วิธีหลีกเลี่ยงภาษีผลได้จากทุนในอสังหาริมทรัพย์

ราคาบ้านเพิ่มขึ้นเกือบสองเท่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา และอาจหมายความว่าคุณต้องเสียภาษีร้ายแรงหากคุณขายบ้าน หลังจากจุดต่ำสุดที่ประมาณ 259,000 ดอลลาร์ในปี 2011 ราคาขายเฉลี่ยของบ้านได้เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเป็นมากกว่า 453,000 ดอลลาร์ในขณะที่เขียน เช่นเดียวกับแนวโน้มอื่นๆ การระบาดใหญ่อาจเร่งให้สิ่งนี้เร็วขึ้น แต่ราคาบ้านก็เพิ่มขึ้นมาหลายปีแล้ว นี่เป็นข่าวดีสำหรับเจ้าของบ้านที่ต้องการขาย พวกเขายืนเพื่อทำเงินจริง

น่าเสียดายที่เงินจริงมาพร้อมกับภาษีจริง หากคุณขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อผลกำไร คุณจะต้องเสียภาษีกำไรจากเงินดังกล่าว น่าเสียดายที่กรมสรรพากรไม่รับเงินนั้นล่วงหน้า ไม่เหมือนกับภาษีที่เก็บจากค่าจ้าง คุณจะต้องคำนวณและตัดเช็ค มีวิธีทำให้เจ็บน้อยลงแม้ว่า หากคุณต้องการความช่วยเหลือในการลดค่าภาษีจากการขายบ้าน ให้พิจารณาทำงานร่วมกับที่ปรึกษาทางการเงิน

ภาษีผลได้จากทุนจากอสังหาริมทรัพย์คืออะไร?

ภาษีกำไรจากการขายจะเรียกเก็บจากผลกำไรใดๆ ที่คุณได้จากการขายเงินลงทุน สิ่งนี้ใช้กับเงินส่วนใหญ่ที่คุณทำมาจากการซื้อและขายสินทรัพย์ เช่น หุ้น พันธบัตร และแม้แต่อสังหาริมทรัพย์ (เช่น บ้านของคุณ) ในกรณีของอสังหาริมทรัพย์ คุณจะคำนวณกำไรที่ต้องเสียภาษีของคุณดังนี้:

ราคาที่คุณขายทรัพย์สิน – ราคาที่คุณจ่ายเพื่อซื้อทรัพย์สิน = กำไรที่ต้องเสียภาษี

ตัวอย่างเช่น สมมติว่าคุณซื้อบ้านในราคา $260,000 เมื่อสิบปีที่แล้ว คุณขายมันวันนี้ในราคา $450,000 คุณจะต้องเสียภาษีกำไรจากการขายเป็นจำนวน 190,000 ดอลลาร์ (ส่วนต่างระหว่างราคาซื้อกับราคาขายของคุณ)

กำไรจากการลงทุนระยะยาว - นั่นคือกำไรจากสินทรัพย์ที่ถือครองไว้อย่างน้อยหนึ่งปี - โดยทั่วไปจะถูกเก็บภาษีในอัตราที่ต่ำกว่ารายได้ที่ได้รับมาก (เงินที่คุณได้รับจากการทำงาน) ในปี พ.ศ. 2021 สำหรับผู้ยื่นคำร้องเดี่ยว/สมรส อัตราภาษีกำไรจากการขายได้ตั้งไว้ที่:

• 0 เปอร์เซ็นต์ – $0-$40,400 โสด/$0-$80,800 แต่งงานแล้ว

• 15 เปอร์เซ็นต์ – $40,401-$445,850 โสด/$80,801-$501,600 แต่งงานแล้ว

• 20 เปอร์เซ็นต์ – $445,851+ โสด/$501,601 แต่งงานแล้ว

เรื่องราวดำเนินต่อไป

ณ ปี 2022 ช่วงต่างๆ มีดังนี้:

• 0 เปอร์เซ็นต์ – $0-$41,675 โสด/$0-$83,350 แต่งงาน

• 15 เปอร์เซ็นต์ – $41,676-$459,750 โสด/$83,351-$517,200 แต่งงานแล้ว

• 20 เปอร์เซ็นต์ – $459,751+ โสด/$517,201 แต่งงานแล้ว

จากตัวอย่างด้านบนของเรา สมมติว่าคุณขายบ้านและทำกำไรได้ 190,000 ดอลลาร์ในปี 2021 สมมติว่าคุณโสด คุณจะคำนวณภาษีกำไรจากการขายสำหรับการขายนี้ดังนี้:

