใช้เวลาสองสามวันหลังทำงานในสำนักงาน

Brett Owens เป็นหัวหน้านักยุทธศาสตร์การลงทุน Outlook ที่แตก. สำหรับแนวคิดรายได้ที่ดียิ่งขึ้นรับสำเนารายงานพิเศษล่าสุดของเขาฟรี: ผลงานการเกษียณอายุก่อนกำหนดของคุณ: เงินปันผลจำนวนมาก—ทุกเดือน—ตลอดไป.

การเปิดเผย: ไม่มี