• $40,400 * 0 เปอร์เซ็นต์ = $0

• (190,000 – 40,401 เหรียญสหรัฐ) = 149,599 เหรียญสหรัฐ

• $149,599 * 15 เปอร์เซ็นต์ = $22,439

• 0 ดอลลาร์ + 22,429 ดอลลาร์ = 22,429 ดอลลาร์

นี่เป็นเวอร์ชันที่ง่ายขึ้นในการค้นหาภาระภาษีกำไรจากการขายของคุณ แต่มีพื้นฐานอยู่ที่นั่น คุณสามารถค้างชำระภาษีได้ 22,429 ดอลลาร์สำหรับการขายนี้ นี่เป็นจำนวนมาก แม้ว่าคุณจะจำได้ว่าคุณทำเงินได้ 190,000 ดอลลาร์เพื่อนำไปจ่าย (มากกว่านั้นเมื่อคุณจำได้ว่า หลังจากขายบ้านไปแล้ว คุณจะต้องหาบ้านใหม่ในตลาดที่ร้อนแรง…) โชคดีที่กรมสรรพากรได้กำหนดข้อยกเว้นไว้เพื่อช่วยเจ้าของบ้านที่มีปัญหาดังกล่าว

การยกเว้นกำไรจากทุน

หากคุณได้กำไรจากการขายบ้าน คุณสามารถยกเว้นกำไร 250,000 ดอลลาร์แรกจากภาษีได้ สำหรับคู่สมรสที่ยื่นฟ้องร่วมกัน จำนวนดังกล่าวจะเพิ่มขึ้นเป็น 500,000 เหรียญสหรัฐ

ที่สำคัญ การยกเว้นนี้มีผลกับกำไรของคุณ ไม่ใช่ยอดขายทั้งหมด จากตัวอย่างข้างต้น สมมติว่าคุณขายบ้านในราคา 450,000 ดอลลาร์ในฐานะบุคคลเพียงคนเดียว กำไรของคุณจากการขายมาถึง $190,000 คุณสามารถยกเว้นกำไรทั้งหมดจากภาษีของคุณและจะไม่เป็นหนี้อะไรเลย

ในทางกลับกัน สมมติว่าคุณทำกำไรได้ $280,000 จากการขาย หลังจากการยกเว้นกำไรจากการลงทุน คุณจะต้องเสียภาษีส่วนที่เหลืออีก 30,000 ดอลลาร์ (ซึ่งเนื่องจากทั้งหมดนั้นอยู่ในวงเล็บภาษีกำไรจากทุน 0 เปอร์เซ็นต์ จึงต้องเสียภาษีอีก 0 ดอลลาร์)

เพื่อให้มีคุณสมบัติสำหรับการยกเว้นนี้ คุณต้องมีคุณสมบัติตรงตามความเป็นเจ้าของและการทดสอบการใช้งาน ซึ่งหมายความว่าคุณต้องเป็นเจ้าของบ้านและใช้เป็นที่อยู่อาศัยหลักของคุณเป็นเวลาอย่างน้อยสองปีจากห้าปีก่อนการขาย นี้ไม่จำเป็นต้องต่อเนื่อง คุณสามารถอยู่ในบ้านได้เป็นระยะ ๆ ตราบใดที่มันรวมกันอย่างน้อยสองปี (โปรดดู IRS Publication 523 สำหรับคำอธิบายโดยละเอียดเกี่ยวกับข้อกำหนดในการทดสอบการยกเว้น) สมาชิกของกองทัพสหรัฐ หน่วยงานต่างประเทศ กองกำลังสันติภาพ และหน่วยข่าวกรองเชิงรุก สามารถคำนวณการใช้งานอย่างต่อเนื่องได้แตกต่างกันไปตามกำหนดการใช้งาน

คำนวณภาษีผลได้จากทุนของคุณอย่างถูกต้อง

ดังที่เราได้กล่าวไว้ข้างต้น กำไรจากการขายบ้านนั้นซับซ้อนกว่ากำไรจากการลงทุนทั่วไปเล็กน้อย นอกจากราคาซื้อบ้านเดิมแล้ว คุณยังสามารถหักต้นทุนการปิด ต้นทุนการขาย และฐานภาษีของทรัพย์สินบางส่วนจากกำไรจากการขายที่ต้องเสียภาษีของคุณ

ค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีอาจรวมถึงค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการจำนอง (เช่น หากคุณมีดอกเบี้ยจ่ายล่วงหน้าเมื่อคุณซื้อบ้าน) และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับภาษี

ค่าใช้จ่ายในการขายมักใช้กับเงินที่คุณใช้ในการขายบ้าน ซึ่งรวมถึงค่าธรรมเนียมนายหน้า ค่าใช้จ่ายในรายการ ค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย ค่าโฆษณา เงินที่คุณใช้เพื่อทำให้บ้านดูเรียบร้อยมากขึ้นสำหรับการขาย และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง

พื้นฐานภาษีของบ้านคือต้นทุนของการปรับปรุงที่สำคัญใดๆ ที่คุณทำกับทรัพย์สินในช่วงหลายปีที่ผ่านมา นี่คือจำนวนเงินที่คุณใช้ไปกับโครงสร้างทางกายภาพที่เพิ่มมูลค่าให้กับบ้าน ค่าเสื่อมราคาในโครงสร้างนั้นจะลดลง (เช่น หากคุณเพิ่มสำรับไพ่แล้วปล่อยให้สำรับนั้นกระจุย) แม้ว่าค่าเสื่อมราคาจะเป็นปัญหาที่ไม่ธรรมดาสำหรับบ้านที่มีผู้อาศัยอย่างแข็งขัน

ตัวอย่างเช่น สมมติว่าคุณโสดและซื้อบ้านในราคา $250,000 คุณขายมันในราคา $750,000 คุณมีค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องดังต่อไปนี้:

• 40,000 ดอลลาร์ในการปรับปรุงห้องครัวและห้องน้ำ

• ค่าธรรมเนียมนายหน้า 35,000 ดอลลาร์;

• ใช้เงิน 2,500 ดอลลาร์ในการทำความสะอาดและจัดเวทีสำหรับบ้านเปิด

• $5,000 สำหรับค่าธรรมเนียมทนายความและค่าใช้จ่ายในการปิดอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง

คุณจะคำนวณกำไรจากการลงทุนที่ต้องเสียภาษีของคุณเป็น:

• 750,000 ดอลลาร์ – (250,000 ดอลลาร์ + 40,000 ดอลลาร์ + 35,000 ดอลลาร์ + 2,500 ดอลลาร์ + 5,000 ดอลลาร์) = 417,500 ดอลลาร์สหรัฐฯ

• $417,500 – $250,000 (ยกเว้นการเพิ่มทุน) = $167,500

คุณจะต้องเป็นหนี้ภาษีจำนวน $167,500

อย่าขายเร็ว

ถ้าเป็นไปได้อย่าขายบ้านของคุณภายในหนึ่งปี คุณต้องรออย่างน้อยสองปีเพื่อขายบ้านของคุณจึงจะมีสิทธิ์ได้รับการยกเว้นกำไรจากการขาย อย่างไรก็ตาม แม้ว่าคุณจะไม่มีคุณสมบัติได้รับการยกเว้น แต่คุณยังคงสามารถชำระอัตราภาษีที่ลดลงซึ่งเรียกเก็บจากสินทรัพย์เพื่อการลงทุนได้ตามปกติ

อัตราที่ลดลงนี้เรียกว่าอัตราการลงทุนระยะยาว ใช้กับทรัพย์สินที่คุณถือครองมานานกว่าหนึ่งปีเท่านั้น หากคุณเป็นเจ้าของทรัพย์สินเป็นเวลาน้อยกว่า 12 เดือน คุณต้องจ่ายภาษีสำหรับผลกำไรใด ๆ ตามอัตรารายได้ปกติ (นั่นคืออัตราที่ภาษี IRS ทำงานและรายได้ที่ได้รับ) ซึ่งสูงกว่าอัตราภาษีกำไรจากการขายอย่างมาก

บรรทัดด้านล่าง

วิธีหลักในการลดภาษีกำไรจากการขายคือต้องแน่ใจว่าคุณคำนวณการลดหย่อนทั้งหมดที่กรมสรรพากรอนุญาตให้มีต่อผลกำไรโดยรวมของคุณ หลังจากนั้นการยกเว้นกำไรจากการขายจะช่วยขจัดเงินส่วนใหญ่ที่เจ้าของบ้านส่วนใหญ่จะทำมาจากการขายของพวกเขา

เคล็ดลับในการซื้อบ้าน

• เป็นเรื่องดีถ้าคุณสามารถทำเงินจากบ้านของคุณได้ แต่ก่อนอื่น ที่นี่คือที่อยู่อาศัย ด้วยเครื่องคำนวณสินเชื่อที่อยู่อาศัยของ SmartAsset คุณจะทราบได้ว่าบ้านหลังใหม่นั้นจะมีค่าใช้จ่ายเท่าใด ช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างถูกต้องสำหรับงบประมาณและอนาคตของคุณ

• ที่ปรึกษาทางการเงินสามารถช่วยคุณวางแผนภาษีได้ เพื่อไม่ให้คุณจ่ายเงินมากเกินไป การหาที่ปรึกษาทางการเงินที่มีคุณภาพไม่ใช่เรื่องยาก เครื่องมือฟรีของ SmartAsset จะจับคู่คุณกับที่ปรึกษาทางการเงินสูงสุดสามคนที่ให้บริการในพื้นที่ของคุณ และคุณสามารถสัมภาษณ์คู่ที่ปรึกษาของคุณโดยไม่มีค่าใช้จ่ายเพื่อตัดสินใจว่าอันไหนที่เหมาะกับคุณ หากคุณพร้อมที่จะหาที่ปรึกษาที่สามารถช่วยให้คุณบรรลุเป้าหมายทางการเงินได้ เริ่มต้นเลย

เครดิตภาพ: ©iStock.com/LifestyleVisuals, ©iStock.com/fstop123, ©iStock.com/jhorrocks

โพสต์ วิธีหลีกเลี่ยงภาษีผลได้จากทุนในอสังหาริมทรัพย์ ปรากฏตัวครั้งแรกในบล็อก SmartAsset